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1、珠江新城某商务办公项目可行性研究.doc珠江新城某商务办公项目可行性研究目录项目背景3市场分析4项目 SWOT 62项目定位64项目技术可行性分析67项目财务分析78结论89项目背景1.项目名称：待定广州珠江新城CBD内甲级智能化写字楼2.开发商拟我司与地块业主方合作开发3.项目所在地珠江新城CBD珠江公园旁4.总体规划珠江新城为广州新的城市中心，总用地为6.6平方公里，规划人口18万人，将建设成为一个代表未来广州新形象的低密度、高容积率、高绿化率的中央商务区。区内道路交通系统完善、配套设施齐备、规划为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基
2、地；定位为21世纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。5.项目规划项目总占地7500 M2，用地面积400 M20平方米，由一幢26层塔楼和4层裙楼组成（初规），具体为：地下室车库三层共17000M2（不包括在总面积内），首层商铺3500 M2，二、三层商场共7000 M2 （第四层为转换层，可兼做设备层和休闲会所功能） 写字楼共42115.57M 2。6.项目目前进展地块现状：完成土地五通一平，地块开发条件完全成熟；谈判进展：双方就项目合作模式要约需进一步商讨、确立。7.合作方式由于该项目地块目前仍为村属集体用地（开发后产权转移），其希望合作伙伴出资开发，以实物分成方式分
3、配项目股权，本研究报告以村我双方按3.5：6.5之比例分成实物为基础分析计算。市场分析一、市场研究1.房地产产业政策及产业走势分析1) 2006年7月份以来，对房地产市场产生影响的行业政策主要有三个： 一个是于2006年8月1日起施行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范。我国从1999年开始实施国有土地招标拍卖制度，并取得了较大成效，但仍存在招标出让土地范围过窄、土地出让信息披露不充分、操作不规范等问题。这次实施的两个规范明确将六类情形纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围，将五类情形纳入可协议出让国有土地的范围，这些新规定是对国有土地出让制度的完善，推进了土地资源市场化
4、配置程度。但土地不完全是经营性资产，土地配置要满足社会公平性的要求。如果土地出让制度改革不和建立多层次住房供应体系结合起来，不和地方政府的民生责任结合起来，招、拍、挂制度的推行将进一步强化地方政府获取“土地垄断溢价”的权力，增加房地产开发成本。所以，在推行国有土地招标拍卖制度的同时，还必须加强监管：不仅包括对垄断行为的经济性管制，还应包括促进公平的社会性管制。二是建设部提出的对单套建筑面积在90平方米以下的新开工项目进行限价开发。这个政策的初衷应该是好的，但其成功实施的前提条件有三个：有科学统一的限价标准，信息高度公开，主管部门官员能合理执行。否则，不仅这个政策行不通，还会增加建设主管部门有些
5、官员的寻租空间。从实际情况来看，三个前提条件一个都不可能具备。而且，这一政策还与国土资源部的政策不一致，如果要通过招标拍卖挂牌出让国有土地，又如何限价？因此，这个政策如果实施，其唯一作用将是增加房地产市场的交易成本。实际上，价格竞争机制是市场经济的基本运行机制，任何违背这一机制的政策都会阻碍市场运行，增加交易成本。增加小户型供给，可通过财政政策等来实现，比如按容积率确定累进的土地使用税率（容积率越低，土地使用税就越高）。三是建设部等六部门联合发布的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，意见对外商投资房地产企业、对境外机构和个人在境内购房，首次做了明确规定。但这一政策的成功实施，有赖于这些部门
6、的密切协作。2) 2006下半年经济走势将产生最大影响的两件大事：一个是8月1日，国家发改委等五个部门以“特急”文件要求各地用1个月时间，对今年上半年总投资1亿元以上的新开工项目逐项进行清理，核查是否符合国家产业政策，是否符合土地审批、环保审批以及信贷审批和安全的要求。二是8月16日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，对内蒙古新丰电厂项目违规建设和发生的重大施工事故做出严肃处理，内蒙古自治区政府主要领导向国务院做检查。3年多来的调控实践和政策辩论已充分表明，地方政府的执政观念和执行能力是宏观调控成败的关键。可以预见，在这两件事情后，地方政府的执行力度有望加强，调控政策总体推进将呈积极态势。而土
7、地督察制度和环保督察制度的全面启动，又将从制度层面巩固这种态势。纵观中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。2006年的广州楼市向“扩张型”转变，而且广州房地产行业将面临前所未有的机遇与挑战。2006年中国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在“十一五”规划起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。3) 广州政策调控的分析房地产的调控措施和手段主要是金融和土地政策的紧缩，这些政策目前并没有舒缓和放松的迹象，并有进一步强化
8、的迹象，房地产企业的土地来源和资金来源仍将受到严格的控制，在建项目和新开工项目所需的资金和土地，难以得到满足和解决，市场的竞争压力就会加大。 目前广州楼市下半年楼市的供应量与上半年相比有增无减，市场竞争的压力有可能导致新一轮价格战的爆发，现在这种迹象和苗头已经开始出现。如果现行的宏观调控政策没有明显的舒缓和改变，许多房地产发展商将面临难以为继的困境和局面；只有宏观调控政策适度舒缓，广州楼市才有可能保持健康稳定的格局。4) 2006年16月广东房地产开发概况2006年16月广东房地产完成开发投资757.84亿元，同比增长23.26%，比全国增长低近1个百分点；增幅同比上升12.9个百分点。房地产
9、开发投资占固定资产投资比重为23.46%，高出全国5.3个百分点。2006年上半年广州市批准预售面积为301.32万平方米，同比大幅下降17.3%。这是广州商品住宅市场多年以来的最低供应量。2006年上半年全市商品住宅成交均价攀升至6067元/m2，与2005年同期5069元/m2相比，大幅上涨了19.0%。这是继2004年广州商品住宅成交均价同比大涨18.8%后的第2次大幅上扬，且涨幅高居历年之首。2. 广州2005年至2006年商用物业分析2005“住禁商”反而刺激商用物业从下半年开始，成交量一路上扬，中低档写字楼被带旺，乙级写字楼的成交率比2004年大约增加了40%左右 2005广州二线
10、路段商铺受关注，部分商铺月租金已达1000元/平方米 2005广州写字楼租金一路飙升，升幅超过10 2005地铁新线路的开通给珠江新城继续加温 2005写字楼出现新产品，群楼创意式写字楼受欢迎 2005社区铺已经成为市场的重要组成部分 1) “住禁商”大潮下商铺写字楼双双走红 2005年是广州商用物业发展迅速的一年，其中，由于去年年中广州市政府开始严格实行“住禁商”政策，在某一个角度推动了商用物业市场的发展。根据合富置业、中立地产及广州几家主要的地产公司提供的数据，经综合统计显示，2005年商用物业中，写字楼和商铺的租赁成交宗数比2004年均增长了3成，成交面积也大幅上升。 2005年商用物业
11、租赁市场呈现出两大发展趋势“热点聚集”现象越来越明显的同时，也有朝新兴区域扩散的趋势，2006年的商用物业租赁市场将会继续延续这个“聚”与“散”的发展态势。 在2006年和2007年，广州将进入一个全新的写字楼供应高峰，需求方面也将有所提升，广州将进入一个供求两旺的市场阶段。由于住宅禁商政策的余威仍在，加上去年住宅的投资市场屡受打压，不少投资者已将注意力放到商用物业上来，尤其是乙级写字楼，特别受这群中小投资者的喜爱，这方面的投资将会更加受到追捧。 2) 写字楼市场：租金上升10% 2005年，对于广州写字楼市场而言是相当特别的一年：虽然有多个新落成的写字楼交付使用，但广州写字楼市场仍呈现货源紧
12、缺。加上“住禁商”政策的出台，刺激企业将办公场所迁址到纯写字楼物业，令2005年的广州写字楼租赁市场呈现供需活跃，广州几家成交量较大的地产代理公司，数据显示，广州去年的写字楼租金稳健上升，升幅水平超过10%。 表现一：天河北、环市东持续走强 写字楼市场最看重的是办公氛围，这方面天河区和原东山区有着无可替代的优势。统计数据显示，天河区是广州写字楼租赁最活跃的区域，成交比例占41%，原东山区紧随其后，所占比例为33%，两区成交的租赁写字楼物业共占全市的3/4。 其中，天河北及环市东是大企业和外资公司进驻的热点板块。主力成交的写字楼有中信广场、大都会广场和广州国际贸易中心等，高档写字楼的集中使其租金
13、一直维持在高位平稳增长，中信广场和大都会广场的租金均价长期在130元/平方米/月以上，像中信广场等优质写字楼物业，其写字楼的租金和售价甚至可以上升15%。而环市东一带写字楼楼龄稍长，质素较高的好世界广场、荣建大厦和宜安广场等租金单价一般在60元-80元/平方米/月，有许多著名的外资品牌驻穗机构进驻。 表现二：体育中心、珠江新城成新热点 2005年，广州多个新兴商务区在市政利好下逐渐兴旺起来。如天河路一带，由于年末有广晟大厦交付使用，天河城东塔和维多利广场也相继封顶，为体育中心商务圈带来充足的写字楼货量，该区域将继续成为写字楼租赁重点区域。 而地铁三号线的启动将带动珠江新城的写字楼也活跃起来，华
14、普广场、信合大厦、星汇国际等都频频录得租赁成交。 表现三：中低档写字楼空置率下降 “住禁商”政策实行后，不少公司纷纷寻找合适的写字楼单位迁址。东风路和中山路、人民路和荔湾路、江南大道和广州大道一带的中低档写字楼，以其相对实惠的租金受到中小企业的垂青，空置率处于不断降低的态势。 为适应市场对中低档写字楼的需求激增的状况，一些商用物业出现了一些创新产品，而且大部分都散布于一些非传统商圈内，如位处大型住宅社区内的爱都新天地SOHO复式写字楼项目，又如标榜“复式写字楼”的中新大厦，紧靠海珠区传统的江南大道商圈，近期租金已高达75元/平方米/月以上。 另外，一些闲置多年的裙楼物业也逐渐得到市场的关注，被
15、重新包装、盘活，成为写字楼市场的新宠儿。据了解，像滨江东路的珠江广场的群楼已经被租给一些公司作办公用途，租金大概在60元/平方米/月。在老城区的商业区也出现了一些商场的商铺被租用为写字楼的现象。乙级写字楼的成交率比2004年大约增加了40%左右，其中地铁沿线不带中央空调的乙级写字楼，由于日常的使用成本较低，未来将更受小企业和中小投资者的欢迎。 3) 商铺市场：投资回报10% 受“住改商”影响，广州商铺租赁市场成交气氛热烈，需求旺盛令商铺租值稳步走高。 广州多家地产中介公司的成交数据显示，2005年广州商铺租金均价为200元/平方米/月，投资回报率维持在10%左右。超过六成的商铺租赁成交单价在200元/平方米/月以下，比例达到6%左右，而商铺租金仍有一定上升的空间。
