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1、下载后可任意编辑、修改目 录第一章 总 论11.1项目概况11.2报告编制依据和研究范围21.3主要技术经济指标3第二章 项目建设背景与必要性42.1项目建设背景42.2项目建设必要性6第三章 市场分析与预测83.1市场分析83.2市场预测9第四章 项目选址及建设条件104.1项目选址104.2建设条件10第五章 建设内容及规模145.1建设内容145.2建设规模15第六章 工艺技术方案166.1工艺流程166.2设备选型17第七章 工程建设方案197.1总图运输197.2建筑工程197.3结构工程207.4给排水工程217.5电气工程22第八章 节能与环保258.1节能措施258.2环保措施
2、28第九章 项目工程管理与劳动保护319.1工程管理319.2劳动保护32第十章 项目实施进度安排3410.1项目前期阶段3410.2项目准备阶段3410.3项目实施阶段34第十一章 投资估算与资金筹措3511.1投资估算3511.2资金筹措36第十二章 招投标方案3812.1编制依据3812.2招标范围3812.3招标组织形式3912.4招标方式3912.5招标信息发布39第十三章 经济效益分析4013.1分析说明4013.2经济费用、效益分析4013.3财务指标分析4113.4评价结论41第十四章 社会效益分析4214.1项目对当地经济发展和社会稳定的影响4214.2项目对当地相关产业发展
3、的影响4214.3项目对合理利用自然资源的影响42第十五章 研究结论与建议4315.1研究结论4315.2建议43 廉孝苑国际老年公寓（或王府苑）项目可行性研究报告 廉孝苑国际老年公寓项目可行性研究报告第一章 背景及意义随着我国人口老龄化进程加快，我国养老产业具有巨大的发展空间和投资价值，当前国家鼓励社会投资养老产业，为投资者开展养老产业投资提供了政策支持。因此，投资人投资发展养老产业顺应当前经济和社会发展形势，符合当前的国家政策。同时，投资人发展养老产业具有巨大的社会价值和经济价值，在促进经济发展、改善民生和推动投资者发展等方面具有重要的意义，有利于拉动内需，促进经济发展；有利于改善民生，促
4、进和谐社会建设；有利于投资者完善资产布局，实现可持续发展；是一项利国、利民、利己的重要举措。一、发展养老产业的背景中国老龄事业发展报告（2013）显示：中国老年人口基数大，人口老龄化进程快，老年人慢性病患病率高。老龄事业面临的主要问题包括：应对人口老龄化的顶层设计和战略规划滞后；政府、市场、社会多元主体共同应对人口老龄化的体制尚未形成；养老保障和医疗保障水平还比较低；农村老龄事业发展明显滞后。“未富先老”日益凸显随着1952年和1953年出生的人口进入老年期，中国迎来了第一个老年人口增长高峰，60岁以上老龄人口达1.94亿人。老年人口的高龄、失能（生活不能自理）和空巢化将进一步加剧应对人口老龄
5、化的严峻性和复杂性。截至2012年底，80岁及以上高龄老年人口达2273万人，失能老年人口3600万人，慢性病患病老年人口0.97亿人，空巢老年人口0.99亿人。2025年之前，高龄老年人口将保持年均增长100万人。由于人口老龄化超前于现代化，“未富先老”和“未备先老”日益凸显，老年人面临着贫困、疾病、失能、服务、照料、精神关爱等诸多困难和问题。一是贫困和低收入老年人数量仍然较多，2012年约有2300万人。二是城镇老年人口的宜居环境问题突出，七成以上的城镇老年人口居住的老旧楼房没有安装电梯，高龄、失能和患病老年人出行举步维艰。三是农村老年人留守现象突出，2012年约有5000万人。 失独失能
6、护理更难由于计划生育一代陆续开始进入老年期，无子女和失独（丧失独生子女）老年人越来越多。2012年中国至少有100万个失独家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加。我国正在研究通过社会保险和商业保险建立老年人长期护理制度，商业保险应先行先试，老年人权益保障法已提及这个问题。二、发展养老产业的意义（一）有利于拉动内需，促进经济发展1、发展养老产业能促进投资，带动相关产业发展。发展养老产业能有效带动房地产尤其是老年房地产业的健康快速发展。房地产行业较长的产业链条的特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业的发
7、展。在当前严峻的国际经济形势下，扩大国内需求是当务之急，符合国家“保增长、保民生、保稳定”的政策方针，有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题。2、发展养老产业能扩大内需，提高经济发展质量。过去几年，投资和出口的高速增长推动了我国经济的快速增长。然而投资和出口更易受经济周期的影响，在经济处于下行通道时，投资和出口增长速度的放缓将严重影响一国经济的发展速度。实证表明，消费需求具有一定的刚性，在经济处于下行通道时，消费需求的下降速度明显慢于投资和出口的下降速度，能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展的影响，因此消费需求在GDP增长中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展的质量。对比国外发达国家GD
8、P增长结构，我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水平。而开展养老社区项目将能很好的引导和促进人们消费，一方面养老社区的建成，将会使得一部分人解除了对养老的顾虑，刺激当前的消费；另一方面养老社区自身就是一个很大的消费点，其自身的运作就是一个很大的消费需求。因此，开展养老社区项目有利于扩大我国内需规模，不仅在一定程度上缓解我国经济当前面临的保增长压力，还能在一定程度上优化我国GDP增长结构，进一步提高我国经济发展质量。3、发展养老产业能缓解当前就业压力。根据国际上养老社区案例分析结果，养老社区居住人口和直接配备工作人员比例为1：1，和间接辅助工作人员比例为1：4，也就是说养老社区每1个老
9、人将会需要5个人参与其中的各项服务。按照养老社区容纳10万名老年人计算，需要各类管理、服务、辅助等各方面人员约计为50万人左右，且其中大部分劳动力并非社会的高端劳动力，可有效解决目前社会中低端劳动力的就业难问题，极大缓解当前就业压力。（二）有利于改善民生，促进和谐社会建设1、发展养老产业能完善社会保障体系，促进和谐社会建设。社会保障体系是社会稳定的“安全网”、经济运行的“调节器”，是构建社会主义和谐社会的重要内容，对调节收入分配、促进社会公平、扩大国内需求、拉动经济增长具有重要作用。建立和完善社会保障体系，提高人民生活水平，是国家长治久安、人民生活幸福、经济持续增长的重要基础，是建设社会主义和
10、谐社会的重要保障。当前我国的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战，养老问题已成为政府、社会急需解决、迫在眉睫的社会问题。大力发展养老产业，让更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会保障体系，满足差异化的养老需求，有利于进一步完善我国的社会保障体系。2、发展养老产业为解决人口老龄化问题提供了新出路。我国是一个老龄化较为严重的国家，高龄化、空巢化、少子化及由此形成的四加二加一家庭已是大量出现，将来这一局面更为严重。养老服务是社会服务的重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业，是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，
11、要培育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，具有独立生存与发展能力的社会化养老机构，建立一批连锁化、规模化的品牌养老机构。提高养老机构社会化水平，让更多的社会机构参与发展养老服务业，使之成为一个符合经济规律、能够健康成长的产业，是未来养老产业发展的总体趋势，也是我国解决人口老龄化问题的新出路。3、发展养老产业能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老年人提高优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底解决老年人养老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生命质量，提高老年人的寿命。同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人的精神面
12、貌和生命质量。4、发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市人口密集、交通拥挤、噪音污染丛生、生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得不面对的一大难题。养老社区的建立将使一部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量的高收入、高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区的商贸、旅游、通讯、交通、教育、文化、医疗等产业的发展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟一条新型、便捷的发展之路。（三）有利于投资者完善资产布局，实现可持续发展发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。一方面我国养老
13、产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资养老产业，投资者可充分分享我国养老产业市场的发展成果，能够给投资者带来持续稳定的利润，形成投资者新的利润增长点，具有巨大的经济价值。另一方面作为一家大型国有企业，投资者具有优良的社会责任感传统，参与发展养老产业，正是廉孝苑以关注社会焦点问题、化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现。因此投资者投资发展养老相关产业，发挥投资者对经济发展和社会稳定运行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了投资者积极响应国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升投资者的社会形象。第二章 国内养老市场概况通过对国内外养老市场发展因素、需求、供给、市场竞
14、争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外养老市场的发展。多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业养老市场形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。国内养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。比较可以看出，我国要培育健康发展的养老产业，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连
15、锁化、规模化、品牌化的养老机构。 一、国内养老市场概况（一）国内养老需求市场概况1、总体需求规模庞大 “十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。全国老龄委办公室发布的中国老龄事业发展报告(2013)称，随着1952年和1953年出生的人口进入老年期，中国迎来了第一个老年人口增长高峰，截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特的“4+2+1”家庭结构（即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩），使中国社会面临越来越严重的养老压力，同时也形成了巨大的养老产业需求。据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且
