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1、哈尔滨保保利花园园投资分分析暨经经济效益益评估目录页码目录17.0实实施进度度计划447.1有有关本项项目计划划的说明明47.2本本项目装装修标准准47.3项项目实施施进度表表6投资分析析88.0投投资构成成、成本本分析888.1项项目基本本参数及及预计施施工进度度安排888.2项项目开发发价值（销销售收入入）1008.3土土地成本本（政府府地价和和征地费费用）1108.4建建安工程程成本1118.5前前期费用用148.6项项目其它它不可预预见费1148.7应应缴纳之之开发期期税、费费158.8红红线内、外外市政及及公建配配套工程程费1668.9静静态总投投资额1178.100资金筹筹措计划划
2、及财务务费用1178.9.1资金金筹措1178.9.2财务务费用1188.111物业销销售有关关税、费费188.122本项目目销售费费用1888.133本项目目所得税税198.144静态开开发总投投资综述述198.155项目全全部开发发总投资资综述2209.0可可行性研研究财务务数据的的预测和和选定2229.1.4小区区物业管管理费的的收入与与支出2229.1.5经营营税、费费229.1.6土地地增值税税229.1.7所得得税233经济效益益分析22310.00项目财财务收益益分析22310.11项目赢赢利能力力2410.11.1财财务内部部收益率率（FIIRR）2410.11.2财财务净现现
3、值（FFNPVV）2510.11.3资资本回报报率（静静态）22510.11.4静静态投资资回收期期2610.22项目的的不确定定性分析析2810.22.1项项目盈亏亏平衡分分析28810.22.2项项目敏感感性分析析2810.22.3概概率分析析2910.22风险分分析300附表：331附表1：静态总总投资分分期投放放比例及及资金筹筹措计划划表311附表2：全部投投资现金金流量表表42附表3：项目损损益表444附表4：概率分分析表446附图：447附图1：本项目目盈亏平平衡图447附图2：本项目目静态开开发成本本构成图图487.0实实施进度度计划本项目地地块占地地广阔，开开发规模模巨大，开开
4、发周期期长，需需投入大大量的人人力、财财力和物物力，因因此，发发展商宜宜结合本本项目市市场研究究调查的的结论以以及现时时自身的的经营状状况，包包括关于于本项目目开发的的一些初初步思路路，通过过与研究究人员共共同确定定，将整整个项目目的发展展划分为为三个连连续的阶阶段（即即每两年年为一个个阶段，每每年按44月至111月为为一个计计算期）。7.1有有关本项项目计划划的说明明1、根据据市场研研究所得得结论，“哈尔滨保利花园”的开发宜采取分区分阶段开发，以前期回收之资金再投入进行后续之开发，因此，各开发阶段的划分和开发先后次序的确定，应根据市场反响而保持一定的开发节奏，尽量保证项目能够启动成功，持续发
5、展，按照先启动多层住宅楼的开发建设，一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。2、根据据市场发发展的特特点和市市场的需需要，各各开发阶阶段，特特别是第第一开发发阶段的的物业类类型应较较为多样样，各阶阶段物业业的开发发应保持持一定的的完整性性和独立立性，基基础设施施、公建建配套和和绿化景景观应随随之配套套，并且且便于实实施封闭闭式管理理。3、根据据地块周周围环境境条件及及其发展展变化，结结合各种种类型物物业和各各开发阶阶段对环环境的要要求，来来确定各各开发阶阶段的具具体内容容。4、将根根据项目目的规划划设计方方案，结结合公建建安排、道道路和景景观设计计，但在在目前阶阶段，仅仅按连贯贯的开发发
6、过程（即即全部开开发期为为6年，每每个季度度为一个个计算期期，共分分24期期）并不不具体划划分一、二二、三期期各开发发阶段。7.2本本项目装装修标准准基础：人人工挖孔孔桩及砼砼桩承台台、钢筋筋混凝土土底板、结构、高层（主要以13层配一台电梯为主）住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖；屋顶：西西班牙式式天面瓦瓦；窗户户：选用用铝合金金窗框，平平开式配配浅绿色色强化玻玻璃，窗窗台铺高高级花岗岗石，厅厅、房均均预留冷冷气机位位置；室室内墙壁壁、天花花均涂国国产乳胶胶漆，地地面素水水泥沙浆浆光面；电梯系统统：采用用中外合合资厂生生产之
7、电电梯（六六层单复复式无电电梯），不不锈钢轿轿厢饰面面，后备备发电机机与及必必要之消消防、环环保设施施；水、电系系统：每每户均配配置足够够电力、自自来水、暖暖气供应应（小区区集中供供暖），室室内全部部安装埋埋墙暖气气管、上上下水管管、低压压电源线线、灯制制及预留留有线电电视插制制，多路路开关供供空调和和照明系系统，采采取独立立水、电电表、配配电箱，防防盗对讲讲机、埋埋墙安装装IDDD电话线线槽。室内装修修工程拟拟采用菜菜单式套套餐服务务，即只只计算基基本装修修标准（交交楼标准准）工程程造价（精精装修工工程造价价未计入入本投资资成本）。报告编制：受托方研究部(13802507420)第 1 页
8、共 3 页 （22-9-d）7.3项项目实施施进度表表项目名称称第一年第二年第三年第四年第五年第六年建设、施施工进度度、投资资安排1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、征地地拆迁1、征地地拆迁及及场地七七通一平平二、设计计与工程程勘探1.规划划方案设设计、报报建2.工程程勘测、建建筑模型型制作3.各类类施工图图纸设计计三、办理理前期报报建手续续四、工程程施工1、场地地大开挖挖土方工工程及基基础施工工2、地下下室工程程（255层住宅宅楼）3、砼框框架结构构土建及及室内基基本装修修4、会所
9、所及公建建配套设设施工程程五、设备备安装1.给、排排水工程程2.变配配电及室室内电气气工程3.消防防工程4.电梯梯工程5.暖气气工程6.煤气气工程六、小区区范围内内、外配配套工程程外水、外外电、绿绿化、道道路、公公建说明：时时间单位位为季度度1、总工工期为理理论工期期，未含含外界因因素(或或施工单单位、设设备供应应商进场场、生活活及临建建施工、施施工准备备和设计计修改、报报建、出出施工图图纸、图图纸会审审等时间间工期延延误)影影响.2、除二二次装修修、室内内、外环环境工程程，其它它分项工工程，如如内、外外墙砌体体及装饰饰、客、货货电梯、给给、排水水、空调调、消防防、通讯讯、煤气气等分项项工程可
10、可同时穿穿插进行行施工.3、由于于东北特特殊气候候原因,每年111月115日后后到第22年4月月15日日前室外外不能施施工.但但依然可可以利用用该段时时间进行行施工准准备等。资料来源源：受托托方研究究部哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估投资分析析本项目各各项总投投资开发发成本的的计算，是是充分结结合了本本地块开开发状况况以及委委托方的的经营能能力，基基本采取取按各阶阶段开发发过程中中实际取取得的土土地面积积，分阶阶段、按按比例实实行对征征地补偿偿款、综综合开发发费和征征地款利利息、小小区道路路占地面面积的征征地款的的投入，其其它分项项成本：建安工工程造价价、前期期费用、红红线内外外市政配配套
11、设施施工程费费用和开开发期税税费的投投入，按按实际工工程量统统计和计计算。8.0投投资构成成、成本本分析本项目总总投资的的基本构构成和整整体建设设的开发发投入的的计划安安排，是是经过受受托方研研究部与与委托方方以及本本项目建建筑设计计单位共共同商讨讨的结果果，并经经过初步步统计和和归纳出出对本开开发项目目的用地地规模、分分块发展展方式，包包括对各各类单项项开发成成本的分分阶段投投入、物物业功能能要求和和档次标标准、小小区内部部道路的的占地面面积以及及公共建建筑配套套、市政政基础设设施的统统一分摊摊原则，并并根据此此原则，提提出了分分阶段发发展和投投资成本本的分阶阶段投入入安排建建议。8.1项项
12、目基本本参数及及预计施施工进度度安排各类投资资成本的的分阶段段发展投投入安排排，是基基于稳健健有序、滚滚动式开开发的原原则。根根据委托托方提交交的初步步土地出出让协议议，并且且，考虑虑到项目目开发所所征用土土地的地地块面积积巨大，委委托方前前阶段必必须支付付的费用用主要包包括：国国有土地地使用权权出让金金、（征征地补偿偿款、土土地综合合开发费费为未知知数，待待求）和和前期费费用、建建筑工程程安装费费用、开开发期税税、费、红红线内外外市政配配套设施施工程费费以及销销售期税税、费包包括银行行贷款等等的金额额投入量量过大，同同时，考考虑到本本项目开开发的物物业种类类，开发发周期较较长等原原因影响响。本项目投投资建设设计划，根根据地块块规划方方案的具具体要求求，采用用分地块块、分阶阶段发展展的方式式。施工进度度安排包包括开发发计划横横度图详详见本报报告第七七部分。表8-1
