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1、X 市 X 区块改造开发建设项目可行性研究报告第一章 总论一、项目背景（一）项目名称本报告分析研究对象为：X市X区块改造开发项目。（二）项目承办单位概况该改造项目承办人为“X市城兴城防工程建设”。该公司经X市（2005）313号抄告单和X市财政局国资（2006）10号函批准，由X市 土地收购储备中心出资，于 2006 年 2 月注册成立的，注册资金为人民 币3000万元整。该公司目前主管部门为X市X区块开发建设领导小 组（该小组是市委、市政府为确保X区块改造开发建设项目顺利实施 而专门设立的，由市长担任领导小组组长，下设开发建设指挥部，负 责指导、协调项目建设所涉及的各项工作，由副市长担任总指
2、挥）。（三）可行性分析研究报告编制的依据1、X市建设函（2005）57号关于公布2005年度X市城市房屋拆迁 货币补偿基准价的通知；2、关于X市基准地价更新结果的批复（浙土资函（2006）9号）；3、X市建政2003）29号关于印发X市征用集体所有土地实施 办法（的通知；4、X市关于印发X市实施X省城市房屋拆迁管理条例若干 规定的补充规定（的通知（建政（2003）18 号）；5、X 市办公室（2004）268号关于征（使）用集体所有土地房 屋拆迁补偿安置政策（；6、X 市关于加快城区工业企业搬迁的若干意见（建政（2004）6 号）7、X市城市总体规划、X市X区块城市设计；8、X省建筑工程预算定
3、额（2003）、X省安装工程预算定 额（2003）、X省市政工程预算定额（2003）、X省建设工程 收费定额（2003）；9、X 省建筑工程计价暂行办法；10、X 市建筑工程造价信息。二、项目总概况（一）项目地点和环境状况本项目地点及围是：位于X市新安江街道，东起320国道和X大 桥、南依新安江水、西至白沙路和白沙大桥、北为严州大道、靠牛头 山体。规划用地面积约为1495亩，总拆迁房屋面积为18.38万m2，住 户1311户，企事业单位 15家。其中：集体土地住宅拆迁面积5.46万 m2,拆迁215户；国有地住宅拆迁面积5.83万m2，拆迁户1067户；商 业用房0.133万m2，拆迁户29户
4、；企事业单位拆迁面积6.84万m2,企 业 15 家；需拆除违章建筑 1.6 万 m2。该项目地处X市新安江街道东南区域，是主城区中仅剩的旧城未 改造的区域，她滨临新安江，北靠牛头山，自然环境得天独厚。由于 历史的原因，厂区、居民区混杂，基础设施薄弱，配套设施较落后， 尤其是 2 家大型化工厂，不仅给周边环境、居民生活环境造成污染， 而且也存在着巨大安全隐患。为改善城市交通状况和人居环境、保障 城市的安全、加快城市化进程，合理优化城市资源和土地资源配置， X市委、市政府拟对新安江街遨区块实施拆迁、企业搬迁基础设施配套 改造。（二）项目开发的主要思路 对该区块实施整体改造后，出让土地所得收益一部
5、分用于企业搬 迁、居民拆迁安置，另一部分用于基础设施配套建设和公益事业建设， 以达到旧城改造目的，并取得良好的社会效果和经济效益。（三）规划及建设条件1、规划设计根据市政府批准的由X大学设计的X市X区块城市设计方案， 通过实施企业搬迁，住户拆迁安置，基础设施、配套设施的建设，未 来该地区将建设成为一个滨江特色突出、公共服务设施完善和集中， 金融商业氛围浓郁、人居环境优良的集商业、文化娱乐、商务办公、 旅游信息、休闲、宾馆为一体的X市现代化城市功能区和城市公共中 心区域。2、场址建设条件 、地形、地貌情况X 区块地形狭长，呈带状，沿山脚地势高，江边地势低，有一定 的高差，但相对平坦。自然高程在2
6、5 米60 米之间。 、工程地质与水文条件X 区块基本为河谷泛滥冲积层，基岩夹砂岩成砂岩加泥岩，地基 承载力一般为12S20吨/M2。X区块临近新安江，属钱塘江流域。新 安江流量受电站发电泄洪控制，常年较稳定，皆可通航，水体清澈透 底。区块基本无自然溪流和水塘。 、气候条件X区块属中热带北缘季风气候，气候温暖湿润。年平均气温 16.91，年平均总积温61801，无霜期254天。年平均降水量为 1500MM，雨日160天，主要集中于5月中旬到7月中旬，平均湿度 78%。常年多东北风，平均风速1.8M/S。 、交通运输条件X区块主要通过东西向的X路连接各地块，其西端接白沙路，东 端可通往溪头区。原
7、X路现状：全长1510米，现状路面宽512米， 泥路面、砼路面混杂。原浇砼路面已破损严重、道路纵坡大、弯路多、 路况差、事故隐患多。排水设施极不完善。遇上下班人流高峰期堵塞 严重。（四）项目投入总资金及效益情况1、项目投入总资金 经估算项目投入总资金 9.64亿元。2、效益情况（1）经济效益：经估算改造项目总投资96427万元，项目收入 125512万元，收支相抵后尚有留余，为计29085万元人民币。（2）社会效益：通过改造、群众居住环境得到改善，消除了城 市安全隐患，完善了城市功能和基础设施配套及公益服务设施，加快 了城市化进程。（五）主要技术经济指标（1）财务部收益率：（2）财务净现值：6
8、000（3）投资回收期 5年。三、问题与建议1、存在的主要问题 区块企业较多，尤其是有二家市骨干化工企业，其搬迁费用和 进度直接影响了开发的效益。对企业搬迁不仅要使企业通过搬迁得到 长足的发展，而且又要降低搬迁成本，确是有一定难度的。 区块改造、拆迁涉及千家万户，必定会损害一部分人的利益， 更何况如此大的拆迁量，处理不当造成拆迁周期长，增大开发成本， 而且也会造成不良的社会影响。 由于国家宏观经济政策的调整，尤其是目前国家对房地产市场 的进一步调控，项目受国家政策影响大，不仅在开发成本控制和土地 的供应上有一定的难度，而且融资也存在较大的压力。2、建议 政府应组成强有力的综合协调班子，全面负责
9、协调、处理区块 改造过程中遇到的困难和问题，不要因为互为扯皮、推委而影响改造 项目开发的实施。 在加大企业搬迁力度的同时，要研究企业通过搬迁如何做大、 做强的相关扶持政策，以增强企业搬迁的信心，对此不仅可加快企业 的搬迁进度，又使企业在搬迁后得到长足的发展，而且又降低搬迁成 本。 拆迁安置工作是天下最难事之一，应本着“以人为本”和“公 开、公平、公正”的原则，严格按国家法律法规制定相应的拆迁安置 办法，正确处理好搬迁成本控制和改善百姓生活条件的关系。使百姓 通过搬迁不仅改善了居住环境，而且使生活条件也得到一定的改良。 处理好国家宏观调控政策的落实和进一步规本地房地产市场， 促进地方持续发展的关
10、系，使开发工作有计划、有步骤、有序稳妥地 进行，尽量降低政策风险、融资风险。四、项目实施的作用和意议（一）通过项目的实施改善了城市交通状况，完善了城市基础设 施配套和城市功能配置，加快了 X城市化进程。X 市区对外交通原只有新安东路和白沙路二条东、南出口对外联 接，而新安路、新安东路也是城市唯一的一条主干道，随着人民生活 水平的不断提髙，交通拥挤、出行难已成为一个突出的矛盾。而X区 块工业、生活居住混杂，交通等公建配套设施极弱，更何况区块位于 市政府城市建设实现“东扩南拓”目标中“东扩”的中间节点上。为 此，通过改造形成与新安东路平行的严州大道和江滨大道，极大地提 髙了城市道路网的通行能力和服
11、务水平，破解了“行路准”的矛盾， 同时区域公建配套设施得到改善，使城市东、西二区域得以贯通，创 造了良好的休闲消费空间，增强城市向心力，有效提髙中心城市集聚 功能，加快城市化进程，有十分重要意义。（二）是市政府贯彻“三个代表”和“以人为本，构建和谐社会” 的重要实践。由于多方面历史原因，目前 X 区块环境极差，主要表现在以下几 个方面：企业用地尤其是一些有一定污染的化工企业用地与居住用 地混杂；建筑密度髙、道路狭窄，排污、交通等配套设施无法完善； 建筑年代久远，无卫生设施，房屋成套率低；年久失修，违章建 筑多，存在严重的安全隐患。通过改造项目实施，上述落后面貌将彻 底改变，最大限度改善了人民群
12、众的居住环境，使更多百姓享受到改 革成果，这是市政府很好地贯彻“三个代表”重要思想和“以人为本， 构建和谐社会”的重要实践。（三）是打造旅游休闲城市，实现城市可持续发展的重大战略X 区块北靠牛头山、南依新安江，具有明显的区位优势，但由于 多重原因其城区功能不断衰退，已成为发展落后的代名词，严重地影 响了“全国优秀旅游城市”的形象。通过改造的 X 区块，使城市融于 山水之间，其不可多得的自然景观，和沿江休闲设施的配套，充分体 现了“山水意识”、“天人合一”的多层面山水之美，营造出“诗意 栖居”的城市环境。同时通过改造，统一规划将彻底改变目前破旧的， 建筑与周边自然环境极不和谐、极大浪费土地资源的
13、现象，打造出体 现江南山、水特色的精品，极大地挖掘和利用土地生态价值和景观价 值，实现土地价值最大化和可持续的发展。（四）是加快城市发展，维护城市安全的需要X 区块不仅工业用地与居住用地混染，尤其是化工企业的存在， 存有极大安全隐患，而且据历史记载和不完全统计；从宋31 年（公 元 1161 年）到 1999 年 839 年中，就有水灾 400 多次，平均每二年发生 一次水灾，每 8 年发生一次大水灾。新安江水库自 1960 年 4 月竣工运 行以来，共泄洪 6 次。尤其上世纪 94 年、95 年、96 年连续三年开闸 泄洪，造成X区块洪水灾害较为严重。通过改造区块所有企业得以外 迁，沿江防洪
14、工作得以建造，彻底解决了城市安全隐患，提高了城市 防洪能力，维护了城市的安全。（五）是城市建设、尤其是旧城改造的示区到目前为止，X如此大规模的旧城改造尚属第一例，对旧城改造 无经验可言。旧城改造是一项既要对百姓负责，又要对政府负责，既 要对现实负责，更要对历史和未来负责，既要讲究社会效益，也要强 调经济效益的综合性工程。X区块改造打响了我市大面积旧城改造的 第一炮，对后续改造项目而言是探索路子，积累经验的工程，他若能 成功运作不仅会将X区块建设成为生态景观示区、休闲旅游示区、品 牌居住示区、景观商业示区，而且将为X市大面积旧城改造起到示作 用，其意义深远。第二章项目的规划设计一、区块规划目标将
15、 X 区块建设成为：滨江特色突出、公共服务设施完善、金融商 业氛围浓郁、人居环境优良的X市现代化城市功能区。成为X的生态 景观示区、休闲旅游示区、品牌居住示区、景观商业示区。二、规划功能定位根据X市城市总体规划确定的发展目标和X区块的发展条件，采取：“统一规划、统一征用、统一搬拆迁、统一开发、分批建设”的 方式，建成以商业金融、休闲娱乐和旅游接待三大功能为主的主城区 新中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市 休闲游览地。三、规划主要经济技术指标及土地利用状况（一）主要分经济技术指标规划总用地面积1495亩总建筑面积1014592m2建筑占地面积13065 m2容积率 2.68建筑密度 34.50%绿化率 42%二）规划建设用地情况表1序号用地性质用地面积（亩）百分比1居住用地535462商办用地2123商业金融业用地17215区块除道路外规划涉及管线综合的容包括给水、污水、雨水、燃 气、电力、电信电缆、有线电视电缆、路灯等 8 种管线。（一）道路规划 区块共有道路十三条，其中：主干道严州大道一条、次干道五条、 支路七条，道路总面积 146938m2。（二）供水规划1、供水源：区块供水
