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1、考试说明为了帮助广大应考人员进一步熟悉全国房地产估价师执业资格考试的内容和要求，并为命题提供更为具体的依据，现对考试的具体问题说明如下：一、考试目的为了适应社会主义市场经济的需要，提高房地产估价人员的素质， 规范房地产估价市场，充分发挥房地产估价师在房地产市场管理中的作用，评价具有中国特色的房地产估价人才，实现我国房地产估价制度与国际惯例接轨。二、考试性质房地产估价师执业资格制度是一项适应市场经济发展需要的执业准入制度。房地产估价师考试是国家设定的执业资格考试。凡通过全国统一考试成绩合格者，颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部用印的中华人民共和国房地产估价师执业资格证书；经注册后，颁发住
2、房和城乡建设部用印的中华人民共和国房地产估价师注册证书，可以以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。获得房地产估价师执业资格，表明已具备承担经济专业技术中级职务的水平和能力。执业资格在全国范围内有效，单位可根据工作需要，按国家有关规定聘任经济师职务。三、考试内容全国房地产估价师执业资格考试共分为四个科目：房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析。四个科目全部合格即可取得房地产估价师执业资格。各科目考试大纲的内容，分为掌握、熟悉、了解三个层次。在考试内容中，掌握的部分约占60，熟悉的部分约占30，了解的部分约占10。序 言本考
3、试大纲以社会主义市场经济理论为指导，从对我国房地产估价人员的基本要求出发，并着眼于与国际评估行业接轨，主要考核参加房地产估价师执业资格应考人员应具备的知识结构、素质和能力。本考试大纲分为房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析、房地产估价相关知识五个部分。房地产基本制度与政策主要考核应考人员对我国房地产的主要法律、法规、制度和政策的理解与掌握程度；房地产开发经营与管理主要考核应考人员对房地产投资、房地产市场、房地产开发、开发项目评估、房地产开发项目融资、物业资产管理等方面基本理论知识的掌握程度；房地产估价理论与方法主要考核应考人员对房地产估价基本概
4、念、理论、方法及其运用的掌握程度；房地产估价案例与分析主要考核应考人员是否已经初步具备独立进行房地产估价业务和独立撰写估价报告的能力；房地产估价相关知识主要考核应考人员对规划、环境、建筑工程、工程造价、房地产测绘、经济学、金融、证券、保险、统计、会计、法律、拍卖等方面的基础知识的掌握程度。本考试大纲规定了考试的性质和标准，是全国房地产估价师执业资格考试统一命题的依据。第一部分房地产基本制度与政策第一章房地产业第一节房地产业概述一、房地产业的基本概念二、房地产业的作用三、房地产业的细分四、房地产业的历史沿革第二节住房制度概述一、城镇住房制度改革（一）城镇住房制度改革的探索和试点阶段（二）城镇住房
5、制度改革的全面推进和配套改革阶段（三）城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段二、现行城镇住房制度的基本框架（一）完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理（二）增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设（三）继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度（四）强化政府住房保障职能，建立和完善符合我国国情的廉租住房体制第三节土地制度概述一、土地所有制（一）国有土地（二）集体土地二、土地管理的基本制度（一）国家实行土地登记制度（二）国家实行土地有偿有限期使用制度（三）国家实行土地用途管制制度（四）国家实行耕地保护制度三、城镇土地使用制度改革四、现行城镇土地使用制度的基本框架第四节房地产法制建设一、我国房地
6、产法律体系二、房地产相关法律三、房地产行政法规四、房地产部门规章考试要求1熟悉房地产业的基本概念；2熟悉房地产业的作用；3熟悉房地产业的细分；4了解房地产业的历史沿革；5了解城镇住房制度改革；6熟悉现行城镇住房制度的基本框架；7掌握土地所有制；8掌握土地管理的基本制度；9了解城镇土地使用制度改革；10熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架；11掌握我国房地产法律体系；12掌握房地产相关法律；13掌握房地产行政法规；14掌握房地产部门规章。第二章建设用地制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对我国集体土地征收、建设用地使用权出让、建设用地使用权划拨和闲置土地的处理制度和政策的了解、熟悉和掌
7、握程度。第一节集体土地征收一、征收集体土地的特点二、征收集体土地应遵守的原则（一）珍惜耕地，合理利用土地的原则（二）保证国家建设用地原则（三）妥善安置被征地单位和农民的原则（四）有偿使用土地的原则（五）依法征地的原则三、征收、征用集体土地的政策规定（一）征收土地的范围（二）征收土地批准权限的规定（三）申请征地不得化整为零（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助（五）临时用地必须办理报批手续（六）联营使用集体土地政策（七）征收土地公告（八）合理使用征地补偿相关费用（九）特殊征地按特殊政策办理四、征收集体土地补偿的范围和标准（一）土地补偿费（二）安置补助费（三）地上附着物和青苗补偿费等（四）临
8、时用地补偿（五）合理使用土地补偿费、安置补助费五、征收集体土地的工作程序（一）申请用地（二）受理申请并审查有关文件（三）审批用地（四）征地实施（五）签发用地证书（六）征地批准后的实施管理（七）建立征收土地档案第二节建设用地使用权出让一、建设用地使用权出让的概念二、建设用地使用权出让计划、方式和年限（一）出让计划的拟定和批准权限（二）建设用地使用权出让方式1招标出让方式2拍卖出让方式3协议出让方式4挂牌出让方式（三）建设用地使用权的出让年限（四）建设用地使用权的收回（五）建设用地使用权终止1建设用地使用权因土地灭失而终止2建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止三、建设用地使用权出让合同及其管理（
9、一）合同的主要内容1合同2合同附件（二）合同的履行（三）合同的解除第三节建设用地使用权划拨一、建设用地使用权划拨的含义二、建设用地使用权划拨的范围三、建设用地使用权划拨的管理第四节闲置土地的处理一、闲置土地的认定二、闲置土地的处置方式三、征收土地闲置费四、无偿收回土地使用权考试要求1. 了解征收集体土地的特点；2了解征收集体土地应遵守的原则；3掌握征收、征用集体土地的政策规定；4掌握征收集体土地补偿的范围和标准；5了解征收集体土地的工作程序；6掌握建设用地使用权出让的概念；7掌握建设用地使用权出让计划、方式和年限；8了解建设用地使用权出让合同及其管理；9掌握建设用地使用权划拨的含义；10掌握建
10、设用地使用权划拨的范围；11掌握建设用地使用权划拨的管理；12掌握闲置土地的认定；13熟悉闲置土地的处置方式；14熟悉征收土地闲置费；15熟悉无偿收回土地使用权。（一）对“漂亮女生”饰品店的分析第三章城市房屋拆迁管理制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对城市房屋拆迁管理、补偿与安置、估价、纠纷处理、行政裁决政策和制度的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节城市房屋拆迁管理概述一、城市房屋拆迁的概念二、城市房屋拆迁的管理体制三、城市房屋拆迁工作程序（一）拆迁申请的提出（二）拆迁审批（三）拆迁协议（四）拆迁的实施（五）拆迁补偿安置资金的监管第二节城市房屋拆迁补偿与安置一、拆迁补偿对象二、
11、拆迁补偿方式三、拆迁补偿标准四、产权调换房屋差价的结算五、拆迁安置六、安置房屋的质量要求七、特殊情况的拆迁补偿与安置（一）产权不明确房屋的补偿、安置（二）抵押房屋的补偿、安置（三）公益事业房屋的补偿（四）临时建筑的补偿、安置及违章建筑第三节城市房屋拆迁估价一、城市房屋拆迁估价的概念二、拆迁估价机构和人员三、拆迁估价实务（一）拆迁估价基本事项（二）被拆迁房屋面积和性质的认定四、拆迁估价结果公示和异议处理（一）拆迁估价初步结果公示和估价报告送达（二）拆迁估价报告疑问处理（三）拆迁估价结果异议处理（四）复核估价和另行估价五、拆迁估价纠纷调处（一）调处途径（二）估价技术鉴定（三）估价专家委员会及其工作
12、机制六、对违规估价机构和人员的处罚第四节城市房屋拆迁纠纷的处理一、房屋拆迁纠纷的类型二、房屋拆迁纠纷的处理方式（一）达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式1行政裁决2依法起诉3强制拆迁（二）达成拆迁补偿安置协议后的拆迁纠纷处理方式第五节城市房屋拆迁行政裁决工作规程一、行政裁决的原则二、拆迁行政裁决的六项主要制度（一）行政调解制度（二）拆迁听证制度（三）集体决策制度（四）对违法违规行为建立责任追究制度（五）不服行政裁决的救济制度（六）回避制度三、拆迁补偿安置标准的裁决依据四、拆迁行政裁决的主要程序（一）裁决部门（二）申请裁决应提交的资料（三）听证（四）裁决程序（五）中止裁决和终结裁决（六）裁决
13、书五、拆迁强制执行的要求考试要求1熟悉城市房屋拆迁的概念；2了解城市房屋拆迁的管理体制；3了解城市房屋拆迁工作程序；4掌握城市房屋拆迁的补偿对象；5掌握城市房屋拆迁的补偿方式；6掌握城市房屋拆迁的补偿标准；7掌握城市房屋拆迁中产权调换房屋差价的结算；8熟悉城市房屋拆迁的拆迁安置；9了解城市房屋拆迁中安置房屋的质量要求；10掌握特殊情况的拆迁补偿与安置；11掌握城市房屋拆迁估价的概念；12熟悉拆迁估价机构和人员；13掌握拆迁估价实务；14掌握拆迁估价结果公示和异议处理；15掌握拆迁估价纠纷调处；16熟悉对违规估价机构和人员的处罚；17了解房屋拆迁纠纷的类型；18熟悉房屋拆迁纠纷的处理方式；19了解行政裁决的原则；20熟悉拆迁行政裁决的六项主要制度；21掌握拆迁补偿安置标准的裁决依据；22了解拆迁行政裁决的主要程序；23了解拆迁强制执行的要求。第四章 房地产开发经营管
