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1、马鞍山新都市广场项目商业计划书第一篇 概况一、项目概概况1、地理位位置马鞍山市位位于长江江下游南南岸、安安徽省东东部，东东临石臼臼湖与江江苏溧水水县和高高淳县交交界；西西长江与与和县相相望；南南与芜湖湖市郊、芜芜湖县、宣宣城县接接壤。至至芜湖市市区300公里；北与江江苏省南南京市江江宁区毗毗连，至至南京市市区455公里，具具有临江江近海，紧紧靠经济济发达的的长江三三角洲的的优越地地理位置置。全市市总面积积16886平方方公里，南南北最大大纵距554.44公里，东东西最大大横距446公里里。马鞍山交通通便利，拥拥有长江江万吨级级的马鞍鞍山港，可可与国内内外港口口四季通通航；至至南京禄禄口口机机场
2、200多公里里；有宁宁马高速速与沪宁宁高速、京京福高速速、宁杭杭高速.宁合高高速相连连；有宁宁铜铁路路与皖赣赣线、沪沪宁线相相连。距距南京440分钟钟车程，距距上海33小时车车程，距距合肥22小时车车程,距杭州州3小时车车程2、项目位位置本项目地块块是马鞍鞍山控制制性规划划A片用地地，位于于葛羊路路、圆桥桥路、红红旗路和和江东大大道围成成的区域域内。BB地块为为葛羊路路南、花花果山东东北，原原星火福福利厂位位置。南为新城区区，距市市中心33公里；东1公里为为宁马高高速公路路出入口口，北为为国道和和马钢新新厂区；西面为为老城区区（金家家庄区），有有铁路慈慈湖货运运站。3、土地用用途A地块区域域面
3、积：11554.9917亩亩（合77699944.84平平方米）B地块区域域面积：82.4722亩（合合549981.59平平方米）拟建大型专专业综合合性市场场，商业业步行街街、服务务配套设设施、住住宅、写写字楼、宾宾馆等。土土地出让让年限：住宅770年，商商业400年。4、规划指指标容积率：AA地块：1.11；B地块：1.00。限高高：800M。总总建筑面面积：约约90万平平方米。5、项目投投资规模模：约220亿元元人民币币6、项目开开发周期期：五年年（20004年年20008年）二、背景资资料（一）宏观观形势改革开放放后的中中国GDDP持续续多年保保持8%左右的的增长率率，为世世人所瞩瞩目
4、。受受中国庞庞大的国国内市场场所吸引引，同时时中国大大陆具有有土地和和劳动力力价格优优势，国国际资本本向我国国，尤其其向沿海海地区加加速流动动。当沿沿海地区区的国际际资本与与民营资资本达到到一定密密度之后后，受供供求关系系所影响响，这些些地区的的土地、劳劳动力的的价格优优势将逐逐渐丧失失，从而而促使大大量资本本开始向向内陆地地区寻找找新的投投资场所所。进入新世世纪以来来，以上上海为核核心的长长江三角角洲迅速速崛起，环环太湖地地区的苏苏、锡、常常和杭、嘉嘉、湖等等城市按按照区域域分工与与协作和和错位发发展的原原则相继继为自己己的城市市重新定定位，以以保持与与上海这这一龙头头相对接接，避免免重复建
5、建设与过过度竞争争，拓宽宽了协作作空间，强强化了各各个城市市的特殊殊功能，增增强了城城市发展展的源动动力。220044年10月马马鞍山市市正式加加入长三三角经济济合作圈圈。 20110年的的上海世世博会将将会极大大地推进进长三角角地区的的迅猛发发展。近年来，以以南京为为核心南南京都市市圈框架架正在加加速构建建，马鞍鞍山市的的地缘优优势愈加加凸现。如如何以积积极的姿姿态，在在更高的的起点上上规划城城市建设设，尽快快与大都都市城市市圈相对对接，已已经受到到地方政政府的高高度关注注。二市市的合作作也进入入实质性性阶段，真真正在资资源互补补上实现现区域分分工协作作，南京京市的轻轻轨延伸伸至马鞍鞍山市已
6、已通过立立项，南南京中北北（上市市公司）的的公交车车已驶入入马鞍山山。由马鞍山山、芜湖湖、铜陵陵三市构构成的皖皖江开发发、开放放带建设设亦已启启动，三三市相互互协作，相相互联动动态势业业已形成成。马鞍鞍山长江江大桥已已立项,20005年开开工,220088年竣工工,因此本本项目的的批发市市场可辐辐射至巢巢湖地区区.（二）区域域经济马鞍山市市的经济济以矿产产开发、钢钢铁工业业、特种种汽车制制造、造造纸工业业为基础础，拥有有三家上上市公司司，经济济基础较较好，但但产业结结构不理理想。近近年来，马马鞍山市市的招商商引资卓卓有成效效，圣戈戈班、中中橡等一一批中外外合资项项目发展展迅速，马马鞍山市市的经
7、济济进入快快速增长长期。当当前的国国内外经经济形势势给马鞍鞍山市经经济发展展提供了了前所未未有的机机遇。 20003年的的市政府府工作报报告对未未来五年年的发展展提出了了“国内生生产总值值每年递递增122%，五五年内实实际利用用外资55亿美元元，内资资100亿元元”的奋斗斗目标。号号召全市市上下在在开发、开开放两条条线上下下功夫、做做文章。马鞍山市220033年提出出三年实实现双百百“城区面面积1000平方方公里，城城市人口口1000万”。20003年，以以企业改改革为中中心的改改革攻坚坚取得历历史性突突破，行行政管理理体制改改革继续续深化，也也是全国国行政综综合执法法试点城城市。对外开放放向
8、全方方位、多多层次、宽宽领域快快速拓展展。目前前马鞍山山市正在在全市范范围内形形成全员员发动，全全民招商商的氛围围，加速速建设与与完善一一区五园园体系，力力争在招招商引资资方面有有大的突突破。同同时还看看到，招招商引资资除了需需要解放放思想，变变革观念念与制度度创新之之外，还还需要创创造一个个有便捷捷的交通通、通讯讯条件，完完善的、富富有人性性化的生生活和工工作环境境，廉洁洁和高效效率的行行政作风风。 20003年人人均GDDP18858美美元，城城镇人均均可支配配收入887499元，人人均消费费性支出出66110元，各各项指标标均列安安徽省首首位。马鞍山市市是全国国“卫生城城市”、“园林城城
9、市”、“旅游城城市”，联合合国“最佳人人居奖”，现在在新目标标是建设设一个“生态马马鞍山”。市政府提提出今年年着力打打造的道道德为支支撑、产产权为基基础、法法律为保保障的“信用马马鞍山”。第二篇项目目定位一、市场需需求分析析当前，无论论是国际际环境与与国内形形势，无无论是马马鞍山市市本身的的城市化化进程与与开发、开开放战略略的实施施，都将将给市场场带来巨巨大的商商机。其其理由为为：1、外国资资本的涌涌入与民民营资本本的迅速速扩张必必将大大大加快中中国工业业化与国国际化进进程。各各省市国国家级和和地方级级的经济济开发区区建设如如火如荼荼，方兴兴未艾。2、今后一一段时间间内国家家将继续续实施积积极
10、的财财政政策策与稳健健的货币币政策，从从而以加加大基础础设施投投入、政政府购买买、扩大大出口和和提升消消费水平平等途径径来有效效地拉动动内需，保保持GDDP的高高速增长长。3、大都市市圈的规规划、城城市圈的的扩张、旧旧城的改改造和建建设，提提升城市市经营管管理水平平，改善善城市生生态环境境。4、市政府府提出要要通过三三步走，翻翻三番，确确保“两个率率先”目标的的圆满实实现。第第一步到到20006年，GDDP比20000年翻翻一番，人人均超225000美元；第二步步到20012年年，GDDP达到到50000美元元，人均均可支配配收入达达180000元元。从总总体小康康到全面面实现小小康，广广大的
11、人人民群众众必将首首先受惠惠，增加加收入，提提高货币币的可支支付能力力。上述四个方方面最终终归结到到一个城城市的生生产性消消费和生生活性消消费将出出现较明明显的增增长。而而从产品品消费的的种类上上讲，主主要集中中在建材材、家电电、家具具、休闲闲娱乐类类消费、汽汽车和居居住上。因因此，以以这类产产品为销销售对象象的市场场必然会会遇到十十分看好好的商业业机会。本项目所在在的马鞍鞍山市新新区控制制性规划划A片用地地，处于于江东大大道以西西、圆桥桥路、葛葛羊路以以北和红红旗路围围成的区区域内，西西与老城城区相毗毗邻，北北与慈湖湖工业园园及马钢钢新厂区区相接壤壤，东为为3万人的的居住小小区和宁宁马高速速
12、出口，是是马鞍山山的东大大门；南南为花果果山公园园。规划划中的南南京至芜芜湖轻轨轨沿江东东大道而而过；西西面的铁铁路货运运站及国国道、长长江码头头是建立立大市场场现代物物流的得得天独厚厚的条件件。我们们在经过过多次的的实地考考察之后后，对这这一区域域的特点点进行详详尽的分分析，认认为：从从马鞍山山市政府府业已确确定的开开发、开开放总体体战略考考虑，这这一区域域处于老老城区与与新城区区的交界界处及城城市东大大门，比比较适宜宜于建设设一个集集大市场场、餐饮饮、宾馆馆、休闲闲娱乐、商商务办公公、住宅宅等物业业的新的的商业城城。二、产品竞竞争分析析（因住住宅类物物业供不不应求，仅仅对商业业地产进进行分
13、析析）1、本地同同类市场场如华东东国际装装饰城、花花山路建建材市场场、解放放路商业业街等规规模较小小、品种种单一，无无法满足足消费者者需求，造造成消费费外流；2、南京江江宁区在在建中的的同曦建建材市场场会对本本案有一一定冲击击，但距距离、成成本和租租金是本本案的优优势，大大而全、有有文化、有有品位、有有创新是是本案的的核心竞竞争力；3、芜湖建建材市场场开发经经营很不不成功，对对本案影影响不大大。三、项目定定位立足马鞍山山，辐射射芜湖、巢巢湖、江江宁的建建材、家家俱、服服装、家家电、农农副产品品等集散散地，同同时成为为马鞍山山、南京京的餐饮饮、休闲闲、购物物和娱乐乐中心，成成为马鞍鞍山市新新的商
14、业业中心。四、SWOOT分析析要点：1、STRRENGGTH（优优势点）：1）本案处处于马鞍鞍山新城城区规划划方案的的重要地地块，距距离市中中心仅五五分钟车车程，人人流，车车流引入入比较方方便；2）本地块块就位与与宁马高高速出入入口，由由红旗路路、葛羊羊路连通通市中心心，江东东大道贯贯通南北北，足可可涵盖南南京、芜芜湖、马马鞍山三三大市场场，交通通便捷，地地理位置置优越，地地段优势势明显；3）规模大大，占地地面积88300000平平方米，建建筑面积积约90000000平方方米；4）配套完完整，整整个区域域包括：四星级级酒店、多多功能商商务楼、家家居用品品批发市市场、建建材批发发中心、餐餐饮休闲
15、闲、购物物广场、住住宅、别别墅等；5）位于地地块北侧侧，江东东大道和和红旗北北路口有有一个公公交总站站，乃将将来的客客流集散散中心，人人流汇聚聚，物品品集散；6）地块东东即将兴兴建3万人的的居住区区，花果果山东己己建重点点中学和和将建22万人居居住区。2、WEAAKNEESS（问问题点）1）地理位位置虽然然优越，但但北侧的的红旗路路尚未建建成；2）整个项项目周期期长，投投资规模模大，必必须合理理筹划，建建立多渠渠道资金金来源；3）目前项项目周边边环境较较差，周周边都是是农田、小小路、废废弃厂房房等；4）马鞍山山业态单单一。3、OPPPORTTUNIIES（机机会点）：1)马鞍山山市的整整体经济
16、济目前正正处于高高速发展展的起步步阶段，且且基础雄雄厚、经经济环境境优越；2）全国整整体的房房地产市市场正处处于新一一轮的景景气周期期，近期期介入市市场的时时机很好好；3）国内宏宏观经济济形势向向好，投投资者信信心增强强，商贸贸活动频频繁必然然对大型型批发类类型市场场物业的的需求量量增加；4）目前马马鞍山、芜芜湖、南南京江宁宁区相关关的大规规模的建建材、家家俱、服服饰、家家电等大大型市场场并没有有真正形形成，但但又都在在近两年年逐步得得到发展展；5）市府重重视并大大力支持持本项目目（己列列入今年年市政府府实事工工程），将将有力的的推动本本项目的的顺利展展开；6）国家大大店选址址法和和商业业网点规规范在在年内出出
