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1、1. 目的建立宏泰泰物业统统一的管管理标准准，进一一步规范范衡量公公司管理理体系。2. 范范围 本本规定适适用于公公司所属属各单位位。3. 职职责公司物业业部负责责本文件件的编写写、修改改、发布布；并作作为评比比依据开开始运用用。各单位负负责本文文件的具具体实施施，并可可提出修修改的意意见或建建议。4. 方法和过过程控制制宏泰物业业管理标标准包括括五部分分：宏宏泰物业业管理标标准-管理服服务类、宏泰物业管理标准-环境管理类、宏泰物业管理标准-设备物资类、宏泰物业管理标准-安全管理类、宏泰物业管理标准-财务管理类。本标准是其系列标准的一部分。宏泰物业业管理标标准-设备管管理类（20111年99月
2、修订订）1.人员员素质1.1身身体健康康，经医医生鉴定定无妨碍碍工作的的疾病和和缺陷。1.2上上班时间间内，必必须按照照宏泰物物业CII手册要要求穿着着工作服服，配带带工牌。1.3具具备必要要的专业业知识且且按其职职务和工工作性质质熟悉国国家的有有关规程程，并经经当地主主管部门门考试合合格，取取得相应应工种政政府部门门颁发的的操作许许可证明明。2.设备备房管理理2.1基基本要求求2.1.1设备备房门上上有相应应设备房房标识。2.1.2设备备房内地地面干净净，无无无关物品品，物品品摆放整整齐，无无杂物；2.1.3备现现场的作作业指导导书齐备备有效，各各类设备备维修检检修记录录完整。2.1.4配备
3、备足够的的灭火器器和应急急灯，通通风良好好。2.1.5设备备房内的的开关、阀阀门、单单体设备备等要有有明显的的状态标标志。流流体要有有流向标标识；重重要和操操作有危危险的设设备、部部件要有有警告标标识。2.1.6设备备房内设设备外观观清洁，油油漆无脱脱落，易易被人体体接触到到的转动动部位要要有防护护罩，原原设备具具有的防防护装置置应维护护齐全。2.1.7设备备完好。各各类仪表表使用正正常无损损坏，且且合格状状态标示示正常，无无“跑、冒冒、滴、漏漏”现象，责责任人明明确。2.1.8所有有标识安安装位置置适当、醒醒目，清清晰、完完整。2.1.9供配配电设备备房应在在显眼位位置设立立“严禁合合闸”等
4、移动动标识的的统一挂挂放点。2.2房房内严禁禁吸烟，严严禁堆放放易燃、易易爆及与与管理无无关的物物品，灭灭火器选选择和配配置数量量应满足足以下标标准：灭火器灭灭火级别别1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公公斤35F公公斤CO2灭灭火级别别2B3B4B10B干粉灭火火级别1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保护面积积严重危险险级58BB58BB58BB58BB1055A58BB中危险级级7.54B7.54B7.54B7.54B7.54B1555A7.54B轻危险级级1011B1011B1011B1011B2033A1011B2033A1011B1011B203
5、3A1011B补充说明明：a) 保护面积积一栏中中 为为不能选选用。7.54B7.54Bb) 保护面积积一栏中中 为为可选用用，保护护面积为为7.554=300m2，用现现场面积积除以330即为为灭火器器个数。c) 保护面积积一栏中中 为为可选用用，但由由于经济济原因，不不建议选选用。d) 地下建筑筑灭火器器配置基基准数量量应在配配置基准准上增加加30%。e) 设有消防防栓的场场所，可可相应减减少300%；设设有灭火火系统的的场所，可可减少550%；设有灭灭火系统统、消防防栓的场场所，可可相应减减少700%。f) 一个灭火火器配置置场所内内的灭火火器不应应少于22只，每每个设置置点的灭灭火器不
6、不宜多于于5只。g) 灭火器设设置明显显便于拿拿取，并并有明显显标识。h) 严重危险险级：功功能复杂杂、用电电用火多多、设备备贵重、火火灾危险险性大、可可燃物多多、起火火后蔓延延迅速或或容易造造成重大大火灾损损失的场场所；中中危险级级：用电电用火较较多、火火灾危险险性较大大、可燃燃物较多多、起火火后蔓延延较迅速速的场所所；轻危危险级：用电用用火较少少、火灾灾危险性性较小、可可燃物较较少、起起火后蔓蔓延较缓缓慢的场场所。i) 以上未能能尽列规规范参照照建筑筑灭火器器配置设设计规范范（GGBJ114090）要要求。2.3设设备房门门应有“机房重重地，非非请勿进进”或类似似的标识识，并符符合公司司员
7、工手册册的要求求。2.4设设备房中中重要设设备上端端如有排排污管等等设施时时，应在在该设备备上端加加设喇叭叭口、挡挡板等设设施，做做好防护护措施，以以保证重重要设备备的使用用。2.5重重要设备备房内（如如监控中中心，电电话机房房、配电电房、发发电机房房、消防防控制室室、电梯梯机房、电电脑机房房、水泵泵房）应应配置干干湿球温温度计，对对环境的的温、湿湿度进行行检测，设设备房内内环境温温度应保保持在440摄氏氏度以下下，相对对湿度应应保持在在80%以下。（热热力站、锅锅炉房参参照相应应设备技技术标准准要求）2.6参参观来访访人员需需进设备备房，须须由部门门经理指指定专人人陪同方方可进入入。2.7无
8、无人值守守的设备备房必须须加明锁锁，钥匙匙由维修修员及控控制中心心掌握。2.8设设备表面面无积尘尘、无油油污，应应急照明明灯能在在停电事事故下至至少工作作半小时时。2.9设设备房排排水通畅畅。具有有防鼠措措施。2.100专用工工具、安安全用品品应放置置在指定定位置。2.111应制订订维修工工具的管管理维护护办法，并并确实落落实，电电动工具具应定期期检修。2.122对维修修工具应应有保管管清单，保保管现状状良好。3.资料料管理3.1新新建物业业接管验验收应提提交资料料。产权资料料：项目目批准文文件；用用地批准准文件；建筑执执照；拆拆迁资料料；技术资料料：（1）竣竣工图包包括：总总平面、建建筑、结
9、结构、给给排水、通通风、配配电、电电力等设设备、设设施和附附属工程程有隐蔽蔽管线的的全套图图纸；（2）地地质勘察察报告； （3）工工程合同同及开、竣竣工报告告；（4）工工程预决决算；（5）图图纸会审审记录；（6）工工程设计计变更通通知及技技术核定定单位（包包括质量量事故处处理记录录）；（7）隐隐蔽工程程验收签签证；（8）沉沉降观测测记录；（9）竣竣工验收收证明书书；（10）钢钢材、水水泥等主主要材料料的质量量保证书书；（11）新新材料、构构配件的的鉴定合合格证书书；（12）水水、电、暖暖、通、卫卫生器具具、电梯梯等设备备的检验验合格证证书；（13）砂砂浆、混混凝土试试压报告告；（14）供供水、
10、供供暖、管管道煤气气的试压压报告；3.2原原有房屋屋接管验验收应验验交的资资料。产权资料料：（1）房房屋所有有权证；（2）土土地使用用权证；（3）有有关司法法、公证证文书和和协议；（4）房房屋分户户使用清清册；（5）房房屋设备备及其固固定附着着物清册册。技术资料料：（1）房房地产平平面图；（2）房房屋分间间平面图图；（3）房房屋及设设备技术术资料。4.供配配电系统统4.1属属于三级级用电负负荷的总总配电房房的配电电设备每每日至少少巡视检检查两次次并记录录。属于于二级用用电负荷荷的总配配电房的的配电设设备每日日至少须须四次并并记录。属属于一级级用电负负荷的总总配电房房的配电电设备每每两小时时须巡
11、检检并记录录。4.2管管理项目目建立检检查制度度并予以以落实，检检查记录录完整。4.3动动力配电电柜互投投装置手手动、自自动转换换灵敏，功功能完好好，指示示正常。配配电设备备接地电电阻值小小于4欧欧姆。4.4变变压器出出口线电电压：范范围内。原原则上以以进户电电压2220V5%范范围作为为标准。干式变压压器温度度：1110度继继电保护护报警；1555度继电电保护延延时跳闸闸；70度度变压器器自动吹吹风散热热装置动动作。油浸式变变压器温温度：1105度度继电保保护延时时跳闸；9度度继电保保护报警警。以上报警警温度若若产品说说明要求求中有明明确规定定应按照照此规定定要求动动作，设设备规格格无明确确
12、要求的的应按照照上述要要求动作作。发展展商未配配相关装装置的应应具有其其他有效效防护措措施。4.5电电容补偿偿柜管理理（1）功功率因数数能手动动、自动动调节控控制。补补偿柜内内接触器器动作灵灵敏、放放电电阻阻、熔断断器可靠靠无损坏坏。（2）补补偿控制制手动、自自动切换换有效。（3）补补偿电容容壳体无无膨胀，相相间对地地绝缘电电阻大于于0.55兆欧。（4）功功率因数数：不小小于.4.6高高低压配配电柜内内部连接接螺栓无无松动；无发热热变色接接线；仪仪表、蜂蜂鸣器、电电铃、按按钮、指指示灯完完好无损损坏无缺缺项；盘盘内装置置无异常常声响、无无焦糊气气味；配配电回路路标识清清楚准确确。4.7高高压继
13、电电保护装装置应灵灵敏可靠靠，电气气操作工工人应能能识别各各种掉牌牌信号性性质。4.8操操作直流流柜、应应急直流流电源柜柜，应按按设备使使用说明明书要求求作好蓄蓄电池的的充放电电保养工工作，平平时浮充充电压一一般为：2355V2555V。4.9蓄蓄电池：4.9.1镍中倍率率碱性蓄蓄电池浮浮充使用用时，及及时补充充电解液液。蓄电电池不应应发生如如下现象象：a) 电解液过过少，露露出部分分极板。b) 蓄电池外外部短路路。c) 电池电压压不正常常。d) 电极板膨膨胀，气气塞孔堵堵塞。e) 电解液内内含有机机杂质。f) 爬碱严重重。4.9.2酸性性蓄电池池经常保保持在浮浮充状态态，定期期作定充充保养。
14、电电池端子子绝缘良良好，表表面清洁洁无电解解残液。电电线绝缘缘完好无无锈蚀。充充电状态态不允许许开盖。4.100发生停停电事故故后，最最多不超超过5分分钟（特特殊困难难不超过过15分分钟），发发电机必必须能够够启动运运行，并并至少能能连续运运行4小小时。4.111发电机机设备：（1）内内燃机、减减速箱、启启动马达达、发电电机润滑滑良好。润润滑油泵泵管线接接头阀门门无泄漏漏。 （2）发发电机、柴柴油内燃燃机，润润滑油泵泵、启动动电机，无无异常声声音、异异常震动动。柴油油发动机机转速稳稳定。发发电机输输出电压压符合标标准要求求。（3）备备用柴油油量保持持在容器器容量的的80%附近或或确保电电机连续续工作224小时时的储备备量油。冷冷水箱水水量保持持在容积积的800%以上上。四滤滤应按体体系文件件要求及及时更换换。（4）必必须配备备符合要要求的两两套蓄电电池，至至少每22个月轮轮流切换换使用。备备有符合合要求的的切换开开关装置置。（5）蓄蓄电池组组电压保保持在224V左左右。（6）柴柴油储备备房敷设设足量的的消防灭灭火沙或或配备二二氧化碳碳灭火系系统。（7）正正常情况况下，发发电机转转换开关
