《XXXX商业返租销售方案要点》由会员分享,可在线阅读,更多相关《XXXX商业返租销售方案要点(13页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、精选优质文档-倾情为你奉上荣新江南半岛14号商业返租销售方案 呈:荣新集团领导由:大诚商业管理有限公司苍溪项目部事件:关于荣新江南半岛14号商业返租销售方案的报告时间:2013年11月22日 集合荣新集团2013年给荣新.江南半岛项目下达的年度销售目标,为了高效完成此任务,我司集合项目现状及市场发展现状,进行如下建议:一、 14号商业物业现状:1、 14号商业物业基础数据:序号-2F层-1F层1层2层总计面积220622062090220587072、 物业现状分析1) 14号商业全部租赁给予华举家俱城,由华举家俱城整体打造与包装。租赁政策如下:租赁面积楼层租金递增率租赁期限免租期业态定位租金
2、总额8707-2F-2F15元/m2/月前3年不变,第4年年均递增5%2013年7月1日2021年6月30日签订合同起10个月 装饰建材、家居卖场元2) 商家经营规划;楼层经营业态备注-2F建材装饰已基本开始营业-1F建材招商部分商家已开始装修1F掌上明珠家具开始营业2F掌上明珠家具开始营业3) 商家入驻物业实际施工图掌上明珠家居入驻项目对于物业改造,主要是将整层商业划分为100-300平方米之间的单铺; 1层平面布局 2层平面布局二、 销售模式建议:从本项目商业销售至今因项目单层面积过大、划分小面积商铺无法办理产权、物业存在-1F和-2F商业等原因,一直无法销售。若选择持有,势必导致公司资金
3、大量积压,与公司快速回现的意愿相违背,因此建议采用“返租销售”模式,一定程度上降低客户对本区域的心理抗性,通过返租形式让本项目顺利度过培育期,让客户感受到本区域的升值和发展。根据物业现状,项目“返租销售”有以下两个方向可考虑:1、 虚拟产权铺位,真实回报返租优势: 将商铺划分为10平方米左右的投资型产品,投资客压力小,易于销售; 无需承担物业整改费用:实际无需分割,虚拟产权铺位; 加快项目销售节奏;劣势: 投资客担心返租期到后若商家退场,后期无法统一管理租赁; 自己无法经营,只能够通过租赁,收取利益;2、 真实产权铺位,真实回报返租优势; 投资客即可统一租赁收取利益,也可自己经营;劣势: 根据
4、物业特点,若划分为小商铺,面积过大,投资客压力过大; 对于投资客资金实力要求过高,难以消受;三、 苍溪县投资群体投资特点分析: 我们根据县城投资群体投资金额将投资客分为三类考虑。1. 30万以下的投资群体,此类投资客为县城的大众投资,投资人群最多,30万以内的投资客群体又主要集中在5-15万:1) 主要以企事业单位职工,年龄在30岁以上,40岁居多的投资客;2) 个体从业者;3) 外出务工者;2. 100万以内的投资群体:1) 主要以企事业单位职工,有一定职务,年龄在30岁以上,40岁居多的投资客;2) 个体从业者;3. 300万左右的投资群体:1) 此类投资客为子女考虑较多,一般在成都购置物
5、业;2) 企事业单位高管并且家属个体经营的群体。4. 1000万左右的投资群体:1)此类投资客大部分拥有自己的产业,在当地具有较强的经济能力; 各投资额投资人群分配比列如下:1. 30万以下的投资群体:50%左右230万以上,100万以内投资群体:30%左右;3. 300万左右的投资群体:10%左右;4其他投资范围:10% 大诚建议:因项目商业物业无法分割为小商铺销售(无法办理产权),大面积商铺投资额度较高,市场投资群体较少,项目物业无法快速消化回笼资金。固我司建议14号商业主要采取虚拟产权进行物业销售。1.虚拟产权销售优劣势对比:优势:一、项目已真实招商引入品牌商家,可借品牌商家的知名度,保
6、障投资客信心;二、虚拟产权销售,此操作特点可对物业不进行划分,主要作为投资型产品销售,满足苍溪县100万以下为主的投资群体需求。劣势:虚拟产权投资投资者有所顾虑,无法增强投资信心与保障,担心开发商销售完物业后离开,投资无保障,没有实体的产权。采取此类销售模式,建议开发商采取回购的形式,增强投资客信心。2.物业去化策略:楼层经营业态去化策略-2F建材装饰第1批次:虚拟产权销售;-1F建材招商第2批次: 虚拟产权销售,同步进行1F、2F真实产权销售的市场摸底;1F掌上明珠家具第4批次:原则上考虑整层或按实际产权划分进行销售,若虚拟产权销售反应较好且整层销售存在较大困难则虚拟产权销售;2F掌上明珠家
7、具第3批次: 原则上考虑整层或按实际产权划分进行销售,若虚拟产权销售反应较好且整层销售存在较大困难则虚拟产权销售;四、 项目目标客户群体根据对于县城投资群体主要特征分析,以及物业现状,我们将项目的投资客锁定为:1.第一目标群体:30万以下; 2.第二目标群体:1000-2000万投资客(主要针对1F、2F产权销售);3.第三目标群体:30-100万左右投资客;4.第四目标群体:300万左右投资客;五、 产品定位1.产品门槛:1)产品单位:将所有产品划分为1平方米为一个单位的投资性小铺(-1F、-2F以虚拟产权销售,1F、2F整层或产权面积销售不好的情况下进行虚拟产权销售);2)投资门槛:最小投
8、资单位为10平方米;3)产品结构:投资等级产品投资区间产品占比第1投资产品7.5-15万以内45%第2投资产品10万-30万以内25%第3投资产品30万以上,100万以内20%第4投资产品300万左右;10%备注在1F、2F物业整体销售或产权销售不理想的情况下按照上述划分产品,否则1F、2F物业按照目前产权不在划分; 2.产品风险控制1)利用不动产作为载体的金融方式。3.产品回报1)通过物业租赁给与品牌商家,增强投资客投资信心,以销售返租的形式,快速实现物业销售,回笼资金;六、 定价与销售返租底价计算1、荣新集团制定项目返租销售底价:楼层销售底价元/平方米单层面积/平方米单层销售总额备注-2F
9、7500 2206-1F600022061F900020902F76002205整栋7505.348707 2、 项目租金收入:租赁面积租金递增率租赁期限免租期租金总额870715元/m2/月前3年不变,第4年年均递增5%2013年7月1日2021年6月30日签订合同起10个月 元3、 返租总额:楼层面积()建议底价(元/)年返租比列(%)返租年限(年)回购(购买总额的110%)租金收益(元)8年合同租金返租+回购增值部分金额-2F22067500第1年7%,第2年8%,第3年9%3第4年10%.7-1F22066000第1年7%,第2年8%,第3年9%3第4年10%.71F20909000第
10、1年7%,第2年8%,第3年9%3第4年10%.352F22057600第1年7%,第2年8%,第3年9%3第4年10%.4整栋87077505.34第1年7%,第2年8%,第3年9%3第4年10%元.394、 集团收益:集团收益前期融资(销售收入)元资金利息(返租总额).39元备注相当于集团花费.39元利息,融资元,使用年限4年。七、 操作流程1.以已经入驻的品牌商家的实际形象和经营氛围,增强投资者信心;2.明确物业管理主体(1)由开发商委托项目公司与大诚商业管理公司签订联营协议,将项目的经营权、返租权委托给予大诚商业公司,大诚公司将物业租赁给予商家,商家支付租金给大诚公司,投资者与开发公司
11、签订担保协议,与大诚商业管理公司签订投资返利协议)3.产品设计:由大诚商业、设计部、项目公司调整产品,并由项目公司备案;4.宣传推广及蓄水:必须与专业的操产权式商铺销售的推广公司合作,保障项目一炮而红,同时启动项目蓄水;5.开盘销售分批次销售,必须蓄水达到一定数额后才启动开盘;6.销售备案及办理产权证;7.按约定支付投资者回报;八、 销售政策执行1、返租期限:签订3年返租协议2、每年回报:从开盘之日起算,第一年底按支付总额现金返利7%;第二年底按支付总额现金返利8%;第三年底按支付总额现金9%返还;第四年底公司可以按照合同购买价格110%从业主手中回购,若不同意回购,则按照与商家签订的租约水平
12、继续返租至租约期满; 3、租金返还方式:为促进销售返款,第一年开始由商业管理公司分季度返还,第二年开始由商业管理公司每半年返还,第三年由商业管理公司在年底返还。如在合同执行过程中业主需要转让,必须在商业管理公司备案并申请办理权益转移等相关手续,盈亏由买卖双方自行享有和承担,但每年返租金额不变。七、时间节点;1、12月:与开发公司、入驻商户完善并签订相关合同,确定相关产品设计和商铺划分方案,确定销售价格和单位总价,筹备销售团队和销售管理体系,确定专业的推广公司,提交产权重划流程;2、1月:销售团队组建完成并开始培训,通过相关渠道采集准客户信息,开始客户蓄水,销售团队完成培训,推广公司广告开始发布;3、2月:客户蓄水达到300户,模拟开盘达到40%签约,办理完成产权相关政府流程;4、3月:推出项目第一批次房源(4000平米),根据客户反馈调整销售策略,并二次蓄水;5、4月-5月根据实际情况第二次推盘(2000平米);6、6 月-春节期间第三次推盘并完成尾盘销售;以上为我司关于苍溪项目14号商业物业销售执行方案的思考,供领导参考!大诚商业管理有限公司2013年11月22日专心-专注-专业