紫腾湾房地建设项目可行性实施计划书

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1、目录第一章 总 论 41.1 项目背景 41.2 项目概况 51.3 结论与建议 7第二章 房地产市场需求分析 82.1 我国房地产市场现状 . 82.2 我国房地产市场未来走势预测 . 112.3* 省房地产市场现状 142.4* 省房地产市场未来走势预测 152.5 目标人群分析 172.6 项目价格定位 172.7 市场 SWO分析 172.8 市场营销策略分析 192.9 市场风险 202.10 市场分析结论 21第三章 建设规模与建设内容 22第四章 项目建设地址和有利条件 234.1 建设地点与地理位置 234.2 场地现状 234.3 工程地质条件 234.4 地形地貌 234.

2、5 供电条件 234.6 给排水条件 234.7 交通运输条件 244.8 通信条件 244.9 环境保护条件 244.10 当地社会支持条件 . 244.11 法律支持条件 244.12 征地、拆迁条件 . 24第五章 项目总体布置 . 25第六章 工程建设方案 . 256.1 工程项目组成 266.2 建筑设计 266.3 结构设计 276.4 给排水设计 296.5 通风 316.6 电气 32第七章 节水节能措施 . 367.1 节能措施 367.2 节水措施 37第八章 环境影响分析 . 388.1 项目场址环境现状 . 388.2 项目建设与运营对环境的影响 . 388.3 环境保

3、护措施 388.4 环境影响评价 39第九章 项目组织管理 . 409.1 经营管理机构设置与职责 . 409.2 劳动定员 409.3 人员培训 409.4 经营方式 40第十章 项目实施进度 . 4110.1 建设工期 4110.2 项目实施进度表 . 41第十一章 项目招投标 . 4211.1 招投标管理的原则及依据 . 4211.2 招标内容及范围 . 4211.3 招标方式 4311.4 招投标活动的工作程序 . 43第十二章 投资估算 4412.1 投资估算的范围 . 4412.2 估算的原则及依据 4412.3 投资估算的范围、内容及金额 4412.4 资金筹措 47第十三章 财

4、务评价 4813.1 评价的依据和基本数据 . 4813.2 项目经营收入和税金、城建及教育附加估算 4813.3 利润总额及所得税 5013.4 财务盈利能力分析 5013.5 不确定性分析 5113.6 综合评价结论 52第十四章 风险分析评估 . 5314.1 项目主要风险因素识别 5314.2 风险分析与评价 5714.3 防范和降低风险的措施 57第十五章 研究结论与建议 . 5915.1 结论 5915.2 建议 59第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称*市*紫腾湾建设项目1.1.2 开发商简介*市紫腾房地产开发有限公司成立于 2010 年 10 月，法人代表李 响声

5、，注册资金 1000 万元。资质等级为四级，主要从事房地产开发 经营、商品房销售、建筑装潢、装饰施工，物业管理、建筑装潢材料 销售，建筑机械设备、设施租赁。1.1.3 编制依据1、国家及 *省现行有关技术标准、设计规范；2、建设项目经济评价方法与参数第三版之要求；3、建设项目可行性研究报告编制指南试行本；4、建设部 2004 年颁发的建设工程项目管理试行办法 ；5、2002年国家关于工程建设技术标准强制性条文；6、* 统计年鉴 2010；7、承办单位提供的相关资料；8、本次调查研究收集的其它相关资料等。1.1.4 项目提出的背景与理由*镇地处 *市西南边陲，全镇 39 个行政村，国土面积 21

6、6 平方公 里，总人口 8.3 万人。武襄铁路、 316 国道、 304 省道穿境而过。 * 镇是省级八大旅游度假区之一， 是省 40 个重点中心镇之一。 *镇现有 9 家旅游接待单位， 1000 多个床位，已开发建设桃花岛、鳄鱼岛、梅 花鹿岛、民俗岛等景点。已建成木鱼湖、 * 湖、云台山庄、双龙泉、 四海渔庄等 7 处农家乐。按照科学发展观的具体要求， 大规模进行城市建设， 优化投资环 境，加大招商力度，特别是房地产行业得到长足发展，为* 房地产开发带来了良好的发展机遇，一方面随着 * 市中心城区经济的发展，农 村人中大量涌入城镇，其快速增加，产生了旺盛的住房需求；另一方 面随着社会经济和人

7、民群众物质生活水平的稳步提高， 人们对居住的 要求已开始向面积大， 功能设施完善， 环境优美的现代化人居方向发 展。该公司开发建设的 *紫腾湾 *镇*北路，文化路以西，占地 8337.6 m2 （合12.51亩），建筑面积为37999.67川，投资3648万元，该项目 超前规划设计，户型布局合理，外观时尚，精致典雅，全封闭式的阳 光平台，外墙瓷贴面，该项目于 2011 年 1 月开工建设， 2014 年 12 月交付使用。该项目的开发建设， 重点在于改善城镇中的中低收入居 民的住房条件， 满足中低收入城市居民对住房条件的要求， 通过本项 目的开发，一方面可以使 * 镇的土地资源得到更优化的配置

8、，另一方 面也可以带动地方相关产业的发展，产生更好更大的社会效益。1.2 项目概况1.2.1 项目地点* 市* 镇* 北路， 文化路以西， 区内土地面积 12.51 亩 。1.2.2 建设规模与内容本项目建设内容包括 3 栋多层砖混结构商住楼和 1 栋 17 层框架 结构商住楼，临街景绿化地带、停车、临街道路、绿化、供水、供电 等配套设施。1、总用地面积为8337.6 m,建筑占地面积5382 m2o2 、拟建总建筑面积37999.67 m。其中，砖混结构住宅楼建筑面 积16759.19 m,框架结构住宅楼建筑面积15614 m,商铺建筑面积4342.93 m,车库面积1032.55 m,物业

9、用房 251 m。3、建筑容积率为 4.56 ，建筑密度 64.55%，绿地率 12.06%。4、总户数： 260 户。1.2.3 主要建设条件1. 政策条件2004 年* 省人民政府印发了 * 省人民政府关于促进房地产业持 续健康发展的意见，意见指出房地产业关联度高，带动力强。加快 房地产业发展，是提高居民住房水平，改善居住环境，满足城镇居民 日益增长的物质文化生活需要， 全面建设小康社会的重要内容； 是扩 大内需，拉动投资增长，促进消费，带动相关产业发展的重要措施； 是充分发挥我省人力资源优势， 拓展就业渠道的重要途径； 是加强城 市基础设施建设，完善城市功能，提高城市竞争力的重要手段。全

10、省 各地、各部门要进一步提高认识， 把促进房地产业持续健康发展作为 经济工作的重要内容切实抓紧、抓实、抓好，坚持用改革的办法解决 发展中出现的问题，实现房地产业持续快速健康发展。因此，优越的政策条件将是本项目能够顺利实施与建设的重要保 障。2. 地理位置条件本项目位于 * 市* 镇*北路，文化路以西，交通方便、快捷，项目 所需的建筑材料和装修材料在附近即可购买。 项目所在地文化路东侧 有*镇办幼儿园，西侧有月光湾，小区以北 200米有 *中心小学，学生 上学条件好。在交通运输、 配套产业、物资供给等方面也具有很多便 利条件，这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设的优 势。3. 电力、通

11、讯、给排水条件 本项目所在地属于 *市的* 镇，其电力、通讯和给排水等城市基础 设施均已完善，各种基础配套设施已齐全。因此，电力、通讯和给排水条件能满足本项目建设的实际需要。124项目投入总资金及资金筹措项目总投入资金为3648万元，全部由企业自筹125主要技术经济指标表1 1主要技术经济指标表序号项目单位指标备注1建设规模1.1项目用地面积m28337.61.2建筑物总占地面积m253821.3总建筑面积m37999.671.4容积率4.561.5总户数户2601.6建筑密度%64.551.7绿化率%12.062项目总投资万元36483销售（营业）收入万元8066.294营业税金及付加万元4

12、35.575土地增值税万元537.856净利润万元2583.657投资收益率%94.438全部投资经济效果指标8.1财务内部收益率%44.89税后8.2财务净现值万元1176.14税后1.3结论与建议1.3.1结论本项目符合当前改善城镇住房条件及*市城市总体规划，经济性 优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可 行，本项目建成后，可加快 * 市的城镇化进程，改善周边的整体环境， 提升当地的房地产品位。1.3.2 建议 建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面工作。1. 加强监督检查， 确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进 行定期督察，对出现的问题要求限期整改。

13、为确保建设工程质量，应 按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量 并跟踪管理。 项目竣工后， 组织有关具有资质的技术部门对工程进行 竣工验收。2. 考虑到本项目所需材料中的水泥、 石料和钢筋等建筑材料用量 较大，使用时间集中和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办 单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。同时，要 选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工， 以保证工程质量和节省项目投资。3. 为了取得较佳经济效益， 应认真做好项目品牌的打造工作， 特 别是要加强与电视、 报纸等传媒的广告的宣传力度， 将项目作为地区 精品推向 * 市内外市场。

14、4. 建议承办单位抓紧时间核准、建设。同时，建议项目所在地 政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助， 促成项目早日上 马，早日竣工，早见成效。第二章 房地产市场需求分析2.1 我国房地产市场现状2.1.1 2010 年中国房地产市场概况1. 中央及各部委多次强调房地产调控不放松为巩固房地产调控成果， 中央及相关部委密集强调房地产调控不 放松，上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇，房产税 改革试点范围有望扩大。 国土资源部发布公告称， 全国住房用地计划 供应总量由 17.26万公顷调整为 15.93 万公顷，减少7.7%，但与历年实 际计划完成相比，仍远超历史最高水平。（ 1）稳增长背景下， 中央及各部委多次强调房地产调控不放松， 继续坚决抑制不合理需求， 温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地 产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。（ 2）支持自住性合理需求， 国家发改委、住建部表示完善首套 房优惠措施， 央行指出满足首套房贷款需求， 30多个城市通过公积金 贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。（3）货币政