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1、房地产不征免征土地增值税的十二种情形土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税;土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。如何判断房地产是否征收土地增值税，主要看是否同时符合三个条件：一是土地是否国有，非国有土地转让不属于土地增值税征收范围;二是是否发生权属转移;三是是否有收入。尽管土地增值税税收政策不断收紧，但是仍有不少免征、不征土地增值税优惠政策可以利用。笔者对土地增值税适用政策进行归纳及分析，总结和梳理出房地产不征、免征土地增值税的十二种情形，供
2、房企纳税人参考和借鉴。合作建房按比例分房自用暂免征收土地增值税财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字1995048号，以下简称财税字1995048号)规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免缴土地增值税。建成后转让的，应缴纳土地增值税。开发产品直营自用不征土地增值税国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程(国税发200991号)第十九条明确，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。符合条件的房地产赠与行为不征土地增值税土地
3、增值税暂行条例实施细则明确，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。因此，房地产赠与行为不属于土地增值税征税范围，不征土地增值税。但这一赠与行为需满足一定条件。财税字1995048号第四条明确，土地增值税暂行条例实施细则所称的“赠与”是指如下情况：(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青
4、少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。企业分立不征土地增值税土地增值税是对企业转让土地及地上建筑及附着物时所实现的增值额进行征税。企业分立过程中，对房产、土地的分割，被分立公司分立时未取得相应的收入和其他经济利益，也没有实现土地转让增值额。因此，企业分立对房产、土地的分割不是土地增值税的征税范围，无须缴纳土地增值税。青岛市地方税务局关于印发的通知(青地税函200947号，以下简称青地税函200947号)规定，房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业
5、，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。公司依照法律规定以及合同约定，分设为两个或两个以上的新公司，被分立公司将房地产转移到新设公司作为被分立公司投资人对新设公司的非货币性注资，若新设公司的投资主体不变的(投资人以及投资比例与被分立公司均相同)，不征收土地增值税。企业分立可以理解为是房地产企业以不动产的产权投资设立新的项目公司，从这个意义上来讲，房地产开发企业分立时涉及的不动产的产权转移，应按规定缴纳土地增值税。当然，如果没有增值额，也就不用缴纳土地增值税
6、。房地产转让到合并兼并企业暂免征收土地增值税财税字1995048号第三条规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。青地税函200947号明确，两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。厦门市同安区地方税务局关于厦门通士达有限公司吸收合并厦门通士达玻璃制品有限公司土地权属转移过户有关税收问题的批复回复称，依据财税字1995048号文
7、件规定，对你公司(厦门通士达有限公司，下同)吸收合并重组行为，其厦门通士达玻璃制品有限公司名下的土地权属(房屋未办理权属证件)转移过户给你公司，免征土地增值税。房地产评估增值没有发生权属转让不征土地增值税土地增值税暂行条例第九条限定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。房地产评估增值，但没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。不发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，不征收土地增值税。房地产代建行为不征土地增值税对房地产开
8、发公司而言，虽然取得了收入，但没发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不征收土地增值税。如河北省地方税务局、河北省国家税务局关于印发土地增值税几个具体问题的暂行规定的通知(冀地税函199553号，以下简称冀地税函199553号)第二条对对于房地产开发公司代建房行为是否征收土地增值税进行了明确规定。冀地税函199553号第二条指出，房地产开发公司代建房行为指房地产开发公司代客户进行房地产开发，待项目全部竣工以后收取一定的代建收入。这种收入属于一种劳务收入，所建房地产的权属关系没有发生转移，因此，不构成土地增值税的纳税义务人。房地产抵押典当不征土地增值税对房地产的抵押(权属未变)，在抵押期
9、间不征收土地增值税;抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)的，应征收土地增值税。如冀地税函199553号第四条规定，由于房地产在低押和典当期间产权没有发生转移，出典人虽然取得了一定收入、但这种收入是需要偿还的，因而，对于抵押、出典的房地产在抵押、出典期间不征收土地增值税。期满后，视房地产的权属关系是否变更决定是否征收土地增值税。房地产产权没有变更的不予征税。对于将抵押或典当的房地产进行拍卖抵债的，则列入土地增值税的征税范围。企业转让旧房作为廉租住房可享土地增值税减免财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(财税200824号)规定，企事业单位、社会团体以及其他组织
10、转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知(财税201042号)规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅增值率未超过20%的免征土地增值税土地增值税暂行条例第八条第一款规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。土地增值税暂行条例实施细则第十一条第一项明确，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额
11、超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。因国家建设需要而被征用的房地产免征土地增值税土地增值税暂行条例第八条第二款规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。土地增值税暂行条例实施细则第十一条第二项明确，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划等自行转让原房产的免征土地增值税土地增值税暂行条例实施细则第十一条第三项明确，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。文 樊其国 来源 财会信报
