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1、扬州房产市场宏观分析一回顾2007年扬州楼市2007年是宏观调控政策的落实和推进年，国家加大了房地产宏观调控的力度，分别在金融、土地、税收等方面采取信贷紧缩，提高准备金率、加息、拍卖土地一次性交齐土地出让金等政策和措施，控制房价增长抑制投资过热，稳定房地产市场秩序。2007年1-12月份统计数据表明，当前扬州房地产市场主要呈现三个特征：一是房地产开发投资继续保持稳定增长，2007年扬州房地产市场在国家系列调控和措施下，继续保持着健康、稳定、快速发展的良好态势。全市房地产完成开发投资106.5亿元，同比增长35.2%，其中市区完成开发投资56.56亿元，同比增长29.37%。；二是市场需求旺盛，
2、成交量创历史新高，市区新建商品房成交248.39万平方米，比去年同期增长33.87%；三是商品房价格稳中有升，商品房住宅涨幅居前，全年市区商品房合同成交均价4174.89元/平方米，较去年同期上涨2.74%，其实商品住宅的合同成交均价3932.51元/平方米同比上涨10.32%。四是供应结构趋向合理，住房保障体系基本建立。90平米以下户型占总套数的16.79%，90平方米一下的小户型上市量依然偏少，但有上升趋势。2008年扬州房地产市场将会发生一些变化，房地产投资增长平稳，增幅有所回落，政府保障力度加强，保障湿度更加健全，房价稳中有升但涨幅将会趋缓，户型供应结构继续更趋合理，中小户型供应加强。
3、总之扬州房地产市场仍将保持稳定，持续，健康发展的良好态势。二2008年市场分析1 、08年一季度情况介绍 扬州楼市08年1-3月份总交易面积约38.95 万平方米，其中住宅面积32.20万平方米，办公交易面积达1.463万平方米，商业交易面积达5.29 万平方米。08年一季度，扬州楼市可以用“疯狂”两个字形容，特别是三月下旬。养怡花园，蓝山庄园，和美第等项目开盘，毅然重现着排队买房的现象。同样火热的是土地市场，2007年6月仅一天，扬州公开出让土地超过48万平方米，成交金额达11.87亿元，平均约165万/亩房产大鄂白热化争夺让每一次土地拍卖会都是一场企业实力的论剑，拍地的直接影响便是周边楼盘
4、的跳空涨价。从2008年1-3月份销售物业类型结构调查显示，多层住宅继续占据普通商品房住宅成交首位，成交比例达到55.11%，同比增长9.75%，小高层住宅成交量大副回落，成交比例较去年同期下降12.71%，多层住宅的供销比为0.92，供销基本平衡；高层07年批准上市量少，比去年同期跌幅达11.12%，但该物业成交相对比较活跃，面积供销比为0.68，小高层面积供销比为0.74，08年市场放量逐渐增加，07年供不应求的局面渐渐转变。 住宅单套面积分析1-3月份，不同面积段商品房供应量排在前三位的与去年同期有一定的变化，单套面积为100-120平米的住宅新增供应量跃居第一位，转占第二位的是120-
5、144平方米的商品住宅，且120-144的商品住宅供应量持续下降。2008年元月，市区商铺成交138套，成交面积40286.74平方米，开年来呈现良好势头，但是2、3月份成交急剧下降，总成交面积不到一月份的三分之一。住宅市场购买需求强劲，商业地产相对也随之萎靡。2 、楼市特征分析（1）品牌房企集中放量2008年扬州楼市有大规模推盘动作的品牌房产公司不仅有新能源。京华城中城生活置业、骏和置业、华利地产、北辰置业、中信泰富、同佳房产等。此外，扬州虹源、扬州恒通企业、扬州润和等多家房地产品牌公司也将在2008年大规模亮相。品牌开发商扬州2008年在售或将推项目新能源和美第 花样年华京华城中城生活置业
6、京华城中城二、三期骏和置业骏和家园华利地产蓝山庄园北辰置业扬州天下花园中信泰富锦苑扬州恒通企业帝景蓝湾扬州润和绿景城凯运建设凯运天地（2）2008年扬州城西板块供销维持“主流”地位区域供应总量结构分析城西板块除了京华城中城、富川瑞园、新港名兴花园、新能源、和美第、尚城、万豪新花苑、蓝山庄园、中信泰富、锦苑等项目眼持续推出房源外，08年新能源的花样年华、帝景蓝湾、绿景城等众多新项目也相继不断推出，所以整体西区从西南到西北全线飘红，各板块都有主力楼盘支撑，供应充足，供应量一季度以来，在全市占有比都保持在一半以上的份额，相信西区的供应将继续保持高位运作。东区08年一季度新项目骏和天成。东方名城。银泰
7、雅园等项目的相继推出，稍稍缓解了东区供应较少的尴尬局面，但是仍然排在销售末位。北区由于石油山庄的加入而使得北区销售量没有坐上冷板凳。区域成交总量结构分析从调查得知，西区普通商品房住宅销售不仅一直保持全市第一位置，而且都是占有大额比例。以绝对的优势领跑全市的楼盘成交情况。当然这与西区目前的供应量是密不可分的，同时与西区近来的公共配套的完善也不无关系，仅生活卖场为例，西区由东往西不仅有时代超市，广润发卖场，来买佳超市，未来沃尔马大卖场，欧尚超市也纷纷进驻西区，给市民的生活带来了及大的便利。而一直困扰使命的就医，也将随着南方协和医院的正式营业得以解决，所以西区随着近几年的发展，在各项生活配套上都能满
8、足市民的需求，加上密集的楼盘供应，成交量也自然稳中有升。1季度全市成交前十名中西区便夺得5位，分别是虎豹和美第、京华城中城、蓝山庄园、阳光地带、新港名兴花园。其中虎豹和美第以251651426元的销售额位列榜首。（3）楼市关键词小户型 在“90/70”政策执行一年半之后，中小户型必将成为扬州楼市的主角；一个值得提及的现象是，开发商已经从试图寻找规避政策方法向主动改变楼盘定位迎合市场转变。中小户型占据市场供应主力将不再仅仅是政策层面下的产物，而是开发商对于客户需求的自觉认同。刚性需求下，购房者会更多从居住和经济等各方面考虑户型的选择。购房者购房意向研究表明，当房价不断高涨之后，大多购房者选择的是
9、降低对住房面积的需求而实现总价的平衡。事实上，在政策和客户需求的双重影响下，90平方米以下住宅正逐步影响着扬州各个区域市场供应，市区西南板块的星联邦、西部板块的上林苑等项目小户型比都在70%以上，还有即将推出的汇金谷项目等项目，正不断的推出，以满足客户对自住型住宅的需求。 卖方市场2007年，市民抢购住宅、房价平均涨幅较快、市场供不应求、少量开发商屯房惜售不少业内人士认为，今年扬州楼市卖方市场特征尽显。 调查研究得知，今年第一季度，市区商品房面积供销比为0.62，而去年四季度的供销比为0.7，供求关系随个案楼盘阶段性调整，三年来，扬州楼市首次表现出了总体供不应求的特征。 在住宅销售火爆的同时，
10、不少购房者却开始了自己的担心，去年很多楼盘都在促销。打折，今年不但促销活动看不到了，好的楼盘动作稍微慢点连房子都有可能订不到。加 息跟以往相比，去年楼市虽然没有遭遇大规模的宏观调控，但是央行频繁的加息已对购房者的心理产生影响。去年1月份以来，央行一共进行了6次加息，5年以上住房贷款利率从去年年底的6.84一路上调至当前的7.83，由于住房贷款利率按照15%的优惠利率来执行，因此市民住房贷款的实际利率从5.81上调到了6.65，按照20年还贷30万等额本息还款法来计算，购房者原本每月还款为2117.1元，经过今年的6次加息后现在为2264.4元，每月多还147.3元。而对于今年的频繁加息，购房者
11、开始明显感受到了压力 近郊楼盘2007年，伴随着东区、南区、北区标志性项目的推出，扬州楼市区域分化更加明显，其中南区。北区一些近郊项目更是受到了中低收入置业者的青睐。 主城区楼盘供应量少、且价格太高，一些中低收入阶层的市民则选择“买得远点”，价格低点的项目。楼宇化办公07年以来，扬州的商铺市场颇乏亮点，但是写字楼的争奇斗艳弥补了商业房市场的低迷，扬州写字楼需求十分旺盛，价格也持续上涨。而在产品细节方面也体现了真功夫，如联合广场倡导第四代写字楼，在设计上有公共的观景台，有屋顶平台花园、花园停车场、地下车库分流等；德馨大厦的智能化、花园国际大厦的柔性办公和硅谷理念等。此外，扬州的写字楼市场目前定位
12、也更加明确，在目前市场上，以联合广场、华远国际大厦、德馨大厦、公元国际大厦、金天城大厦为代表的高档写字楼正吸引着越来越多的大型企业进驻，而以双子星为代表的项目由于采用分割的模式，更被一些投资者和规模较小的成长型企业所看好。 城市价值扬州市区07年下半年土地拍出新高价，720亩土地成交金额达11.87亿元，平均约165万/亩，其中，位于南区欧尚超市旁的349号地块再次创下了历史单价最高。截至11月底，扬州市国土资源局共出让土地241万平方米，商住用地最高达443万/亩。土地市场在维持总量稳定的基础上，出让地块价格大幅提高，一方面表明外地实力企业看好扬州城市的发展前景，也证明了扬州城市良好的升值预
13、期。（4）土地市场扑朔迷离一季度扬州综合用地供应量就有18宗，一月份占17宗，三月仅1宗，出让总面积547955平方米，合821亩。与去年同期土地成交量26宗，1148464平方米(合约1723亩)相比，不到去年一季度成交土地量的50%。2008年一季度扬州住宅用地出让明细表宗地名称土地坐落出让面积（）土地用途楼面地价（元/）竞得人成交日期389号地块胖南湖（暂定名）南路以南，邗江河北路以北92400住宅1230扬州九龙湾置业有限公司2008年1月17日388号地块顺达路东侧。邗江路西侧107430 住宅2025扬州骏和置业有限公司2008年1月17日387号地块维扬路西侧。开发西路北侧524
14、13住宅4070上海静安城建投资置业有限公司2008年1月17日386号地块维扬路西侧。纬四路南侧44377住宅4605扬州骏和置业有限公司2008年1月17日408号地块方巷镇扬菱公路与方兴东路交叉口西北角26626住宅630扬州星鸿置业有限公司2008年1月18日407号地块公道镇花苑南路东侧。九龙路北侧11110住宅600黄幽（扬州）2008年1月18日406号地块杨庙镇水库西侧32630住宅1200扬州金达房地产开发有限公司2008年1月18日405号地块杨庙镇花瓶路东侧。扬冶路北侧5628住宅680扬州金太阳置业有限公司2008年1月18日403号地块头桥镇丰裕路东侧。红桥农贸市场北
15、侧2184住宅750扬州市邗江红桥房地产开发有限公司2008年1月18日402号地块槐泗组团吉兴南路与弘扬东路交叉口西南角34268住宅1980扬州源盛置业有限公司2008年1月18日401号地块槐泗组团吉兴西路北侧。粮管所东侧13505住宅1520扬州市邗江酒甸房地产开发有限公司2008年1月18日400号地块槐泗组团弘扬东路南侧16039住宅1130扬州虹源房地产开发有限公司2008年1月18日399号地块槐泗组团吉兴北路东侧。弘扬东路北侧2280住宅2500刘乃喜（邗江）2008年1月18日397号地块蒋王街办建设大街南侧。西北绕城公路西侧13618住宅1575扬州树宏房地产开发有限公司2008年1月18日327号地块杭集镇利民路南侧30118住宅980扬州世纪城置业有限公司2008年1月18日253号地块沙头镇花苑路西侧。施沙路北侧39772住宅560扬州市恒昌置业有
