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1、*小区建设项目 可行性研究报告目录1.0 总论- 1 -1.1项目背景- 1 -1.1.1项目名称- 1 -1.1.2项目承办单位- 1 -1.1.3企业性质- 1 -1.1.4项目承办单位简介- 1 -1.1.5项目建设由来- 1 -1.1.6可研报告的编制依据- 2 -1.2 项目概况- 2 -1.2.1项目拟建地点- 2 -1.2.2地理位置条件- 2 -1.2.3交通、通信条件- 2 -1.2.4项目开发宗旨、开发规模- 3 -1.2.5主要建设条件- 3 -1.2.6项目建设投资及资金来源- 5 -1.2.7综合技术经济指标- 6 -2.0 市场预测- 7 -2.1市场需求分析- 7
2、 -2.1.1我国宏观商品住宅需求分析- 7 -2.1.2*市商品住宅市场需求分析- 8 -2.2市场供应分析- 9 -2.2.1我国宏观商品住宅供应分析- 9 -2.2.2*市商品住宅供应分析- 11 -2.2.3我国城镇住宅建设现状- 12 -3.0 项目选址与投资环境分析- 14 -3.1场地位置现状- 14 -3.1.1地点- 14 -3.1.2场址土地权属面积- 14 -3.1.3土地现状- 14 -3.2开发对象的基本概况- 14 -4.0 开发方案的分析与选择- 15 -4.1小区规划- 15 -4.1.1小区规划原则- 15 -4.1.2小区的组成- 15 -4.2小区建筑规划
3、布局- 15 -4.2.1建筑规划布局- 15 -4.2.2公共建筑规划布局- 16 -4.2.3小区道路规划- 16 -4.2.4小区竖向规划- 16 -4.3住宅设计- 16 -4.3.1住宅类型- 16 -4.3.2住宅基本要求- 16 -4.3.3建筑面积分配- 17 -5.0 建筑方案- 18 -5.1设计依据及要求- 18 -5.1.1设计依据- 18 -5.1.2设计要求- 18 -5.2设计内容- 19 -5.2.1工程概况- 19 -5.2.2建筑设计- 19 -5.2.3建筑防火设计- 20 -5.3环境保护- 20 -5.3.1绿化- 20 -5.3.2日照- 20 -6
4、.0 结构方案- 21 -6.1设计依据- 21 -6.2结构设计- 22 -7.0 公辅配套设施- 24 -7.1给排水工程- 24 -7.1.1设计依据- 24 -7.1.2设计范围- 24 -7.1.3给排水现状- 24 -7.1.4给水- 24 -7.1.5排水- 25 -7.2强电- 25 -7.2.1设计依据- 25 -7.2.2设计范围- 26 -7.2.3供配电系统- 26 -7.2.4建筑物防雷- 27 -7.3弱电- 27 -7.3.1设计依据- 27 -7.3.2设计范围- 28 -7.3.3有线电视系统- 28 -7.3.4电话配线系统- 29 -7.3.5安全监视与消
5、防控制- 29 -7.3.6电阻及接地- 29 -7.4消防- 29 -7.4.1设计依据- 29 -7.4.2设计内容及原则- 30 -7.4.3消防系统- 30 -7.5供暖- 32 -7.5.1设计依据- 32 -7.5.2设计内容- 32 -7.5.3环境保护- 33 -8.0 建筑节能- 34 -8.1设计依据- 34 -8.2采用的节能技术- 34 -9.0环境影响评价- 35 -9.1概况- 35 -9.2法律法规- 35 -9.2.1法律、法规- 35 -9.2.2技术规范- 35 -9.2.3技术文件- 35 -9.2.4评价标准- 36 -9.3环境影响分析评价- 36 -
6、9.3.1评价范围- 36 -9.3.2环境影响分析- 36 -9.3.3环境保护措施- 38 -9.3.4结论及建议- 40 -10.0 安全卫生与消防- 41 -10.1危害因素及危害程度分析- 41 -10.1.1主要隐患部位- 41 -10.1.2有害物质种类及危害性分析- 41 -10.2安全措施- 41 -10.3卫生措施- 42 -10.3.1粉尘及其控制措施- 42 -10.3.2防噪声- 42 -10.4消防措施- 43 -11.0工程进度及建设管理- 44 -11.1工程进度安排- 44 -11.2建设管理- 44 -12.0 开发成本及项目投资估算- 50 -12.1估算
7、依据与说明- 50 -12.1.1投资估算依据- 50 -12.1.2工程量依据- 50 -12.1.3投资估算方法- 50 -12.2投资估算- 50 -12.3资金来源- 51 -13.0 项目财务评价- 52 -13.1计算方法及原则- 52 -13.2基础数据估算依据- 52 -13.2.1销售价格- 52 -13.2.2计算期选取- 52 -13.2.3财务基准收益率设定- 52 -13.2.4销售收入估算- 52 -13.2.5经营税金及附加估算- 53 -13.2.6利润总额的估算- 53 -13.2.7所得税的估算- 53 -13.2.8税后利润- 53 -13.2.9各项计提
8、- 53 -13.3财务盈利能力分析- 53 -13.3.1静态指标分析- 53 -13.3.2动态指标分析- 53 -13.4单因素分析- 54 -13.5风险类型及防范措施- 55 -13.5.1风险类型- 55 -13.5.2风险控制- 56 -14.0 结论与建议- 57 -14.1结论- 57 -14.2建议- 57 -附表：投资计划与资金筹措- 59 -商品房销售收入与经营税金及附加估算表- 60 -损益表- 61 -资金来源与运用表- 62 -全部投资现金流量表- 63 -附图：场区总平面布置图 勘测定界图- 62 -1.0 总论1.1项目背景1.1.1项目名称*小区建设项目1.
9、1.2项目承办单位*1.1.3企业性质企业性质：有限责任公司1.1.4项目承办单位简介*自成立之初就以争创房地产龙头企业，建设精品楼盘为目标，以求实、创新、高效、发展、精益求精为经营宗旨，运用科学的管理办法，全新的经营理念，优秀的人才，在鞍山众多房地产开发企业中打造出了自己的天空。近些年来承担了多处知名的开发和建设项目，受到各方面的好评，荣获中国品牌网之精英品牌强力推广资格。目前，该公司已成为知名的房地产开发企业，实力较为雄厚，对于楼盘的开发、建设及销售经验丰富，是*地区房地产开发的领军企业。1.1.5项目建设由来住宅楼不仅体现了城市文明，为优化住区环境提供可能，也可促进小城镇建设逐步走向规范
10、化、科学化和功能分区化，是小城镇现代化建设的必由之路，而且节约土地、减少污染，便于统一管理，并能真正提高小城镇居民的生活质量，使其真正能够实现享受城市生活的愿望。为了改善*市*镇居民的居住条件，*拟决定在*市*镇*中学南侧地块二开发建设商品住宅楼。本项目的建设，将给*市*镇带来更大的发展空间，同时也使小城镇建设上一个新的台阶，对于*市*镇的经济发展起到一定的促进作用。1.1.6可研报告的编制依据u 投资项目可行性研究指南（试用版） 计办投资200215号；u 与委托方商定的建设总体思路和工程内容；u 委托方提供的企业基础资料；u *市城乡规划局、*市规划设计院提供的规划图；u 国家有关房地产开
11、发有关法律法规及政策。1.2 项目概况1.2.1项目拟建地点*市*镇*中学南侧地块二。1.2.2地理位置条件*镇，位于*东南部。全镇24个村，人口38万，总面积100平方公里。全镇属于半平原半丘陵地形，大盘公路、海英公路交汇于内，并且拥有两条铁路专用线，交通十分便利。1.2.3交通、通信条件*镇，位于*东南部，大盘公路、海英公路交汇于内，并且拥有两条铁路专用线，交通十分便利。1.2.4项目开发宗旨、开发规模1.开发宗旨住宅设计的宗旨是遵循以人为本,创造舒适与健康的居住环境。2.开发规模（1）建设总用地面积为7892m2。（2）项目总建筑面积为12577m2。其中：a.住宅建筑面积为10283m
12、2。b.商业门市面积为1452 m2。c.仓库面积为612m2。d.社区用房面积为150m2。e.物业用房面积为80 m2。1.2.5主要建设条件（1）技术条件：*及周边城市的建筑技术成熟，施工队伍技术水平也可以胜任本次工程建设。（2）运输、供电、供水条件：宗地周边公用设施齐全，交通便捷，施工期间交通、供水、供电等条件可以保障工程进度。（3）外部协作条件：项目已经列入*市发展规划，外部协作条件良好，将积极配合本次建设项目顺利进行。（4）工程项目所在地气象条件a.气温*市属暖温带、半湿润大陆季风气候，四季分明，气候变化明显，具有夏季炎热多雨、冬季寒冷干燥的特征。年平均气温为8.4。最热月份为7月
13、，月平均气温24.6；最冷月份为1月，月平均气温11.2，年最高温差36.8。年平均最低气温，山区7.4；平原8.4；沿河8.5。b.日照*地区年平均日照为2663小时。农作物生长季节（49月）为1475.6小时，占全年总日照时数的55.41，其中5月份为峰值月，日照时数280.1小时；12月日照时数最少，只有177.2小时。日照时数年际变化较大，最多年份与最少年份相差427.2小时。日照数地域差异不大，山区略高于沿河地区。c.结冻、解冻期*市土壤开始结冻的最早日期为10月16日，稳定结冻日期为11月26日；最晚解冻日期为3月26日，稳定解冻日期在3月11日左右；平均冻深11.2米。d.相对湿
14、度全市多年平均相对湿度为66。8月份最大，5月份最小。相对湿度多年平均是1月65，2月61，3月57，4月54，5月53，6月66，7月79，8月81，9月73，10月68，11月66，12月66。e.降水量*市年均降水量691.3mm，季节降水分布不均。冬季（12月次年2月）为21.4mm，占全年的3.10；春季（35月）为104.2毫米占全年的15.07；秋季（911月）为127.5mm，占全年的18.44；夏季（68月）为438.2mm，占全年的63.39。降水高峰出现在8月份，月降水量平均为190.9mm，比冬、春两季降水总量还多65.3mm。f.蒸发量*市多年平均蒸发量为1767mm。56月份蒸发量最大，约598.5mm，占全年蒸发量的33.87，常出现旱象。地区间蒸发量不等，由东南向西北递
