《成都市花样花郡期定价说明书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都市花样花郡期定价说明书（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、花样年花郡2.2期定价说明书第一部分 价格制定原则1一、发展商经营目标2二、销售前的市场环境2（一）总体市场分析2（二）片区市场分析3（三）周边楼盘定价及销售情况的参考借鉴4三、项目自身客观条件7四、项目价格策略7（一）目标均价市场比较分析7（二）项目片区土地增值情况分析8（三）2.1期与2.2期的价格上涨幅度分析9（四）目标均价制定分析10五、项目销售战略11六、价格制定原则11第二部分 价格表制定说明12一、产品差12二、价格表其它主要决定因素权重评定：12二、具体定价说明13（一）景观13（二）户型15（三）朝向15（四）噪音17（五）层差说明（标准层）17（六）修正说明18三、面价演算
2、说明（按2.2期实收价5300元/计算）19第一部分 价格制定原则价格与项目品质、客户群体、市场状况等方面有着密切关系，本项目制定价格从以下几个方面进行论证总结，制定符合本项目的定价原则： 发展商的经营目标 销售前的市场环境 项目自身客观条件 项目价格策略 项目销售战略 客户考虑的因素对定价的影响一、发展商经营目标 成为成都明星物业； 实现片区同期项目市场中高价位； 保证一定销售速度同时，实现较高的利润； 满足项目可持续销售需求； 提升发展商品牌形象。二、销售前的市场环境（一）总体市场分析1、商品房供销2006年19月商品房供应量为767.8万平方米，商品房总成交面积为680.81万平方米；其
3、中城东商品房供应178.01万平方米，商品房总成交面积为173.22万平方米，同比增加20.8，位居成都市区排名第三位。2、商品住宅销售面积2006年19月商品住宅供应量为575.19万平方米，商品住宅总成交面积为579.07平方米，其中城东商品供应148.24万平方米，商品住宅成交面积为157.55万平方米，同比增加23.1，位居成都市区域排名第三位。3、2006年1-9月五城区商品房价格商品房住宅办公用房商业用房均价4445418149757835同比增涨10.113.012.3%8.0%2006年1-9月五城区商品房交易均价为4445元/平方米，同比增涨10.1，住宅交易均价为4181元
4、/平方米，同比增涨13。总体分析，2006年1-9月成都市房地产市场继续保持稳定的增长势头，需求旺势，房价上升较快。各大品牌开发商纷纷进驻城东，如首创、华润、阳光100等，城东将真正成为成都房地产开放的主战场。（二）片区市场分析1、城东片区的总体情况：2006年1-9月共批准预售项目37个，共178.01万平方米，批准预售面积同比减少7.1。2006年1-9月供销比1.03，城东商品房供需处于较为合理范围。2、城东片区的住宅情况：2006年1-9月共批准预售项目14535套，共计148.24万平方米，批准预售面积同比增涨1.0。2006年1-9月供销比0.94，城东商品住宅供应略小于需求。20
5、06年1-9月住宅交易均价3704元/平方米。3、片区市场小结： 区域待建物业较多，目前明确土地归属的待建土地总面积达5586.84亩，总建筑面积约1100万平方米（地块按4.0的容积率计，其中阳光100建筑面积为700万平方米），而且厂矿拆迁还会有大量的土地上市，为此区域未来物业供应巨大，市场竞争激烈。 区域房地产开发未来将逐渐形成，在城东北将以首创项目、颐和家园、浅水半岛等形成的建设路开发板块，以花郡、华润项目、千居朝阳等形成的万年场开发板块，这两个板块将是未来区域房地产开发的重点。近期将要推出的楼盘主要集中在二环附近，未来区域竞争激烈。 从目前在销售楼盘看，各楼盘户型定位都以紧凑、居家实
6、用型户型为主，产品差异化不明显，同质化较为严重； 目前片区在售楼盘的总体销售势头非常良好。主要由于片区房地产起步较晚，房价相对其他区域有一定优势，供应量较小，长期积压的购房需求得到释放；但是随着片区品牌发展商大盘的不断推出，如：华润二十四城、首创项目、龙湖项目、阳光100项目等的推出，市场将发生新的变化，那就是片区是形象地位得到提升，市场竞争更为激烈。 从销售情况来看，8090平米左右的两房是该片区的旺销户型，销售速度快、价格高，小三房次之。中三房、大三房销售速度较慢，且高楼层容易滞销。（三）周边楼盘定价及销售情况的参考借鉴1、颐和家园1) 基本情况：总占地面积约73亩规模6栋18层和2栋32
7、层电梯公寓组成总建筑面积约17万分期1期306户，由2栋18层组成2期300余户，由2栋18层组成剩余楼栋为3、4期总容积率3.98公摊1217左右绿地率约25车户比0.7：1总户数1244 户，2梯3户和2梯4户户型以8090平米的紧凑两房和109130的三房为主,少量一房。2) 销售情况：1期2006.9.24开盘，推出306套房源，开盘当天销售90左右，目前基本销售完毕，1期整体均价在4400元/平方米左右，2房和1房畅销，顶层大三房滞销；2期推出300余套房源，销售均价为4650元/平方米，11月4日开盘，开盘当日销售60左右，目前销售告罄。3) 推售单位价格表：一期均价4400元/平
8、方米，起价3945元/平方米，最高价4687；层差2-10层24元/平方米，1117层18元/平方米，18层层差变化较大，无固定层差，两房和三房层差一样，217层总层差为315元/平方米；总价2559万之间。二期均价4650元/平方米，起价4330元/平方米，最高价4900，起价基本上是4500以上，4300的仅有几套，9楼左右的价格基本上达到4700；层差2-5层20元/平方米，617层15元/平方米，18层层差变化较大，无固定层差，两房和三房层差一样，217层总层差为260元/平方米，整体层差呈金字塔型，由低楼层向高楼层逐渐递减，有效控制高楼层户型单价，规避销售时高楼层的销售压力；总价约在
9、2861万之间。 一期价格表 二期价格表一期和二期推盘时间间隔1个月左右，均价上涨了250元左右，涨幅为6左右；两房上涨了300元左右，三房上涨200元左右。在一二期销售过程中走的最快的是80余平米的2房，其次是中3房，接着是1房，最后是小3房，景观和户型较好的中3房也较受欢迎；部分小3房虽然景观和朝向都较好，但户型较差，市场接受度不高。颐和家园由于产品较为成熟且面积适中，加之大量的广告推广，项目整体形象塑造较好，加之目前片区购房需求尚未完全得到释放，所有整体销售情况较为火爆。2、千居朝阳1) 基本情况：总占地面积约120亩规模10幢电梯公寓组成总建筑面积约28万分期1期933户，由5栋18层
10、组成2期1100余户，由1栋26层和4栋18层组成总容积率3.99公摊16左右绿地率30.4 商业2栋综合楼总户数2103户，2梯4户户型以8090平米的两房和100125的三房为主2) 销售情况：1期2006.3.23开盘，推出933套，均价在3800元/平方米左右，基本销售完毕。二期第一批单位于2006.8.5开盘，推出500余套，均价在4000元/平方米左右，目前销售90左右，二期第二批单位于2006.8.26开盘，推出400余套，均价在4200元/平方米左右。目前二期整体销售70左右，均价在4400元/平方米左右。3) 销售单位价格分析：一期和二期推盘时间间隔5个月左右，均价上涨了40
11、0元左右，涨幅为10.5左右；一期和二期第一批单位推盘时间间隔4个月左右，均价上涨了200元左右，涨幅为5.2左右；二期第一批单位与第二批单位推盘时间间隔20天左右，均价上涨了200元左右，涨幅为5左右；两房和三房层差一样，1-3层层差30元/平方米，46层层差20元/平方米，718层层差10元/平方米，整体层差呈金字塔型，由低楼层向高楼层逐渐递减，有效控制高楼层户型单价，规避销售时高楼层的销售压力。千居朝阳由于销售价格较为适中，产品较为成熟且面积适中，加之大量的广告推广，所以一期销售情况较为火爆。但是到推二期时，周边新盘逐渐推出，加之整体形象较差，品质较低，使得项目二期销售速度减缓。3、其它
12、项目楼盘基本销售情况价格制订的参考东篱居1期已售罄，均价37002期登记咨询中，预计均价4100层差：45元/平米沙河明珠1期已售罄，均价3700-38002期均价4100层差：2030元/平米优品尚东1.1期已售完；1.2期剩余几套大户型；1.3期销售80左右层差：25元/平米三、项目自身客观条件1、 本案通过一期的火爆热售，树立了项目较高的形象，在客户心目中建立了较好的口碑，并且积累了大量的客户资源，同时带动公司品牌形象的建立。2、 本案地段优越，交通通达度良好，配套较为完善，与周边竞争楼盘相比，地段优势较为明显。3、 本案二期延续一期实用性的户型，并在注重实用性的基础上增加了较多的舒适性
13、和创新，目前在片区市场同类产品中处于前列。4、 本案销售中心、样板房等现场展示良好，本案的现场展示效果明显高于周边竞争楼盘。5、 二房为本案二期的主力户型，目前市场畅销户型也为二房，为此，在项目定价应适量拉高二房单价。6、 以上是本案与周边竞争楼盘相比，具有一定的优势。为此，在项目定价应着重考虑这些因素。四、项目价格策略（一）目标均价市场比较分析：根据周边在售楼盘的情况，选取与本案可比性较强的楼盘，进行综合比较分析。 根据以上估算，得出初步综合均价4688.02元/,考虑到营销带来的增值,二期整体达到4900元/左右。2.2期与2.1期推售时间相差2个月左右,考虑到市场整体上涨趋势,本案2.2
14、期销售均价会在2.1期价格基础上上浮300元/以上。（二）项目片区土地增值情况分析从2005年2006年底，该片区先后通过拍卖成交的几宗土地情况如下：开发商名称位置占地面积（亩）成交时间成交价格（万元/亩）建益企业有限公司（华润集团）成都市成华区双桥子（420厂）839.812005.12255成都通瑞汇港置业有限公司成华区二环路东一段十四号204.402006.3246首创置业股份有限公司成华区建设路2号（原成都国光电气股份有限公司）102.4 2006.3382成都龙湖锦地产成华区二环路东二段5号82.632006.9616成都万科成华区二环路东二段812006.12715从2005年底，该片区先后通过拍卖成交以上6宗土地，从上表我们可以看出，片区地价上涨较快，从2005年12月到2006年12月，1年时间，地价从246万/亩涨到了715万/亩，每亩上涨469万，涨幅为190，由于片区地价的大幅上涨，必然带动房价的大幅上涨，为此2.2期制定价格应该充分考虑这个因素。（三）2.1期与2.2期的价格上涨幅度分析花郡一期采用的策略是实现快速销售，营造火爆的场面，在市场中树立项目较好的市场形象，为后面的三期做铺垫，而且考虑发展商现金流的要求，所有采用以较高的性价比引爆
