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1、第一章物业管理概述第一节物业管理的概念第二节 我国物业服务的产生和发展第二节 我国物业服务的产生和发展第三节我国物业管理制度的历史沿革 第三节 第四节 物业管理条例第四节 物业管理条例第二章 物业管理服务第一节 物业管理服务的特点和内容第二节物业服务收费第三节物业服务合同第四节物业使用与维护第三章 物业管理基本制度第一节业主大会制度第二节 管理规约制度第三节 前期物业管理的招标制度第四节物业承接查验制度第五节 物业服务企业资质管理制度 （重点）第六节物业管理从业人员职业资格制度第七节住宅专项维修资金制度第四章房地产相关制度与政策第四章 房地产相关制度与政策第一节房地产与房地产业管理制度简介第二
2、节房地产开发经营管理第三节房地产转让管理第四节商品房销售管理第五节 房屋租赁管理第六节 房地产中介服务 第一章物业管理概述第一章 物业管理概述 第一节物业管理的概念一、物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（一）对条例所称物业管理定义的理解1物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动2物业管理活动的基础是物业服务合同3物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序 进行维护物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中
3、约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。除此之外，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。（二）物业管理的市场化特征1房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变；2多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应；3物业管理活动应当遵循市场原则；4非市场性的房屋管理不属于物业管理必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业服务企业，并和物业
4、服务企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定条例调整的范围1条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动2条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村二、物业管
5、理的特征社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（一）社会化物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。（二）专业化这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。（三）市场化双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。第二节 我国物业服务的产生和发展第二节 我
6、国物业服务的产生和发展一、物业管理的起源与发展物业管理起源于19世纪60年代的英国。二、城镇住房及住房制度改革（一）我国城镇住房的发展情况1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。 改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。(二)我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征： 一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。（三）住房商品化制度随着我国改革开放逐步展开，早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实
7、行向居民售房的试点。1994年，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。三、我国物业管理的产生1981年3月10日，深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。四、我国物业管理的发展我国第一家
8、专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法。由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。五、物业管理在社会经济中的地位与作用(一)实施物业管理有利促进经济增长(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量(三)实施物业管理有利于增加就业(四)实施物业管理有利于维护社区稳(
9、五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展第三节我国物业管理制度的历史沿革 第三节 在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：1.我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；2.物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；3.普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管
10、。从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以条例为分水岭，划分成条例颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。一条例颁布前的物业管理制度建设从20世纪90年代初到条例颁布前，这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，；二是过渡性，；三是针对性，。(一)城市新建住宅小区管理办法 建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区管理办法。城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下几项主要
11、内容：(1)确定了物业管理活动的主管部门； (2)确定了物业管理工作的基本内容； (3)明确了社会化、专业化的物业管理模式； 4)确定了业主选举产生物业管理委员会制度；(5)明确了管理委员会的权利与义务； 6)明确了物业服务企业的权利与义务； (7)确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；(8)针对业主的主要违规行为提出管理措施；(9)针对物业服务企业的违规行为规定了行政处罚措施(二)物业管理服务考评标准1全国优秀管理住宅小区标准2全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则3关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知(三)物业管理从业人员培训合格上岗制度1996年
12、建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知，通知主要内容包括：第一，关于物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法。第二，物业服务企业经理岗位规范。（包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教学计划。）第三，物业服务企业部门经理、管理员岗位规范。物业服务企业部门经理、管理员岗位规范（也包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教育计划。）培训合格上岗制度实施后，全国已有近十万物业管理从业人员经过物业管理基础理论和专业知识的培训，极大地提高了物业管理人员的理论水平和专业素质。(四
13、)城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法。(五)物业服务企业财务管理规定为规范物业服务企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了物业服务企业财务管理规定，(六)住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，(七)物业服务企业资质管理试行办法 在物业管理迅猛发展形势下，众多物业服务企业应运而生，其
14、中一些企业在资伞、人员、经验和物质条件方面，难以适应所承接物业管理项目的需要，从而给物业管理市场造成一定危害。为规范物业管理市场秩序，加强对物业服务企业经营活动的管理，1999年建设部印发了物业服务企业资质管理试行办法， (八)住宅室内装饰装修管理办法为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了住宅室内装饰装修管理办法(建设部令第110号)。二、条例颁布后的物业管理制度建设2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。条例颁布后，国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相应政策的立、改、废工作，全国上下掀起物业管理制度建设的新高潮。这阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性，主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实条例为基本指针；二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将条例中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。应当肯定的是，从条例颁布至今，物业管理法制建设的成就有目共睹，一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理法规体系已初步形成
