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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。拆迁补偿纠纷的法律性质及处理建议 赢了网遇到征地拆迁问题。赢了网律师为你免费解惑。访 问ht:/ 一、拆迁补偿安置合同纠纷的法律特征 （一)涉诉客体的特殊性。 从我国的立法体例来看,城市房屋拆迁问题已经纳入房地产法律规范的范畴,它具有明显的商法性质，和一般的房屋案件相比有着明显的不同,只有涉诉的房屋必须是被确定拆迁或已被拆迁这一客观事实的发生,才能引起涉诉主体间相关的民事法律关系或行政法律关系的设立、变更和终止。 （二)涉诉法律事实的复合性。 20X年1月1日施行的城市房屋拆迁管理条例“拆迁管理”一章中,相继规范了城市房屋拆迁中的两种法律事实，就是拆迁人与被拆迁
2、人已签订拆迁补偿安置协议和未签订补偿安置协议这两种情况。按199年7月24日最高人民法院法复(1996)号文规定,对于当事人双方已签订补偿安置协议,涉诉的按民事案件受理,后一种 法律咨询 赢了网则属于行政案件。这其中就牵涉到房屋拆迁管理部门作为政府部门实行行政干预的行政行为:核发房屋拆迁许可证和根据当事人的申请进行房屋拆迁裁决。房屋拆迁案件涉诉后不管是以民事案件还是以行政案件进入审理程序后,都必须同时涉及到房屋拆迁这一涉诉法律事实相关联的行政、民事法律关系这一复合法律事实。 （三）涉诉法律关系的复杂性。 一般来讲,进入审判程序的每一个案件主要体现的是双方当事人之间的权利义务关系,权利、义务指向
3、的对象较明确。但是城市房屋拆迁补偿安置合同案件反映出现的却是多重法律关系,主体间的权利义务纵横交错。其中有拆迁人与被拆迁人的补偿安置关系，有被拆迁人与承租人的腾房关系,拆迁人与委托拆迁部门之间的委托关系，还有房屋拆迁主管部门与被拆迁人、拆迁人之间的行政管理关系等，由此形成案情错综复杂，处理难度十分巨大。 (四）涉诉案件社会影响的全局性。 执法的社会效果与法律效果相统一要求比较严格。城市的发展总是在拆了又建,建了又拆的良性互动中逐渐美化。在城市发展建设这一大局中,房屋拆迁涉及到社会的方方面面，与千家万户居民的切身利益息息相关,我们不能总是靠房屋产权人的觉悟,靠对他的强大政 法律咨询 赢了网.yi
4、nge.o治思想工作来解决问题，在依法治国的今天，在合理补偿安置情况下,依法拆迁,靠法律来规范社会的每一个行为是必然趋势。在这强大的压力下,如何把握执行法律与执行政策,依法强制执行与保护最广大人民的根本利益这一矛盾，就成了我们法律、法官面前的一个坎。一般来说，城市发展的每一个足印都是与动拆迁密切相关的，每一次拆迁都有可能联系千家万户的，在绝对公平不可能的情况下，如何找准双方利益平衡的切入点,妥善处理拆迁人与被拆迁人的权利义务关系，尽量不引起被拆迁人的对立情绪，杜绝、防范群访或越级上访,不造成负面影响,切实维护社会稳定。 二、拆迁补偿安置的法律依据 我国房地产管理法律、法规已明确规定，“房屋产权
5、证是房屋产权的合法凭证”，“凡未办理房屋产权登记,其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”，这已从法律上界定了房屋产权证是城镇房屋拆迁补偿安置的合法依据,被拆迁人持有拆除房屋的产权证的，就应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。对这一点理论上、实践中都没有什么争议。但是对没有取得房屋产权证的被拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇,是不是一概否认呢。笔者认为应视情况而定。 按照我国土地及房地产管理法律、法规规定,要取得房屋产权证， 法律咨询.yinglecm 赢了网.yigl.om必须三证齐全，一是土地使用权证，二是土地规划证，三是城市建筑规划许可证。没有这三证,任何一幢建筑都是不合法
6、的,都不能取得房屋产权证，但在城市房屋建筑过程中,由于各种各样的原因,城市房屋的产权形式表现各异,除了三证齐全的房屋产权形式外,还有一些产权形式，这些产权形式的拆迁补偿安置工作应如何进行，它们能否成为拆迁补偿安置的法律依据呢。 (一）属于合法建筑，但未取得房屋产权证。 上面已经提到房屋要取得房屋产权证,必须土地使用证、规划许可证等三证齐全,缺一不可。由于在办理房屋产权证书过程中，房产部门要收取一定费用等其他原因，房屋所有人在取得了前述三证情况下，但未办理房屋产权证,对这种情况，笔者认为应该享受法律规定的拆迁补偿安置待遇,因为该房屋所有人（被拆迁人）所享有的拆迁补偿安置利益并未对抗任何其他人员、
7、单位的合法利益。他在享受拆迁补偿安置待遇时,也不必责令其到房产部门补办房屋产权手续（因为该房屋三证齐全，房产部门必须予以办理)。但是对其缺失房屋产权证这一事实,也应适当予以处理,即在补偿安置费用中,比照办证费用的多少予以扣除。 （二）属于违章建筑。 法律咨询 赢了网s.yingle.co 如果被拆除房屋没有任何建筑申报手续，或者虽有一定的手续但是三证不齐全,这些被拆迁房屋按法律规定都属违章建筑,违章建筑不受法律保护,不能享受拆迁补偿安置待遇。但是这里面又有如下几种情况。 1.建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后,责令其补办手续后，房屋所有人已补办了有关手续,仅因为房屋属拆迁范
8、围，房屋产权证暂停办理而没有取得房屋产权证的。(如果房屋产权证早已补办到手或使用欺骗手段取得房屋产权证的，不属本文研究范围。）对这种情况，笔者认为,被拆迁人也应享受拆迁补偿安置待遇,因为他的违章建房这一违法行为，在根据城市规划部门的罚款处罚(应认定未严重违反城市规划）,按照处罚规定，补办了有关手续后，该房屋就已经由违章建筑变为合法建筑了，合法建筑所有人理应享受合法待遇，即享受拆迁补偿安置待遇。 .建筑时属违章建筑,但经过城市土管、规划部门的罚款处理后,责令补办手续未补办有关手续的。因为被拆迁人的违章建筑显然不属严重违反城市规划，所以,相关部门才可以进行罚款处理,责令其补办手续，但其并未按照处罚
9、规定缴纳罚款，补办手续,并未将违章建筑变为合法，其法律后果理应由其自负，房屋所有人当然不能享受拆迁补偿安置待遇。但是对于该违章建筑材料,由于是其合法收益购置的，应该酌情予以补偿。应该明确的是，对其建筑材料补偿仅仅是补 法律咨询 赢了网偿其残存价值,不能按照建筑物的实际价值进行补偿。 3.建筑物属违章建筑,虽已按城市土管、规划部门处罚并补办了所有手续，但是在处罚决定上载明了附加条件的,要严格按照附加条件执行。如果附加条件不明确，难以理解的则被拆迁人对房屋享有货币补偿待遇,但不能享有安置待遇。理由有三： 一是房屋产权证是拆迁补偿安置的的法律依据，但被拆迁人的房屋产权证是有瑕疵的，系按附加条件补办的
10、，与一般的房屋产权证当然不可同日而语，被拆迁房屋由违章建筑变为合法，合法建筑当然享受按价补偿的待遇; 二是被拆迁人建房时违反城市规划部门规定,未在城市规划内建筑房屋，现在要拆除，按照城市规划进行建筑，当然不可能对其予以安置; 三是附加条件的契约性。因为处罚本来是一种行政行为,在处罚决定中载明一定的附加条件又体现民事的特点。在违章建筑本来就应该无条件拆除的情况下,处罚时,考虑各种因素形成的附加条件其实是双方的一种合约行为。如果载明的附加条件是待城市规划建设时无条件拆除的话，则被拆迁人不能享受法律规定的任何拆迁补偿安置待遇,应无条件拆除。 法律咨询s.yinge.om 赢了网s.nglecm （三
11、)房屋所有权不明，现仍处于不确定纠纷中。 在房屋拆迁中,并不是所有房屋都产权明晰，不存争议。对所有权存在争议的房屋在拆迁中如何进行补偿安置,是按照争议双方的合意进行补偿或安置还是直接由公证机关对补偿费用进行公证提存呢。为了阐述这个问题,首先介绍一个案例。刘某爷爷系地主（1954年死亡)，解放前在某市置有一面积400房产，解放后一直由政府部门占用（没有任何没收或征用手续)，1998年3月刘某要求落实政策，将此房产以其名义进行产权登记,某政府部门以解放后一直由其经营管理且已进行修缮改建不同意，酿成纠纷,房屋主管部门称要双方打官司确权后才好发证，同年10月刘某起诉。年月该房屋所在范围进行动拆迁，拆迁
12、人在征询双方意见时,刘某要求安置,某部门要求货币补偿，后为拆迁时间所逼,拆迁人将拆迁房屋全部的货币补偿金额存于一银行。199年12月,刘某与某政府部门在某中院达成协议，各享有200产权。02年4月，刘某以拆迁人为被告要求对其按规定予以安置，法院驳回了刘某的诉讼请求,为此刘某多次上访。因为折迁房屋时间性要求很强,对拆迁范围内的房屋要即时作出是货币补偿还是产权调换安置前，房屋所有权争议双方难以取得一致意见的,笔者认为还是以产权调换形式予以补偿安置好,当然，安置的面积的现有价值应以被拆除房屋的货币补偿金额基本相等，不然的话,将增加纠纷，增加社会不稳定因素。对争议双方同意货币补偿的， 法律咨询.yin
13、l. 赢了网.yinglecm则应将被拆迁房屋的货币补偿金额交由公证机关提存。 （四)拆除临时用地上的建筑物的补偿安置。 我国土地管理法规定,在城区内因建设项目施工和地质勘查需要临时使用土地的，在城市规划行政主管部门同意后再由土地行政主管部门批准可临时使用土地,但不得在临时用地上修建永久性建筑物,临时用地期限一般不超过二年。因此在拆迁中遇有临时用地上的建筑物如何补偿安置，笔者认为也应分以下几种情况区别处理。 1.对在批准使用期限内的临时用地上的建筑物,享有补偿待遇,但不享有安置待遇。因为被拆迁人在临时用地上的建筑物是经过批准的属于合法建筑,所以应享受拆迁补偿待遇。也因为它是临时性建筑,当然不得
14、享受安置待遇。 2.对超过批准使用期限内的临时用地上的建筑物，不享有拆迁补偿安置待遇。因为该临时建筑物虽经批准，但超过使用期限后就应认定为非法建筑了,不受法律保护,这点与本文违章建筑里的第二点有点相似,房屋拆迁管理部门可以责令被拆迁人限期自行拆除，在限期内拆除的,临时建筑物的建筑材料仍可归由被拆迁人所有,超过期限的，则建筑材料残存价值充抵动拆迁费用。 法律咨询 赢了网 3.对未经批准临时使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保护,不享有任何拆迁待遇。因为这种违章建筑物，没有任何手续证明,被拆迁人应无条件拆除。拒拆迁的，拆迁人可以依照法律程序强制拆除，并由被拆迁人承担强制拆迁费用。 三、拆迁补偿安
15、置协议的法律关系 拆迁补偿安置协议是房屋拆迁中的核心内容。尽管房屋拆迁补偿安置关系性质上属于民事法律关系，拆迁人与被拆迁人之间法律地位完全平等，但由于房屋拆迁存在的行政强制性和期限性,使得被拆迁人在房屋拆迁中相对于拆迁人来说处于弱势群体地位。因此,有时拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿安置协议变成了“城下之盟”。如何设置公正有效的法律程序最大限度地保护被拆迁人的合法权益。在现有法律法规规定不尽详细难以操作情况下，理论界应先行动起来,确立拆迁补偿安置协议签订方面的法律规范,因此有必要较详细认识拆迁补偿安置协议中的法律关系: （一)对拆迁补偿安置协议的主体认定。 毫无疑问协议的主体是房屋拆迁过程中发生权利义务关系的拆迁人与被拆迁人。根据城市房屋拆迁管理条例第四条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被
