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1、目 录第一部分 总论11.1项目名称11.2编制依据11.3主要研究目的与内容11.4项目主要结论及建议2第二部分 玉林宏观经济42.1 玉林市城市概况42.2 玉林市城市发展规划72.3 玉林市宏观经济运行情况9第三部分 玉林市土地市场概况113.1玉林市历年土地市场概况113.2玉林市2008年土地市场成交情况113.3玉林市2009年上半年土地市场交易情况12第四部分 玉林市房地产市场发展现状154.1玉林市2008年房地产市场供应情况分析154.2玉林市2008年房地产市场需求状况分析16第五部分 玉林市商贸及物流市场概况185.1玉林市商贸物流市场概况185.2玉林市主要专业市场概况
2、205.3玉林商贸物流市场前景分析23第六部分 项目地块分析266.1 项目区位266.2 项目周边环境及设施266.3 项目所在片区发展概况276.4 项目区位综合评价28第七部分 项目定位分析297.1项目SWOT分析297.2 大地块房地产开发模式研究307.3项目定位市场定位研究337.4项目定位建议357.5项目开发模式与功能规划36第八部分 项目投资预算分析408.1评估方法说明408.2项目地块评分408.3目前地块的价格预测438.4项目地块指标建议438.5项目地块价值预测44第九部分 项目地块运作方案469.1方案一：自行投资开发运作469.2方案二：独立进行土地运作469
3、.3方案三：合作开发47第十部分 项目地块项目投资测算及资金筹措4810.1 方案一投资成本测算4810.2方案二投资成本测算5110.3方案三投资成本测算5110.4 各方案投资成本统计汇总5110.5小结52第十一部分 经济效益评价标准5311.1方案一经济效益评价5311.2方案二经济效益评价5911.3方案三经济效益评价59第十二部分 方案风险评定及综合评价60第一部分 总论1.1项目名称玉林交通商贸物流地产项目1.2编制依据 u 投资项目可行性研究指南u 建设项目经济评估办法与参数（第三版）u 房地产开发项目经济评价方法u 房地产估价规范(GB/T502911999)u 玉林市城市总
4、体规划（20082020）u 2008年玉林市国民经济和社会发展统计公报u 玉林市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要u 2008年玉林房地产统计数据，玉林市规划局、国土资源局公布的土地出让拍卖数据。u 项目实地考察和周边楼盘调研1.3主要研究目的与内容本项目可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价值，开发何种项目以及如何进行项目开发，供集团公司进行投资决策。项目论证主要内容包括：玉林市宏观经济与房地产市场研究、玉林市城市发展定位与产业政策研究、项目地块市场价值研究、项目投资潜力分析、项目发展定位、项目运作方案、投资效益测算以及投资风险分析。1.4项目主要结论及建议根据对玉林南二环2
5、000亩地块的可行性研究分析，从土地区位优势、未来发展规划、项目运作方式及投资估算，得出以下结论及建议：1项目地块目前位于城市南面较偏远地区，虽然目前城市配套设施不完善，交通优势不明显，但随着南二环连线接通以及集团对玉港高速公路至玉林的链接一级公路的建设，未来的整个地块区位优势非常明显。2项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为玉林未来510年内规模最大，业态最为丰富的一个综合性房地产项目，这对于玉林的城市运营建设以及集团公司在玉林的发展战略起到标杆作用。3项目土地投资回报高，初步测算直接土地投资收益可达5.18亿元，对土地进行开发建设，收益更高。4.项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集
6、团需慎重研究、科学决策，在投资决策上回避风险。5玉林市政府2008年重点推出项目“玉林义乌小商品城”，因选址不能落实的问题，项目暂时被搁置。玉林二环南路接通、玉港高速公路连接玉林的一级公路建成后，与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围，本项目地块独特的交通优势条件，将成为“玉林义乌小商品城”项目理想的进驻地。第二部分 玉林宏观经济2.1 玉林市城市概况2.1.1 玉林地理位置概述一个处于泛北部湾、泛珠三角经济合作区的交汇节点的城市玉林泛珠三角区泛北部湾项目所在城市玉林，广西的桂东门户，岭南都会，泛北部湾中小企业名城。现辖玉州区、北流市、容县、陆川县、博白县、兴业县和福绵管理区，总面积12838平方
7、公里，总人口641万人。全市有华侨100多万人，是全国著名的侨乡。玉林市区位优势明显，交通便利快捷。地处广西东南部，毗邻广东，背靠大西南，作为广西沿海城市群与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移的加工基地和东部通向“东盟”的重要陆路通道和跳板。以玉林为中心，半径200公里范围分布着南宁、北海、钦州、防城港、贵港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，辐射人口近5000万。国道324线与黎湛复线铁路纵横相交，南宁经玉林至广州高速公路、洛湛铁路（玉林段）编织以玉林城区为中心的现代交通网络，市内形成了以玉林城区为中心的“半小时经济圈”。
8、2.1.2 玉林资源与商贸概况玉林市物产景观丰富，商贸发达繁荣。非金属矿产资源丰富，其中高岭土储量居广西第一，花岗岩、石灰石、莹石等储量也比较丰富。玉林属于典型的亚热带季风气候，是粮食、水果、禽畜重要生产基地，容县沙田柚原产地，全国著名的“荔枝之乡”、“桂圆之乡”、“三黄鸡之乡”、“沙田柚之乡”。玉林旅游资源丰富，被誉为“天然南国园林”，是“中国优秀旅游城市”，有大容山国家森林公园、真武阁、勾漏洞、云天文化城等120多处名胜古迹。旖旎的南国山水风光，奇特的古今建筑，特色的风味小吃，商品交易市场健全发达，现代物流服务经营体系完备，拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通辐射各省（市）
9、区，“岭南都会”焕发出新的活力与魅力，是区域性商贸物流中心。2.1.3 玉林市投资环境玉林市投资环境良好，逐步建立起公共服务型政府，电子政务快速发展，“一站式”服务机制初步形成。电力、通信、供水等基础设施日臻完善，玉林经济开发区等十大工业园区（集中区）成为投资发展的“洼地”。玉柴机器、三环陶瓷成为“中国名牌产品”、“国家免检产品”，玉林制药已被认定为中华老字号品牌；海螺水泥、燕京啤酒、旺旺食品、晶辰电子、国美电器、北京华联超市、南城百货超市等纷纷落户玉林；机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业集群迅速成长。中小企业商机博览会（中国玉林）、海峡两岸（广西玉林）农业合作试验区架构开放
10、合作平台，特别是在积极推进中国东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局的实施中，玉林市被纳入北部湾（广西）经济区“4+2”合作区域。玉林市是黎湛铁路与洛湛铁路的交汇处。小结：玉林城市发展状况良好，充分发挥桂东门户的区位优势，承接东部产业转移，把握多区域经济合作中带来的发展机遇。工商业发展成熟，拥有中药材市场、工业品服装市场等全国有名的专业市场，形成了区域性商贸物流中心。投资环境良好，形成机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业等多个产业集群。总体而言，玉林城市发展处于快速发展阶段，有较为雄厚的发展基础。2.2 玉林市城市发展规划玉林市城市总体规划（20082020）u 城市规划性质国家重
11、要动力机械制造基地和中药材生产集散中心、北部湾经济区重要物流节点城市、是以先进制造业和现代服务业为主导的宜居园林城市。u 城市规划区规划的具体范围包括：玉州区的玉城、南江、名山、城西、城北五个街道办事处以及茂林、仁东、仁厚和大塘4镇；福绵管理区的福绵镇和新桥镇；陆川县的珊罗镇，以及马坡镇的靖西、靖东、珠砂、新山、东西等5个行政村和马坡林场，玉林城市规划区总用地面积约为740平方公里。u 城市空间主要发展方向东扩：即城市往东方向（北流方向）发展城东新区。南拓：向南主要发展的区域为江南区和城南区。u 规划期限和城市规模玉林中心城区人口规模：至2012年为80万人；至2020年为95万人。玉林中心城
12、区城市建设用地规模：至2012年为80平方公里，至2020年为98平方公里。图21 玉林市城市总体规划小结：玉林市城市总体规划（20082020）指出了玉林市在今后的十二年的城市定位、建设重点以及城市规模和发展方向，规划中大力发展城东板块，并规划将该板块发展成为玉林新中心板块，未来该板块房地产市场发展前景较大，江南板块在未来的发展中仍会保持较快发展的趋势。2.3 玉林市宏观经济运行情况2.3.1 2008年玉林市总体经济运行情况统计显示，2008年玉林市实现生产总值605.92亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9%，经济增长连续5年保持在两位数以上，经济运行保持平稳较快增长态势。从三次产业
13、看，第一产业增加值150.53亿元，同比增长5.8%；第二产业增加值231.29亿元，同比增长15.2%，其中，工业增加值202.68亿元，增长15.2%；第三产业增加值224.10亿元，同比增长15.2%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为24.8%，比上年下降1.6个百分点；第二产业增加值比重为38.2%，比上年上升1.2个百分点；第三产业增加值比重为37.0%，比上年上升0.4个百分点。按常住人口计算，2008年全市人均生产总值超过10000元，达10770元，比上年增长11.8%。2.3.2 固定资产投资与房地产业概况全社会固定资产投资290.69亿元，增长26.0%，其中，城镇固定
14、资产投资完成额242.58亿元，增长28.3%；农村固定资产投资47.68亿元，增长16.4%。在城镇固定资产投资中，基本建设投资140.97亿元，增长24.3%，更新改造投资53.07亿元，增长62.2%，房地产开发投资35.99亿元，增长26.0%。商品房销售面积 137.41万平方米，增长1.0 %，商品房销售额26.54亿元，下降0.5%。2.3.3 社会消费品零售概况社会消费品零售额实现219.51亿元，同比增长23.5%，增幅比去年提高4.7个百分点，连续6年达两位数增长速度。分城乡看，城市消费品零售额实现142.91亿元，同比增长23.9%，县以下消费品零售额实现76.61亿元，
15、同比增长22.9%。分经济类型看，国有经济实现零售额17.56亿元，增长22.4%；集体经济实现零售额14.48亿元，增长20.0%；股份制经济实现零售额8.90亿元，增长55.4%；私营经济实现零售额19.50亿元，增长23.1%；个体经济实现零售额153.37亿元，增长22.4%。分行业看，批发和零售业、住宿与餐饮业消费品零售额分别实现189.06亿元、26.63亿元，分别增长23.3%与21.9%。全市非公有制经济零售额实现187.48亿元，增长24.5%，占全市社会消费品零售总额的比重为85.4%，其中个体经济零售额占全市社会消费品零售额的比重为69.9%。2.3.4 人均可支配收入概况城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市城镇单位在岗职工年平均工资21312元，比上年增长12.2%。全市城镇居民人均可支配收入14156元，同比增长16.0%；农民人均纯收入4123元，比上年增加587元，增长16.6%。小结： 2008年玉林市经
