房地产估价案例分析大总结

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1、房地产估价案例伽D)分析大总结房地产估价案例分析(fenxi)大总结房地产估价(g口 jia)案例分析大总结一总结(zBngjiQ)l :案例与分析考试指错题中常见的错误1估价报告本身的不完善1、缺少(queshOo)“估价报告的标准格式所要求的必备工程。2、对估价对象描述不清1没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。2对估价对象的性质没有描述清楚3对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义模糊 4、逻辑不严谨前后不一致数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的

2、理由5、写作有错误1评估结果中没有说明币种，没有进行大写。2对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。3表达形式不科学案例与分析指错题中常见错误2 估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比拟法的没有用。3 、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4 、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为 其中的一种估价方法。5 、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行 估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定按理与 分析中的指错题中常见的错误 3 应用估价方法时的错误收益法1收益期限确定错误。2没有以客

3、观收益和正常费用作为价格评估的依据。3对于客观 收益没有考虑到未来的变化。4收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公 共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。5正常费用的 测算错误A 费用的测算遗漏了工程或增加了不合理的工程。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观 收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计 算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第 四，把所得税也作为总费用的一个组成局部。B 、费用的计算中计费根底错误。 C 、费

4、用的计算方法错误。 D 、参数确定 错误。E 、总费用中包含了折旧费。F 、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除工程没有按租赁合同的约定。6资本化率确定错误A、资本化率选定错误B 、用途不同的局部采用了相同的资本化率 C 、平安利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率案例与分析指错题中的常见 错误 4 市场比拟法1修正系数确实定没有充足的理由 2比拟实例的数量不够，即没有到达三个以上含三个的可比实 例。3修正系数的取值不统一、不标准或比拟物与参照物相互颠倒。4单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了 20%，或者各项修 正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了 30

5、%.5比拟修正的方向错 误。6可比实例不符合条件。7区域因素与个别因素混淆不请。8区域因素与各别因素具体比拟修正工程的选择没有结合估价对象与 可比实例的差异。9区域因素与各别因素具体比拟修正工程的选择没有与 评估对象的特点结合起来。10比拟修正工程有漏项。11间接比拟与直接比拟混淆不清。12区域因素比拟修正的内涵理解错误。 总结2：房地产估价报告常见错误1一、报告书不完整共8项内容 1. 封面 2.目录3.致委托方函 4.估价师声明5.估价假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项共 13 项内容一委托方委托单位全称、法定代表人和住所，

6、个人委托的为个人姓 名和住所二估价方估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等 级三估价对象概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状 况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环 境、景观，根底设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规 划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落， 面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年 月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状 况四估价目的说明本次估价的目的和应用方向五估价时点说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日六 价值定义说明本次估价采用的

7、价值标准或价值内涵七估价依据说明本次估价依据的本房地产估价标准，国家和地方的 法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有 关资料八估价原那么说明本次估价遵循的房地产估价原那么九估价方法说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义十估价结果说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并 附大写金额。假设用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币 市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格十一估价人员估价人员 的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章十二估价作业日期说明本次估价的起止年月日十三估价报告应用的有效期说明本估价报告应用的有效期，可表达 为到某个

8、年月日止，也可表达为多常年限，如一年2. 估价技术报告漏项共 7 项内容一个别因素分析二区域因素分 析三市场背景分析详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、 现在和可预见的未来四最高最正确使用分析详细分析、说明估价对象 最高最正确使用五估价方法选用详细说明估价的思路和采用的方法及 其理由六估价测算过程详细说明测算过程，参数确定等七估价结 果确定详细说明估价结果及其确定的理由案例分析中常见错误2一、估价对象属于房地产的 1土地使用权人交代不清2 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国 有土地等 3土地使用年限交代不清，如起止年月等划拨土地不需交代 4是否具有土地使用权证

9、没有交代 5是否具有房屋所有权证没有交代 6 房屋用途交代不清 7建筑物结构交代不清 8房屋建成年代交代不清9 房屋的权属交代不清特别是抵押的情况10房屋的状态交代不清楚如在建工程的投入数量二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比拟法的没有用。3 、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4 、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为 其中的一种估价方法。5 、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行 估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。三、 应用估价方法时的错误 1、收益法1收益期限确

10、定错误。2没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。3对于客观 收益没有考虑到未来的变化。4收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公 共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。5正常费用的 测算错误A 、费用的测算遗漏了工程或增加了不合理的工程。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观 收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计 算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成局部。B、费用的计算中计费根底

11、错误。c、费用的计算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用中包含了折旧费。F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除工程没有按租赁合同的约定。6资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、用途不同的局部采用了相同的资本化率C、平安利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。2、市场比拟法1修正系数确实定没有充足的理由2比拟实例的数量不够，即没有到达三个以上含三个的可比实例3修正系数的取值不统一、不标准或比拟物与参照物相互颠倒。4单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了 20%，或者各项修 正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了 30%.5比拟修正的方向错误。6可比实例不符

12、合条件。7区域因素与个别因素混淆不请。8区域因素与各别因素具体比拟修正工程的选择没有结合估价对象与 可比实例的差异。9区域因素与各别因素具体比拟修正工程的选择没有与 评估对象的特点结合起来。10比拟修正工程有漏项。11间接比拟与直接比拟混淆不清。12区域因素比拟修正的内涵理解错误。案例分析改错题总结 3从估价报告的结构上讲，内容不完整a、缺委托估价方b、缺受理估价方c、估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。建筑 物需说明：名称、坐落门牌、面积、楼层数、结构、装修、设备

13、、建成 年代、用途、产权状况及证明等。单独估价建筑物时，也要有土地证明。此 外，还应对环境作简要说明。d 、缺估价目的，或目的不清。是何种条件状态下的价格。如熟地、毛地；开发场地还是工程完成时的土地；已完工建筑还是在建工程；期地、期房现房等。e 、估价时点：不是一段时间，而是某一日。f 、缺估价依据。估价方法及操作的主要依据；与估价目的相配合的合法性依据等。房地产估价案例分析总结记录 4 综合观察1. 对照估价标准看估价报告案例是否符合标准格式，内容描述工程是否 完全、适宜，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是 否准确。2. 观察估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术

14、路线是否正确 3. 估价时点是否准确 4. 修正年限是否正确5. 检查计算是否正确，前后数据是否照应一致 6. 对采用的方法是否有合理的说明和理由 7.任何一项数据都应有来源依据，必要时说明 8.注意利息的计算方式，期限9. 报告有效期应以报告完成之日为准 10. 现实用途和法定用途相符11. 一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由1有条件选用市场比拟法的2收益性的房地产要有一用收益法3具有投资开发或潜力的用一 开发法12. 注意对价格的称谓是否错误比准，收益，积算 13. 要观察估价类 型，对照标准对此要求14. 最后一道题一定要细心，首先指出错误，在进行改正，切忌认

15、真。正确的改错了要倒扣分的 15.纠纷房屋，拆迁房屋，拍卖等特殊的估价，应注意 特别说明原因状况16. 注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地 的等等 17.保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复 18.基准 地价修正法中根底设施要进行修正，使用年限是否明确比拟法：1. 比拟实例的用途，结构等必须一致，不一致适应说明2. 是否统一了可比价格的可比根底：付款方式，单价，统一币种和货币单位，面积内涵，面积单位。交易税费的负担是否正常 3.实例不应少于三个4. 实例应修正差异不应太大，每次单项修正不能超过 20% ，综合修正不能 超过 30%5. 可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，故价目 的应该吻合，价格是否为正常交易价格或可修正必要的说明6. 日期修正，