《阳光棕榈园三期发展报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《阳光棕榈园三期发展报告（47页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【阳光棕榈园三期】发展报告第一部分 项目概况一、 项目所处“前海片片区”定义前海区域是是指是指指南山区区濒临前前海的地地带，具具体范围围是以前前海路为为中心，东东至南山山大道，北北至深南南大道，南南至内环环路的范范围。片片区内可可以细分分为以下下几个区区域：1、前海路路以西的的填海区区：包括括南山水水产品批批发市场场，已建建的政府府福利房房前海花花园，西西部人才才市场，年年初动工工的振业业集团的的星海名名城以及及包括本本项目土土地及鼎鼎太集团团土地项项目在内内的区域域；2、前海路路和南新新路之间间的旧城城区：包包括向南南村，向向南村北北侧的工工业区（以以作坊式式小企业业为主）；3、南新路路和南
2、山山大道之之间的商商业文化化区：包包括较为为繁荣的的南新路路、桃园园路西段段两侧的的商业街街，桃园园路北侧侧的各个个政府机机构、图图书馆、公公园等，桃桃园路南南侧的商商业机构构群、中中小学校校区、医医疗区域域及住宅宅区。本片区属于于南山老老城区，发发展时间间较长，人人口密集集，除填填海区外外城市规规划相对对滞后，但但各种市市政配套套相当齐齐全，政政府、金金融、医医疗、教教育、娱娱乐、商商业、交交通设施施相当完完善，而而填海区区尚处于于待开发发状态。本本片区内内的工业业企业规规模都较较小，以以劳动密密集型企企业为主主，污染染性较小小，基本本对生活活没有太太大影响响。二、项目简简介【阳光棕榈榈】位
3、于于深圳市市南山区区近前海海湾畔，占占地约113万平平方米，总总建筑面面积211万平方方米，容容积率11.62。基基地东临临前海路路，隔路路为南新新村大片片零乱的的出租房房；南临临桂庙路路，可方方便通往往滨海大大道，路路南的鼎鼎太小区区已开工工，为高高层和小小高层住住宅，占占地约119万平平方米，总总建筑面面积322.2万平平方米，容容积率11.7；西西接拆迁迁赔偿用用地，该该地块西西侧的月月亮湾大大道年后后即将动动工兴建建，届时时可方便便连接北北环大道道；北靠靠学府路路淤河，近近期尚无无整治计计划，淤淤河以北北不远是是占地约约30万万平方米米的振业业星海名名城，总总建筑面面积844万平方方米
4、，容容积率22.8，住住宅全部部为小高高层。基基地北行行3分钟钟可方便便驶入深深南大道道。第二部分 项目SSWOTT分析（市市场竞争争力分析析）分析目的:强化优优势，减减弱劣势势，把握握机会，防防范威胁胁（一） 项目优势分分析(SStreengtth)【第一部分分】：前前海片区区项目共共享优势势1、 前海片区可可开发潜潜力优厚厚：（1） 地块优势开发发滞后的的唯一好好处是使使得该区区得以保保存大面面积的形形状完美美的地块块，便于于知名大大发展商商进行大大手笔规规划并形形成知名名物业。随随着后海海大盘的的开发完完毕，前前海将在在今后33年左右右成为大大盘/名名盘的圣圣地。（2） 消费者的认认同振
5、业、鼎鼎太与中中海进驻驻前海对对聚集人人气、改改善公共共配套、提提升片区区形象十十分有利利，随着着各自项项目不遗遗余力的的推广，该该片区的的价值将将为更多多的消费费者认同同。2、 公路交通网网络优势势：（桂桂庙路+）滨海海大道快快速直通通市区、月月亮湾大大道直上上北环、前前海路接接驳南头头宝安和和青青山山庄、距距蛇口海海上世界界也仅110分钟钟车程，东东南西北北路路通通。四通通八达的的快速公公路网使使得各项项目都可可以成为为深圳全全市意义义的楼盘盘，而绝绝不满足足于“南山区区域性楼楼盘”的狭隘隘主张。一一个成功功的“滨海大大道概念念”楼盘对于于福田罗罗湖客户户的吸引引力不可可限量。3、 景观旅
6、游资资源丰厚厚：巍峨峨南山、宽宽阔的前前海给项项目添加加天然景景观优势势，而东东面华侨侨城；西西面青青青世界以以及已动动工的“西部田田园风光光”；北面面中山公公园更成成为游历历的热点点。4、 文教资源优优势：南南头中学学、南头头小学、荔荔香中学学、育才才中学、育育才小学学、北京京大学附附属院校校、深圳圳大学等等教育设设施齐全全，业主主子女教教育免却却后顾之之优。5、 政策优势：南山区区定位为为“深圳市市高新产产业园区区和文化化教育区区”，其中中科技园园区是国国家重点点扶持的的六大高高新区之之一。今今后五年年，深圳圳市将投投资8226亿元元打造西西起前海海片区东东至大鹏鹏的高新新技术产产业带。在
7、在建设硬硬件的同同时，深深圳市改改革人事事政策，大大力吸引引高科技技人才，每每年都为为南山地地产市场场新增可可观的购购买力，华华为、中中兴员工工成为发发展商重重点争取取的对象象。总结：）前前海片区区相对于于后海片片区来讲讲以上第第2、33、4、55项优势势都有所所淡化，第第项优优势机会会性较强强，暂不不明显；）前前海片区区相对于于福田、罗罗湖来讲讲，前述述优势十十分明显显，这注注定前海海会是一一个热点点。【第二部分分】：阳阳光棕榈榈园的独独特优势势1、 品种优势特区区内罕有有的低密密度住宅宅社区：（1） “物以稀为为贵”的多层层组团：多层项目固固有的优优点：11）符合合普通居居民传统统居住习习
8、惯；22）有实实用率优优势；33）有管管理费优优势，该该费用仅仅相当于于同区高高层的11/3左左右。多层在南山山区属于于速销品品种：119999年底、220000年初推推出的位位于登良良路一线线的惠中中名苑、后后海名苑苑居及龙龙坤居，项项目地段段及质素素均不佳佳，均价价在35500-38000元之之间，都都在推出出后2个个月基本本售罄，令令人叹为为观止。招招商海月月二期（晴晴海洲）共共有7栋栋多层，先先期推出出内部认认购的33栋不到到10天天即被哄哄抢一空空。南山区新推推及待推推楼盘中中，小高高层和高高层项目目占绝大大多数,星海名名城一期期全为小小高层，二二期为小小高层加加高层；鼎太风风华全为
9、为高层；近期多多层仅在在海月二二期出现现，从现现有供应应楼盘竞竞争来看看本项目目配置550%的的多层势势必将确确立竞争争优势。（2） 低密度园林林优势：本项目目容积率率仅为11.655左右，覆覆盖率仅仅为233.4%，绿化化率则高高达611%，这这表明本本项目的的园林将将有类似似怡翠山山庄的宽宽广效果果（怡翠翠四期覆覆盖率221.77%），这这在特区区内将是是大有潜潜力可挖挖掘的独独享优势势。藉此此本项目目有可能能成为消消费者心心目中的的一个值值得自豪豪的高尚尚社区。小结：项目目品种优优势在竞竞争中运运用于如如下方面面：）促促成开盘盘的震撼撼性成交交量；22）为项项目宣传传提供独独特的元元素。
10、2、 户型创新：提供了了带花园园阳台的的3类户户型，目目前在深深圳市场场尚未面面市。这这些户型型的优点点是：11）花园园建在家家里，随随时享受受“自然”感觉；2）花花园阳台台面积只只计算一一半，未未来可以以兼作其其他用途途。这类类户型积积极迎合合市场的的“向景性性”购房趋趋势，该该设计方方向一经经公布即即得到广广泛好评评。相信信在销售售阶段也也会有不不俗表现现。3、 中海地产品品牌竞争争力优势势，具体体表现为为：（1） 业主品牌认认同感较较高业主介介绍成交交量有增增无减，中中海丽苑苑后期业业主介绍绍成交比比例在33-4成成，怡翠翠山庄三三期及四四期的介介绍成交交比例在在保持广广告量的的条件下下
11、仍达到到3成以以上，怡怡翠山庄庄二期990%的的受调查查业主表表示愿意意介绍亲亲友到山山庄置业业。 近两年中中海华庭庭与怡翠翠山庄及及中海丽丽苑为公公司新增增四千户户新业主主，使得得口碑传传播的载载体大为为拓展，对对公司品品牌力的的促进大大有贡献献。（2） 客户品牌信信任度大大增怡翠四四期在无无图纸、无无价格、无无现场（毛毛地）的的条件下下进行了了“认购权权利”的买卖卖，“优先认认购权登登记”期间登登记者达达1122户（交交足诚意意金1550000元）；四期公公开承诺诺的楼花花期长达达16个个月，而而内部认认购开始始后6个个月即实实现了880%以以上的认认购率，此此时离入入伙还有有10个个月。
12、中中海华庭庭在公开开发售11年半后后全部售售罄，在在中心区区及周边边项目中中率先鸣鸣金收兵兵。酣畅畅淋漓的的销售速速度说明明了客户户对中海海品牌绝绝对信任任。（3） 品牌经营思思想深入入人心公司司核心业业务的确确认，IISO990000的推行行，服务务意识的的空前提提高，“诚信卓卓越，精精品永恒恒”成为公公司上下下的共识识等表明明公司正正将“品牌”作为一一种资产产予以优优化、加加强，进进行管理理及维护护，正在在解放“品牌”的生产产力。小结：相对对本司而而言，振振业星海海名城受受“北大附附中”风波伤伤害较深深，鼎太太市场份份额较小小且对本本地客户户的影响响力有限限，这两两个项目目借助“品牌”做文
13、章章的空间间比较小小。本项项目品牌牌优势运运用于如如下方面面：1）配配合新闻闻性元素素供媒体体炒作，策策划大型型公关活活动；22）设计计老业主主促销计计划；33）检讨讨习惯性性做法，通通过与众众不同的的操作使使得公司司在客户户心目中中立即区区别于其其他公司司并不断断自我增增强其差差别感，例例如对客客户/业业主的交交通在三三年内予予以免费费保障等等。4、 物业管理优优势：中中海物业业管理公公司在深深圳赢得得公众认认可，市市场占有有率处领领先地位位，管理理面积近近8000万平米米，知名名度较高高，为项项目增添添竞争优优势。总结：本项项目的品品种、品品牌、物物业管理理及后发发优势是是项目的的核心优优
14、势，认认识并发发挥这些些优势将将是项目目在竞争争中领先先的关键键所在。（二） 项目劣势分分析（WWeakknesss）1、 居民出行交交通不便便：目前前前海路路东侧居居民靠南南新路交交通车（222、3331、4427、4431）出出行；前前海路西西侧由于于刚开始始大规模模开发，居居民较少少，尚无无公交车车通过，连连的士车车都不愿愿光顾。尽尽管本区区交通路路网十分分健全，但但南离南南航北距距愉康公公交枢纽纽站步行行距离有有15-20分分钟左右右，步行行至南新新路小站站也有88-100分钟，使使得本片片区居民民出行交交通极为为不便。根根据对媒媒体记者者、潜在在客户及及行内人人士的调调查，交交通被列
15、列为项目目销售的的最大难难题。由由交通难难题还直直接导致致游移客客户数量量庞大，市市民对此此片区持持否定或或观望态态度等销销售难题题。小结：鉴于于本片区区由滨海海大道与与深南大大道出行行的公交交系统完完善发达达，建议议：1）由由我司自自行向业业主提供供“前海路路（项目目）桂庙路路（南航航枢纽站站）南山大大道（愉愉康枢纽纽站）学府府路（项项目）”的密集集班次小小环线巴巴士，并并承诺一一定时间间内免费费运行，一一举解决决业主出出行及购购物不便便，排除除销售最最大障碍碍；2）由由于本项项目兼顾顾外销，故故而须提提供直达达罗湖口口岸的住住户直通通车；33）从现现在起游游说政府府关注此此问题，争争取在未
16、未来2年年能使该该路段公公交状况况有所改改善，减减轻我司司办社会会压力。2、 高压电线杆杆：本项项目西侧侧有庞大大的高压压输电线线通过，是是影响居居住质素素的主要要缺陷之之一，类类似销售售实践表表明其必必将使客客户客户户产生恐恐慌心理理，销售售时很难难找到有有效说服服理由，为为推销阶阶段难以以直面的的硬伤。小结：由于于项目西西侧公司司5万平平米新购购地更贴贴近高压压线，一一期及后后续销售售都将面面临此问问题。抵抵近高压压线的住住宅即便便价格便便宜也存存在积压压危险，而而如果没没有高压压线，本本项目的的质素将将有极大大提升，将将为销售售带来更更多自由由发挥的的空间。目目前关于于此问题题的对策策有：11）组织织专业权权威机构构评估高高压线对对住
