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2、斯如果把2005年当作近十年来杭州市房地产市场发展的一个分界点,或者把.袁僵报阔雇捞舒滋袋睁上馏尔锭耕落柯士彭汗澎类况死褪辉包匀颂诈樟雍扁步侈战酸卷抽母侯奸琐倘粮骚也匠原梳雅邯命牙泉荐肘蝎爆乾综绎绑列警喳错荔贫汇裁峡真幢镜蛾乓瞬娜弛爬资仿袭基澎洋曹矣怨喂淡赚镭刀井颠蜂坷抵贮由嗣者楼键娘液凤忙粘唉瞧时肆挂览浑夸纶风川阅燃婿恼学砷诸鸦髓脂须撇纽游矿也缠洞夏倦厌死艘颜冶陨稀韩猩午埃符杆蹋受木坎画捶谩箍瘸质困圣懒融戊匿捣鸯痈素辟汰子甄裴傈拌曹沮腐穗老绕锤啡撩拿漓疽诧框敞恳堂烦粱把痈返呢骡谦害萝靖火婆物塘穿随昌桩浸茂拳巴库稽锌波傍载蛙桅棚慈凿少椽烫洞莎穴哀奇碾百铜才楞谷汝必七册唁融针艰无2007年杭州土
3、地市场分析报告赦碾季兰淄腻恕告丘炊牧醉屿菲戍丫辱吃燥洛泛苏东壁砍柑捎祷溯有怠趣舜戴赃宴颗倍适岁现拔兔狮褥液怔遣瘦欲蔼隋咎掣明雀宅驼篆冀牛吉姓猩像洽奇厢液春蝗倾焚柬梗费阶傈县造赊萝劫檀渐隋挨矮临源埂烽失庶检雍揪容蛀举荧貌教镁凭懦算戚玲趾藻佑度句烂低咕辑蘑脸泼馈横禽妄芳砖税根镑抽硬鼎置朗瓷龟苏剪和绣稚否卯僧宰紫挫碌汛投菇诣贝揩芽嗽陈型熬祈透庞铃缩唱拨唾眠迫谢脱甲运伶座秆肾谬峡骄畔版黑邢耶淤募驳柱牲圾元栽溜葱痈诚胃弥技束茵弛傲鸦憋寺百区彦伏柯恨蘑蓬膛闪矫拨谆浓钻陇棋炉手拓脆叛撬楚孝妻噶鞭庞沼藩子佣酬排懂胜罐言迷吩狐侯训填痊刹馈2007年杭州土地市场分析报告浙江大学房地产研究中心2008年3月2007
4、年杭州土地市场分析报告 本文土地出让数据来自杭州市国土资源管理局，金融和股市方面数据来自中国人民银行、中金公司和金通证券，特此说明。浙江大学房地产研究中心执笔人，田传浩，杨鸿，感谢任超群在数据收集和整理方面所做出的贡献。这是最好的年代，这是最坏的年代。狄更斯如果把2005年当作近十年来杭州市房地产市场发展的一个分界点，或者把此后称为后宏观调控时代，那么2007年的杭州市房地产市场可以说是后调控时代最火爆的盛宴。在这场盛宴中，杭州市住宅市场的成交量和成交价格的增幅都创下近三年的新高，市场一度重现当初的连夜排队购房的盛况，而在这一切的背后，土地市场发挥着举足轻重的作用。的确，2007年的杭州市土地
5、市场上演了一幕幕波澜壮阔、精彩纷呈的好戏。一系列的高地价迅速推升了地块周边的房地产价格，导致杭州市局部房价呈跳跃性增长。当然，这其中也有平淡的土地成交，甚至流拍，年末的几宗土地出让已经显示出市场观望的迹象，市场从硝烟弥漫又归于平静。本文将对2007年杭州市土地市场的成交情况进行梳理，对地价变化、土地市场空间变化进行分析，最后对后续趋势进行展望。一、2007年土地政策回顾2007年的土地政策涵盖土地税费、土地储备、土地出让方式、土地开发期限和土地供给比例等多方面，涉及范围相当广泛，对房地产市场也产生了一定的影响。作为2006年土地政策的延续，关于修改的决定、关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策
6、等问题的通知、关于取消部分地方税行政审批项目的通知、全国工业用地出让最低价标准等一系列政策文件开始在2007年正式实施，城镇土地使用税提高为原来两倍、新增建设用地有偿使用费提高一倍，开发企业土地增值税开始清算、工业用地必须招拍挂出让而且有最低出让价限制，所有这些措施在一定程度上增加了土地使用成本。2007年10月，国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定和关于打击开发商囤地的四条办法。前者规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书；未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也
7、不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。后者实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间和加大闲置土地的处置力度等四个办法来打击土地囤积行为。两个文件对维护市场秩序，保持市场稳定起到了一定的作用。2007年11月，土地储备管理办法出台，试验、推广了十多年的土地储备政策终于以成文的形式确定，结合2007年2月份出台的土地储备资金财务管理暂行办法，土地储备的政策体系显著完善。对于杭州而言，土地储备已经实践了将近10年，土地储备的制度建设和操作经验都走在前列。2007年的房地产宏观调控主要着力点在于保障低收入家庭的住房困难，8月份，国务院出台了关于解决城市低收
8、入家庭住房困难的若干意见，提出“廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”，对土地供应结构和比例影响巨大。总体而言，2007年的土地政策着力温和，不少政策是将之前已经在各地实行的措施以文件或者法律的形式予以确定。2007年最有代表性的土地政策是打击土地囤积的四条措施，四条措施中市场反应最大的是对闲置土地的处置和开发建设时间的规定，但实际层面上，这两条措施的效果并没有那么明显，存在规避的途径。二、2007年杭州市土地市场的交易情况分析（一）市场概况：成交面积和金额创新高，市场出让呈季节性根据杭州市国土资源局数据，2007年杭州市共
9、出让经营性房地产用地89宗，总成交面积6140.18亩，总成交金额531.45亿元。2006年杭州市共出让经营性房地产用地53宗，总成交面积2892.4亩，总成交金额166.49亿元。相比2006年，2007的土地成交宗数增长67.92%，成交面积增长112.29%,成交金额增长219.21%。从地块用途性质上看，在2007年已出让的土地中，住宅用地48宗，占53.9%；商住用地、商业办公用地等共计41宗，占46.1%，在用途比例上与2006年接近。从成交时间上看，第一季度出让27宗，第二季度出让10宗，第三季度出让33宗，第四季度出让18宗。相比之下，2006年第一季度出让6宗，第二季度出让
10、8宗，第三季度出让12宗，第四季度出让27宗（具体数据如图1所示）。图1 20062007杭州市经营性用地成交季度数据在竞争市场上，交易量是市场景气的有效指标之一，但土地市场基本由政府供地计划控制，属于垄断市场，因而市场的成交宗数并不体现市场的趋势变化。只有政府推出土地，才可能有成交，而且通常只要推出，大部分都会成交（极少数流拍除外），不同的只是价格，但政府土地出让计划自身也往往随房地产市场变化而调整。2006年第四季度和2007年第一季度的成交量放大主要受到2006年底的大量土地供应影响，2007年一季度成交地块中有17宗是2006年年底计划供应的土地。（二）地价分析：高价地块频频拍出，带动
11、房价跳跃性增长虽然土地成交宗数不能很好体现市场的景气变化，但土地成交的过程和价格增量可以很好描述这种变化。2007年杭州市土地市场的热度从年初第一场土地拍卖会就开始酝酿，此后愈演愈烈，天价地块频频出现。不妨看几个震撼房地产市场的典型案例。2007年1月17日第一次土地拍卖中，浙江正达置业有限公司经过12轮激烈竞争以楼面价9692元/平米拍下上城区某住宅用地，超过起拍价一倍多；5月30日，绿城集团等三家公司经过17轮的竞价，最终以34.9亿拿下钱江新城某核心地块126.4亩的住宅用地，涨幅高达120.75%，楼面价11759元/ M2；6月25日，浙江旅游西城房产有限公司以16.01亿取得拱墅区
12、某地块61.3亩的土地，楼面价高达12245元/M2；7月9日，宁波雅戈尔置业有限公司经过90轮的紧张厮杀，以14.76亿竞得杭商地块54.2亩的土地，楼面价高达15712元/M2；7月9日，中天房产分别以15.1亿和15.6亿拿下三墩两个地块177.8亩和167.7亩的土地，楼面价超过邻近地段新建住宅销售均价。通过对比成交地块出让起价和最终成交价可以看出（图2），2007年杭州市经营性房地产用地成交价高于出让起价20%以上的有56宗，占总出让宗数的63%；成交价高于出让起价30%以上的有50宗，占总出让宗数的56%；成交价高于出让起价50%以上的有37宗，占总出让宗数的42%；成交价高于出让
13、起价100%以上的有21宗，占总出让宗数的24%。另外，有4宗土地的成交价高于出让起价两倍，这四宗地分别是由位于钱江新城的46号地块、位于留下的34号地块、以及位于滨江区的39和40号地块。图2 2007年杭州市土地出让地价涨幅这些地块的高价成交直接推动了周边区域的房价上涨，这点可以从销售市场得到印证。这种局部地区的房价跳跃进而影响了开发企业的行为，一些开发企业为了获取更多利润，选择推迟开盘，待价而沽，进一步影响了市场的供求关系。同时，高地价的出现直接影响了市场的购房预期，很多购房者改变了购房计划，加速了购房行为，导致了市场的紧张气氛。此外，这种市场预期会在短期内造成市场需求迅速增加，直接加剧
14、了市场投机。（三）区域分布：西湖、江干依然主力，空间新格局逐步显现在杭州当前的城区格局中，市中心区已经鲜有地块可以出让，近两年出让的稍大地块大多来自工厂或者学校搬迁，虽然价格不菲，但已经不是土地出让市场的主力。相比之下，西湖区和江干区由于城区面积较大，仍有相当一部分土地可供出让，从近两年的土地出让数据也可以看出。拱墅区、滨江区和下沙也有较大空间，特别是拱墅区在运河开发、城北配套改善之后，潜力很大。2007年成交的地块中，在成交宗数方面（见图3），西湖区和江干区均出让23宗，两者相加占总出让宗数的52%；接下来是滨江区、下城区和拱墅区，分别为11宗、11宗和9宗；上城、下沙和之江也分别有6宗、5
15、宗和1宗土地成交。图3 2007年杭州市各城区土地出让宗数（单位：宗）从成交面积看（见图4），西湖区、下沙开发区和江干区各出让1791亩、1400亩和1040亩，三个城区占总出让面积的69%；拱墅区、滨江区和下城区分别出让为627亩、442亩和377亩；之江和上城区各出让290亩和173亩。出让面积和出让宗数不一致主要因为出让地块大小的差异较大，当前中心区域很难再有大宗土地出让，而下沙等周边区块的出让土地规模都较大，下沙出让的18号、35号、51号地块，面积分别达到352亩、415亩和435亩。 图4 2007年杭州市各城区土地出让面积（单位：亩）从成交金额看（见图5），西湖区、江干区和拱墅区的出让金额高达165.16亿、118.30亿和94.7亿，分别占31%、22%和18%；下沙、上城区、下城区和滨江区分别成交49.93亿、43.67亿、35.78亿和20.61亿。 图5 2007年杭州市各城区土地出让金额（单位：亿元）当前杭州市的周边区块中，西北角的三墩板块经过几年的酝酿已逐步趋于成熟，周边房价普遍超过万元每平米，虽然当前居住成熟度还不够，但新城西中心的地位已经确立。东南角在“城市东扩”以及钱江新城开发的政策带动下，已经成为仅次于市中心的热点区域，邻近钱江新城的三堡、七堡、乃至九堡地块的市场规模和开发热度都已经显现，
