《香港法律改革委员会》由会员分享，可在线阅读，更多相关《香港法律改革委员会（66页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、法律改革会境外未建成住宅物业售楼说明售楼说明小组会谘询1996 年9月本谘询是由法律改革会属下的售楼说明小组会拟备但不代表该小组会或法律改革会的最终而只希望公众人士详阅后给予及批评。售楼说明小组会欢送各界就谘询的建议提交书面并于1996年11月18日或之前迳交小组会。邮寄为：湾仔告士打道39夏悫大厦20楼法律改革会售楼说明小组会秘书法律改革会或小组会在日后与其别人士讨或发表书时假设可以提述及引用各界就本谘询所提交的将会有所帮助。而任何人士如要求将其所有或部法律改革会和小组会均乐于尊重但有关人士如没有提出要求便会假设无需将其。法律改革会境外未建成住宅物业的售楼说明谘询章数导言及概览背景研究范围小
2、组会的成员会议有关售卖境外物业的投诉对电视及电台播放境外物业广告的现行制电视及电台业务守那么之广告的缺点售楼书及报章广告内容缺乏制对售楼资料制缺乏研讨范围谘询第 1 章通那么制境外物业售楼说明所遇到的困难对本地地产代理之制就规地产代理成立的工作小组地产代理就提供根本售楼资料所负的责任我们就地产代理负责提供根本售楼资料提出的建议集中看境外物业的本地广告及宣传一切买卖均须由在拥有牌照的地产代理处理措词不明确我们就规售楼说明及广告的通那么提出的建议售楼书之提供我们就售楼书之提供提出的建议第 2 章物业完成日及可供入伙日楼盘延建成或开展方案完全失败楼盘延建成或开展方案失败的原因推延完成日确保楼盘工程如
3、进展及防止开展方案失败的措施可供入伙日我们就物业完成日及可供入伙日提出的建议第 3 章楼宇装置和装饰导言有关楼宇的装置和装饰的说明的问题合理程度地披露资料已经足够模拟我们就楼宇装置和装饰提出的建议第 4 章公用设施导言没有水电供给的物业售楼书内欠缺对设施供给的说明接驳效劳的费用我们就公用设施提出的建议第 5 章物业的地点及交通设施物业的地点及交通设施的重要性对物业地点的误导性说明对交通设施的误导性说明售楼书应提供的资料绘图说明停车场及泊车位我们就物业的地点、交通设施及绘图说明方面提出的建议第6章赠品及优惠给予买家的赠品及优惠只要正确说明有关赠品及优惠的资料便可我们就赠品及优惠提出的建议第 7
4、章财务安排按揭效劳之提供买家存有的错误想法将安排按揭效劳的费用转嫁给买家我们就财务安排提出的建议第8章楼价楼价的误导必须提供楼价的全部资料冷静我们就楼价提出的建议第 9 章物业予外国人的限制物业予非当地居民或外国人的限制业权的限制有关限制业权的说明所存有的问题地契年及按揭安排的限制我们就物业予外国人的限制提出的建议0章杂项资料交易费我们就交易费提出的建议获得有权时要缴交的附加费用我们就附加费用提出的建议缴付税项的法律责任我们就缴付税项的法律责任提出的建议所征税项外滙制我们就所征税项及外滙制提出的建议印刷售楼书的日我们就印刷售楼书的日提出的建议实用面积我们就实用面积提出的建议当所收取的费用我们就
5、当所收取的费用提出的建议物业的地契年我们就物业的地契年提出的建议进出物业及通行权我们就进出物业及通行权提出的建议第 11 章落实建议的落实自我监藉行政措施理立例制刑罚民事补救执法我们就落实提出的建议第 12 章建议摘要建议摘要通那么物业完成日及可供入伙日楼宇装置和装饰公用设施物业的地点及交通设施赠品及优惠财务安排楼价物业予外国人的限制杂项资料落实建议的附件1境外物业售楼书内楼宇装置和装饰的一览表样本导言及概览背景1.近年有很多境外未建成住宅物业俗称“住宅楼花在或在广告中出现。这里所指的境外物业包括那些位于澳洲、加拿大、新西兰、澳门、马来西亚、下称“中国、新加坡、英国、和泰国的物业。2.在的境外
6、物业数量很多所涉及的交易金额庞大。中国是境外物业的重要来源。例如1995年12月的一个月内已有1,111个中国在本港所涉及金额超逾港币10亿700万元。 一九九五年十二月二十星岛。3.民对购置境外住宅楼花的兴趣日增而这现象有假设干个原因。首先那些打算移民的港人通常会在定居海外前预先购置外国当地的楼花。4.购置境外物业亦可作或有时投机的用处。这尤其适用于中国物业。现今小者要筹集足够资金去于本地物业是有困难的因为本地物业价格相对地高昂而中国物业却提供另项选择。中国物业价格范围彷徨于港币10万元至港币50万元而多数在港币30万元的领域。5.有些慎重的本地者会购置境外物业用以分散他们的。为了防止孤注一
7、掷地于本地物业慎重的者自然会向境外寻求时机。6.买家有时购置境外物业是为了退休之用。一些本港老人会购置位于他们中乡的物业以作退休后之用。他们会将其在港的物业并将售楼款项部份用作退休后生活费及部用作购置通常较本港物业廉价的中国物业。7.考虑分开的外籍人士或会在适当的时候购置在本港的境外物业。甚至那些没打算立即回国的外籍人士也许会购置境外物业作用处因为他们对家乡的物业的认识较本港为深化。8.虽然境外物业对一般买家有日益增长的重要性准买家有时会得到不准确不充足或甚至有误导性的售楼资料。这问题尤以售卖境外住宅楼花的情况最为严重。买家在购置时并无时机看到现成楼宇。此外因为建筑地盘位于境外很少买家会负担得
8、起时间及费用去其建筑进度。9.推售楼花的资料缺乏或有误导成分这问题的成因有多方面。多数售楼说明书简称“售楼书及广告均没有显示明确的楼宇落成入住日。买家因此未能知道他们何时可以迁入物业居住。所以未能如完成建筑工程乃是多个问题中最严重的一个。很少售楼广告及售楼书提到针对外国买家及境外人士而施加的售楼限制。就曾有个别例子所售给本港居民的中国物业实际上只能合法地售予在中国大陆境内的居民。10.有些境外物业广告载有送礼物或其他优惠的虚假承诺。在许多例子中实际获取礼物是附有先决条件的而该等条件并没有在售楼书内说明。而在另外一些例子中广告利用了模糊的措词来表达礼物用以误导买家。为了增强买家对楼盘的信心有些广
9、告及售楼书注明有或海外的银行为楼盘提供按揭效劳。但是有例子是该等声称的按揭效劳没有实现。大多数售楼书没有说明公用设施例如水、电和煤气的供给。很多买家会认为这些根本设施之提供是理所当然。曾有个别境外楼盘在交楼给买家时还没有水电供给。11.上述只是境外住宅楼花买家所遇到种种问题的一部。鉴于在本港的该等物业数量庞大及其交易涉及的金额亦很钜大我们认为买家应获得充足及准确的售楼资料从而得到更佳保障尽这会加重开展商、地产代理和最终买家的本钱及对他们引致不便。研究范围12.法律改革会于1992年6月由当时的署理律政司及署理首席大法官受命研究以下事项：“当就售楼资料或说明内容缺乏或有误导成分制定法律保障有意购
10、置和已购置未落成住宅物业俗称住宅楼花的人士这些法律需否更改？如需要的话又应如何更改？13.1992年11月法律改革会委任了一个由罗德立教授担任的小组会以研究上述事项及向法律改革会作出改革建议。小组会于1994年9月完成其首部即有关本港住宅楼花的研究并将他们的建议提交法律改革会。14.法律改革会大体上接纳了小组会的建议并以其为根底于1995年4月发表法律改革会对本地住宅楼花售楼说明进展研究之书名为法律改革会售楼说明研究书题三十二。15.今次的书涉及我们研究范围的第二部即境外住宅楼花售楼说明。小组会的成员16.1995年4月24日小组会开场进展研究的第二部有关在本港或登载广告的境外住宅楼花包括中国
11、物业的售楼说明。17.小组会的成员就研究范围第二部为：罗德立教授城大学比拟法律学讲座教授律师宝礼先生地政总署首席律师余假设薇御用大律师大律师李景勋先生李景勋、雷焕庭建筑师事务所首席合伙人廖胜昌先生任由1995年1月27日起恒昌测量行董事经理测量师司空北骥先生大学法律学院讲师律师萧伟全先生任由1993年11月19日起布政司署房屋科首席助理房屋司黄英豪先生任由1995年1月27日起黄干亨黄英豪律师事务所主要合伙人王桂蟠先生任由1995年1月27日起消费者会投诉及谘询组主任邬满海先生房屋署高级助理署长18.小组会秘书由高级检察官梁满强先生出任。会议19.小组会于1995年4月24日展开其研究范围第二
12、部直至1996年5月28日为止共召开了20次会议。有关售卖境外物业的投诉20.有关不充足及误导性售楼资料的问题可由境外物业的投诉个案增加反映出来。拫据消费者会下称消委会提供给我们的统计数字1990年1月至1995年12月间共有1个楼盘遭到投诉而大部是售卖中国物业的。以下是投诉数字的分类：有关售卖境外物业的投诉1990199119921993199419951.针对卖方所提供资料的争例如：尺寸、材料、按揭63151723252.有关物业转易的争例如：买卖合约条款、开展商收取的杂项费用21336213.有关履行买卖合约的争例如：延误开工102662383344.有关楼宇装饰质量及缺点的争10124125.针对律师有关物业转易的投诉00148126. 针业针对物业理的投诉002112157.杂项2151015
