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1、房地产业是综合性的产业，它和工业生产一样，从原材料供应开始到生产加工、成品销售，从头到尾贯穿看一条生产经营链，从资金的储备开始到资金分解投入、销售回收，从开始到结束始终贯穿看一条资金链。不论是生产经营链还是资金链都必须良性运转才能收到好效益，中断任何一条链都会产生灾难性的后果。房地产开发的成本控制自始至终贯穿在开发的全过程，也就是贯穿在生产经营和资金管理中。控制好开发成本，才能实现计划利润，生产经营才能滚动良性发展，扩大企业的生存空间，提高企业的竞争力。第一节 开发成本的组成开发成本是指在开发建设的过程中按照开发管理程序，分期分批所耗用的资金数量。一、前期费用：前期费用是指开发项目在建设实施前
2、为项目开发实施所做的准备工作需要支付的费用。1、在建委办理前期手续应缴纳的费用：（1）公用设施配套费（以建安造价为基数计取3%）；（2）劳保统筹费（以直接工程费为基数计取3.2%）；（3）质检费（按建筑面积计算，每m2交纳2.2元）;（4）墙改基金（按建筑面积计算每平方米收取8元）;（5）残疾人保证金（按建筑面积每平方米交纳1.5元）;（6）定额测定费（按税前造价计取1.3）；（7）垃圾处理费（按照预计开挖土方量每平方米交纳8元）；其中，墙改基金属保证金，当施工图设计通过图审中心审核，符合建筑节能要求，并在竣工验收时符合设计要求，建设项目竣工备案后，即可申请退还。劳保统筹费和定额测定费原本属于
3、建筑安装工程费用定额中的费用项目，本应由承建单位交纳，由于政府向承包商收取这两项费用一是不好找人，二是难受全额，所以由开发商代为交纳，结算时从承包商的结算中扣回。垃圾处理费亦本应由土方施工队向政府交纳，处于以上原因也由开发商代交，在土方施工合同中，从单价中扣除。2、在规划局办理相关手续应交纳的费用：（8）办理选址意见书 （按照建设用地面积每平方米交纳0.8元）；（9）规划信息费（按照建筑面积每平方米0.8元）；（10）规划评审费（按拟建项目一份规划3000元）；（11）竣工规划费（按照实际建筑面积每平方米交0.8元）；其中规划评审费不包括参与评审的专家出场费，此项费用根据规划的规模大小和参加评
4、审的专家人数确定，每人100元300元不等。3、办理招标手续应交纳的费用：（12）招标代理费（按建安造价计取0.60.7）；（13）招标场地费（每个标段收取800元）；（14）招标技术服务费（按建筑面积每平方米计取0.40.5元）；（15）评标费（按参加评标的专家人数支付，每人100元200元）；其中招标代理费支付给招标代理合同，招标场地费和招标技术服务费支付给招标办公室，技术服务费中60%由中标的施工单位承担，40%由业主承担；评标费支付给参与评标的专家。4、测绘队应收取的费用：（16）地形测绘费；（17）定位放线费；（18）竣工测绘费（每幢楼计取1000元）；5、排污处应收取的费用：（19
5、）排污管网前期勘察费；（20）排污管网维修费；（21）办理排污许可证的手续费（工本费364元）；（22）基建排污费（按建筑面积计取每平方米2元）；其中基建排污费由业主代交，结算时扣回。6、其他费用（23）规划设计费: 由设计院进行规划设计并通过规划委员会组织专家评审批准，总体规划按总建筑面积每平方米0.6元计取，单项建筑的规划设计不另行收费，并入设计费；（24）施工图设计费：由于市场经济的因素，绝大部分设计费用均未按相关标准计算，而且城市级别不同，市场价格也不完全一样，均由业主与设计单位协商确定设计费。（25）地质勘察费：由地质勘察单位进行地质勘察，原则上探孔每米100元，已完全市场化；（26
6、）施工图审核费：由图审中心负责审图，市场价1000万元；以下的项目，按建安造价的1.4%计取，1000万元以上的项目按1.1%计取。（27）消防审核费：由消防局负责审图，住宅按建筑面积每平方米1元计取，商业建筑按每平方米5元计取；（28）拆迁补偿费：该项费用无定数，应根据迁移户的多少来商定，而且因人而异，因单位而异，均由业主和迁移户反复协商解决；（29）树木移植费：由园林局对现状树木进行评估，树木越珍贵、越大，估价就越高。此项费用均由业主与园林局相关人员及领导磋商确定后交纳。（30）土地过户手续费：在土管局办理过户应交纳的手续费；（31）土地出让金：由土管局收取协议地块总价的20%；（32)土
7、地评估费：由中介单位进行评估，收取一定数额的评估手续费；（33）土地变更使用性质地价补差：由土管局按标准收取；（34）道路开口费：对道路开口损坏的植被和道路进行估价赔偿，分别由园林局和市政养护处收取；（35）固定资产投资调节税，也叫固定资产投资方向税，从2004年停缴至今；（36）热力接口费：由热力公司按规定收取；（37）防雷检测费：由气象局收取；（38）临时用电费：施工单位施工现场施工的和生活用电，由业主代交，在工程进度款支付时分批扣回；（39）监理费：由于市场竞争激烈，监理费均未按标准计取，均由业主与监理公司协商确定；（40）地形测绘成果资料费：图92元/幅；（41）民工工资保证金：按总投
8、资的20%由市建委，民工工资发完民工全部返乡，无投诉后再返回，此款不交，不办理施工许可证。这也是政府保护弱势群体的一项控制措施。二、建设费用项目建设费用是指项目从开工建设到竣工，并配套设施全面完善所发生的全部费用1、项目建安费用单位工程建设费用，若干个组合在一起就成了片区项目建安费用。除了主要项目外，还包括片区的公共建筑、管理用房、服务用房等。项目的建安费用除了施工图设计中的全部内容外，还包括项目的设计变更调整的费用和业主为了项目实施请施工单位代为办理事项的费用。项目建设费用是诸多费用中占全额比重最大的费用。2、室外管网建设费室外管网指为整个片区服务的给水管道、排水管道、热力管道以及室外消防水
9、池三个系统，室外管网建设费指这三个系统从市政管网接口到入口所发生的建设费用。3、园林绿化景观设计费及施工费用园林景观设计不含在项目设计中，另外安排有资质的设计单位设计，施工建设费用则依据园林景观施工图来计划。由于其随意性很大，所以费用差额比较悬殊。4、道路及亮化工程建设费道路及亮化工程的设计并入园林设计，不再发生费用，但道路和亮化工程的建设却是容易变化的，其建设费用浮动也比较大。5、围墙、大门建设费一般情况下大门和警卫室同时建设，由设计单位设计，同时发生设计费用。6、智能化系统建设费小区的智能化建设的规模和内容根据小区规模大小、档次高低来确定，最低要满足安防要求，方案由施工承包单位编制，业主审
10、核定案后实施，不发生设计费用，只发生建设费用。7、箱变（或配电室）及电缆铺设费用小区的供电系统，由承包施工单位提供方案并在供电局办理相关手续，由业主审定后建设，以满足小区用电负荷为准，不发生设计费用。8、施工现场临时水源、电源设置费用按规定，业主负责将施工用的水源、电源引入施工现场，施工单位负责施工现场内的电源铺设，此项费用由于可以多次利用，属于摊销费用。9、小区健身器材购置费小区的健身器材置配可以灵活掌握，不受限制10、其他建设费其他建设费指不可预见，必须发生的费用，如地道加固处理、场地平整换土费用，必须保存的旧管网设施的异地建设费或就地保护费等等。三、销售费用房屋销售过程，从策划到宣传，从
11、开盘销售到尾盘处理，需要很长时段，要发生多种费用。1、产权者（购房者）应交纳的各项费用，由开发商先代为交纳，购房时扣回来。（1）银行办理按揭手续的公正费；（2）银行办理按揭手续的保险费；（3）产权评估费；（4）办理产权证的工本费；（5）契税；（6）维修基金；（7）天然气入户费；（8）闭路电视入户费；2、新建商品房交易费，（房管局按购房面积每平方米收3元）；3、项目保证金用于保证民工工资按期发放，如果民工因工资上访，将用这笔资金解决。市建委按建安造价的30%预收，竣工后无民工上访即返回；4、样板房建设费为了促进销售，在项目建设过程中就预先按照施工图设计的户型平面布置异地建造出来，作为样板示范，供
12、购房者参考。由于多以轻钢结构建设，有一部分原材料可以回收利用，应测算回收材料其利用价值，剩余的摊销进样板房建设费；5、销售代理费用委托借用销售代理机构来推进销售，按约定支付代理费用；6、广告宣传费用指为销售服务的各种宣传费用，如电视节目广告、光盘制作、户外广告、楼书、宣传纪念品、手机传送短信息等等；7、沙盘制作费用请模具厂或专业单位将整个小区的建筑制作成沙盘模型，应支付制作安装费用8、开盘费用指销售开盘时举行的庆典活动所发生的费用，如请礼仪公司策划组织、赠送开盘纪念品等等。但此项费用的支出应该减去参加庆典的客人送的礼钱，才是正真的开盘的净花费；9、销售有奖活动支付的奖金、奖品费用；10、销售大
13、厅的全部开支费用包括房租费（或摊销费）、设备配置、装修费用以及其他必须发生的费用。四、财务费用及其他费用1、借贷利息分存款利息和贷款利息，前者为收入，后者为支出，二者相减即成为净支付的贷款利息，再加上手续费成为借贷利息；2、各类税金应向国家交纳的各种税金，如总收入的5.5%的营业税，18%33%的所得税；3合同印花税及土地增值税等等；3、固定资产摊销及维修费用固定资产指价值在2000元以上，使用年限在2年以上的资产，固定资产的摊销费用计算应遵守国家的统一标准。固定资产的维修费用应随固定资产摊销费进行摊销；4、低值消耗品消耗费用不论使用年限有多长，但价值在2000元以下的资产均属低值消耗品，低值
14、消耗品也应分年进行摊销；5、一次性消耗品费用不可回收利用的消耗品为一次性消耗品，一次性摊销；6、工资、福利费用工资费用指企业的全员工资和奖金，其中包括施工津贴和销售提成在内。福利费用指各种补贴，职工五金、年节物品发放等等；7、交通费包括因公工作需要乘坐飞机、汽车、轮船的车票报销、公用车辆的保险费、养路费、过路费、车辆保养及维修费，油料费用等等；8、通讯费指固定电话座机费、通话费，手机报销费用、邮寄费用、网络入网费用等；9、出差费 指因公出差的补贴费用； 10、水、电、暖费用：指办公场所用的水、电、暖气的费用；11、书报杂志费：指经会议研究决定购配的各种报纸、杂志、工具书的费用；12、调研评估费
15、用：指市场调研、项目调研请专业机构进行调研评估应支付的报酬，重点工程的预决算的编制审核费用等；13、计划外的维修补偿费用建筑物保修期满以后，工程结算及工程尾款支付兑现再出现的质量缺陷需物业公司进行维修的费用或是对购房者一次性补偿的费用。14、招待费业务来往，办理前期手续，上级部门及领导检查，观摩等所发生的接待、招待费用；15、诉讼费、法律咨询费，指律师费的支付，还包括司法诉讼中的败诉补偿、索赔费用；16、会议费用：企业的管理会议，宣传企业文化的各种活动会议等各种会议召开需要发生的一次性费用；17、慈善事业费用于阳光工程，困难扶贫、各种赞助等所发生的费用18、奖金：企业在生产过程中所发生的现金奖励和物资奖励，需产生的费用；19、不可预见费用用于政府执法通报处罚和政府摊派所发生的各种费用，以及天灾人祸造成的经济损失应摊入建设成本的费用；20、学习、培训费用用于职工、干部学习业务进行技能培训所发生的费用。第二节 开发成本的控制房产开发在项目选址时就开始策划，对开发经营的经济效果就进行了必要的分析，其中开发成本分析占主要篇幅。项目开发决策后，在前期准备和实施阶段，由于工作
