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1、房地产基基本知识识50条条经典问问答1房地产基基本知识识（含客客户购房房见识）1、 什什么是房房地产一一级市场场？答：房地地产一级级市场又又称土地地一级市市场，是是土地使使用权出出让的市市场，即即国家通通过其指指定的政政府部门门将城镇镇国有土土地或将将农村集集体土地地征用为为国有土土地后出出让给使使用者的的市场，出出让的土土地，可可以是生生地，也也可以是是经过开开发达到到“七通一一平”的熟地地。房地地产一级级市场是是由国家家垄断的的市场。2、 什什么是房房地产二二级市场场？答：房地地产二级级市场，是是土地使使用者经经过开发发建设，将将新建成成的房地地产进行行出售和和出租的的市场。即即一般指指商
2、品房房首次进进入流通通领域进进行交易易而形成成的市场场。房地地产二级级市场也也包括土土地二级级市场，即即土地使使用者将将达到规规定可以以转让的的土地，进进入流通通领域进进行交易易的市场场。3、 什什么是房房地产三三级市场场？答：房地地产三级级市场，是是购买房房地产的的单位和和个人，再再次将房房地产转转卖或转转租的市市场。也也就是房房地产再再次进入入流通领领域进行行交易而而形成的的市场。房房地产三三级市场场也包括括房屋的的交换、抵抵押、典典当等流流通形式式。4、 什什么是商商品房？答：房地地产开发发经营企企业，经经批准用用于市场场出售而而建造的的房屋称称为商品品房。商商品房按按销售对对象可分分内
3、销商商品房和和外销商商品房。内内销商品品房是指指房地产产开发企企业通过过实行土土地使用用权出让让形式，经经过政府府计划主主管部门门审批，建建成后用用于在境境内范围围（目前前不包括括香港特特别行政政区、澳澳门和台台湾）出出售的住住宅、商商业用房房以及其其他建筑筑物。外外销商品品房是指指房开发发企业按按政府外外资工作作主管部部门的规规定，通通过实行行土地批批租形式式，报政政府计划划主管部部门列入入正式项项目计划划，建成成后用于于向境内内、外出出售的住住宅、商商业用房房及其他他建筑物物。5、 什什么是单单位产权权房？答：单位位产权房房（或系系统产权权房），是是产权属属单位所所有的房房屋。这这种房屋屋
4、一般没没有申报报商品房房计划，是是单位自自建或者者参加联联建，又又是自己己使用的的住宅和和其他建建筑物。6、 什什么是使使用权房房？答：房屋屋只有使使用权，没没有产权权，俗称称使用权权房。严严格来说说，所谓谓购买使使用权只只是房屋屋所有人人和使用用人之间间的一种种租赁关关系。7、 什什么是安安居房？答：根据据上海海市安居居工程实实施方案案规定定，安居居房是指指：“直接以以成本价价向中低低收入家家庭出售售而建设设的住房房“。现阶阶段安居居房按成成本价向向中低收收入家庭庭无房、危危房户和和住房困困难户出出售。安安居房成成本价由由征地和和拆迁补补偿费、勘勘察设计计和前期期工程费费、建筑筑安装工工程费
5、、住住宅小区区基础设设施建设设费（包包括500%小区区级非经经营性公公建配套套费）、管管理费、贷贷款利息息和税金金构成。根根据上海海市房屋屋土地管管理局和和上海市市住宅发发展局119966年规定定：购房房人可按按安居房房的成本本价购买买，也可可按职工工当年配配售自住住公房的的价格购购买。但但差价应应由所在在单位承承担，或或由家庭庭成员各各自单位位协商承承担。中中低收入入家庭的的标准和和住房困困难的标标准，由由市房改改办规定定。安居房购购买后可可按有关关职工所所购公有有住房上上市出售售的规定定上市。8、 什什么叫平平价房？答：平价价房是根根据国家家安居工工程实施施方案的的有关规规定，以以城镇中中
6、、低收收入家庭庭住房困困难户为为解决对对象，通通过配售售形式供供应、具具有社会会保障性性质的经经济适用用住房。其其建房土土地由政政府划拨拨，配售售对象及及配售价价格由政政府管理理部门审审核认定定。9、 购购买内销销商品房房的对象象有哪些些规定？答：上海海内销商商品房购购买对象象已逐步步扩大，目目前可购购买上海海内销商商品房的的对象为为：境内内外企业业、事业业单位、机机关、团团体、其其他组织织及具备备合法身身份证明明的中国国公民、在在境外留留学或工工作未取取得长期期居留权权的中国国公民、在在境内注注册的“三资“企业（限限于购买买新建内内销商品品住宅，供供本单位位员工居居住）。10、购购买外销销商
7、品房房的对象象有哪些些规定？答：外销销商品房房可以出出售给除除法律另另有规定定外的中中华人民民共和国国境内外外的公司司、企业业、其他他组织和和个人。11、购购买上海海新建内内销商品品住宅，申申报蓝印印户口有有什么规规定？答：申报报蓝印户户口有以以下规定定：(1) 购买住住宅类型型：在上上海注册册并具有有房地产产开发资资质的房房地产开开发经营营企业在在上海行行政区域域范围内内投资建建造并自自主经营营，依法法取得内内销商品品房预售售许可证证或房房地产权权证后后，首次次预售或或出售的的新建内内销商品品住宅。(2) 购买标标准：购购买上海海浦西地地区和浦浦东陆家家嘴中央央商务区区的新建建内销商商品住宅
8、宅每套建建筑面积积在800平方米米以上（含含80平平方米）、价价值在440万元元以上（含含40万万元）的的可申报报1个蓝蓝印户口口；购买买除陆家家嘴中央央商务区区以外的的浦东地地区新建建内销商商品住宅宅，建筑筑面积在在1200平方米米以上（含含1200平方米米）且房房屋总价价值在440万元元以上（含含40万万元）的的，可申申报2个个蓝印户户口；购购买除陆陆家嘴中中央商务务区以外外的浦东东地区新新建内销销商品住住宅，建建筑面积积在1660平方方米以上上（含1160平平方米）且且房屋总总价值在在40万万元以上上（含440万元元）的，可可申报33个蓝印印户口。(3) 申报蓝蓝印户口口对象：购房者者如
9、是单单位可为为其职工工申报，购购房者如如为个人人可为其其本人或或配偶或或其他直直系亲属属申报蓝蓝印户口口（如为为其配偶偶或其他他直系亲亲属申报报蓝印户户口，须须提供与与购房人人本人关关系的公公证书）。(4) 申报蓝蓝印户口口者的条条件：除除购房者者的未成成年子女女外，其其余对象象应具备备18周周岁以上上；具有有完全民民事行为为能力；具有高高中以上上文化程程度；有有正当的的居住理理由；符符合计划划生育政政策；未未曾劳教教或追究究刑事责责任。12、什什么是房房屋建筑筑面积、住住宅使用用面积和和居住面面积？答：房屋屋建筑面面积是房房屋各层层面积的的总和。每每层建筑筑面积按按建筑物物勒脚以以上外墙墙面
10、积水水平截面面计算。建建筑面积积包括使使用面积积、辅助助面积和和结构面面积三部部分。住宅使用用面积是是指住宅宅分户门门内全部部可供使使用的净净面积的的总和，包包括卧室室、起居居室、厅厅、厨房房、卫生生间、壁壁橱、阳阳台和室室内走道道、室内内楼梯等等等。 住宅居居住面积积是指住住宅分户户门内的的卧室和和起居室室等的净净面积的的总和。13、建建筑面积积计算有有什么规规则？答：建筑筑面积有有以下计计算规则则：(1) 计算建建筑面积积的范围围：1) 单单层建筑筑物不论论其层高高均按一一层计算算，其建建筑面积积按建筑筑物外墙墙勒角以以上的外外围水平平面积计计算。单单层建筑筑物内如如带有部部分楼层层者，亦
11、亦应计算算建筑面面积。2) 多多层建筑筑物的建建筑面积积按已建建筑面积积的总和和计算，其其底层按按建筑物物外墙勒勒角以上上外围水水平面积积计算，二二层及二二层以上上按外墙墙外围水水平面积积计算。3) 层层高超过过2.22米的地地下室、半半地下室室、地下下车库、仓仓库、商商店、地地下指挥挥部等及及相应出出入口的的建筑面面积按其其上口外外墙（不不包括采采光井、防防潮层及及其保护护墙）外外围的水水平面积积计算。4) 用用深基础础做架空空层加以以利用，层层高超过过2.22米的，按按架空层层外围的的水平面面积的一一半计算算建筑面面积。5) 坡坡地建筑筑利用吊吊脚做架架空层加加以利用用且层高高超过22.2
12、米米，按围围护结构构外围水水平面积积计算建建筑面积积。6) 穿穿过建筑筑物的通通道和建建筑物内内的门厅厅、大厅厅不论其其高度如如何，均均按一层层计算建建筑面积积。门厅厅、大厅厅内回廊廊部分按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积。7) 电电梯井、提提物井、垃垃圾道、管管道井等等均按建建筑物自自然层计计算建筑筑面积。8) 舞舞台灯光光控制室室按围护护结构外外围水平平面积乘乘以实际际层数计计算建筑筑面积。9) 建建筑物内内的技术术层（管管道层、附附层、夹夹层）是是指房屋屋的局部部层次，层层高超过过2.22米的，按按其墙外外围水平平面积计计算建筑筑面积。10) 与建筑筑物连接接的有柱柱雨篷按按柱外围围
13、水平面面积计算算建筑面面积；独独立柱雨雨篷按其其顶盖水水平投影影面积的的一半计计算建筑筑面积。11) 有柱的的车棚、货货棚、站站台等按按柱外围围水平面面积计算算建筑面面积；单单排柱、独独立柱的的车棚、货货棚、站站台等按按其顶盖盖水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。12) 突出屋屋面的有有围护结结构的楼楼梯间、水水箱间、电电梯机房房等按围围护结构构外围水水平面积积计算建建筑面积积。13) 突出墙墙外的门门斗按围围护结构构外围水水平面积积计算建建筑面积积。14) 封闭阳阳台、挑挑廊，按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积。凹凹阳台、挑挑阳台按按其水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积。15
14、) 建筑物物墙外有有顶盖和和柱的走走廊、檐檐廊，按按柱的外外边线水水平面积积计算建建筑面积积。无柱柱的走廊廊、檐廊廊按其投投影面积积的一增增计算建建筑面积积。16) 两个建建筑物间间有顶盖盖的架空空通廊，按按通廊的的投影面面积计算算建筑面面积。无无顶盖的的架空通通廊按其其投影面面积的一一半计算算建筑面面积。17) 室外楼楼梯作为为主要通通道和用用于疏散散的，按按每层水水平投影影面积计计算建筑筑面积；楼内有有楼梯的的，室外外楼梯按按其水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积。18) 跨越其其他建筑筑物、构构筑物的的高架单单层建筑筑物，按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积，多多层者按按多层计计算
15、。19) 室内体体育馆按按实际层层数计算算建筑面面积。体体育馆（场场）看台台下空间间加以利利用的，其其超过11.8米米的部位位计算建建筑面积积（多层层按多层层计算）。20) 原始设设计为假假层（含含顶层阁阁）屋面面全部翻翻高后，前前后墙沿沿口到楼楼板高度度超过11.8米米的，按按实际计计算建筑筑面积。(2) 不计算算建筑面面积的范范围：1) 突突出墙面面的构件件和艺术术装饰，如如：柱、垛垛、勒角角、台阶阶、无柱柱雨篷等等。2) 检检修、消消防等用用的室外外爬梯。3) 层层高在22.2米米以内的的技术层层、夹层层。4) 构构筑物，如如：独立立烟囱、烟烟道、油油罐、水水塔、储储油（水水）池、储储仓
16、、地地下人防防干、支支线等。5) 建建筑物内内外的操操作平台台、上料料平台，及及利用建建筑物的的空间安安置箱罐罐的平台台。6) 没没有围护护结构的的屋顶水水箱，舞舞台及后后台悬挂挂幕布、布布景的天天桥、挑挑台。7) 单单层建筑筑物内分分割的操操作间、控控制室、仪仪表间等等单层房房间。8) 层层高小于于2.22米的地地下室、半半地下室室深基础础地下架架空层、坡坡地建筑筑物吊脚脚架空层层。9) 岗岗亭、警警亭、书书报亭等等。10) 里弄房房屋后天天井内的的天棚。11) 利用马马路、通通道及隙隙地所搭搭棚架。12) 阁楼。13) 房屋的的平台、晒晒台、花花台、屋屋顶平台台等。(3) 其他：在计算建建筑
