东方夏威夷水景别墅方案可行性研究梁向峰

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1、第1章编制依据及程序1.1 编制依据编制依据有：(1) 东方夏威夷水景别墅项目建议书(2) 国家发展改革委员会和建设部 2006年建设项目经济评价方法与参数第三 版(3) 国家发展计划委员会2002年投资项目可行性研究指南政府部门规定用于项目评价的数据，具体包括：动静态投资回收期、内部收 益率、净现值、投资利润率。(5)相关房地产项目市场价格的数据资料1.2 编制程序编制程序为：(1) 通过阅读东方夏威夷水景别墅项目建议书，熟悉项目概况，掌握项目主要经 济技术指标。(2) 按照投资项目可行性研究指南要求，制定可行性研究报告的写作大纲。(3) 采用经济评价方法，对东方夏威夷水景别墅项目进行静态与

2、动态财务评价。(4) 对东方夏威夷水景别墅项目进行敏感性分析。(5) 分析与总结，得出项目是否可行的结论。#第2章项目的工程概况2.1 建设单位上海元龙企业发展有限公司。2.2 工程项目名称青浦“东方夏威夷”水景别墅。2.3 建设地点“东方夏威夷”水景别墅地处青浦区赵巷镇千步村（原青浦县淡水养殖场），北靠 淀浦河邻沪青平公路约200米，南临建设中的沪青平高速公路，以 50米绿化带边缘 为界，西抵淡水养殖场西边界，东至 24米规划道路边界（南面50米绿化带及东面24 米规划道路均在建设用地范围外），建设用地面积约46.7公顷。2.4 建设内容“东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约14万平方米，其中别

3、墅13.2万平方米，公共建筑0.8万平方米，总居住户数约387户，小区的综合容积率0.3,绿化率40.1 %， 水面覆盖率24.2%。除每户建造独用的1-2车位的车库，还规划建造公用停车位。预 计该小区最大用电负荷6000KVA，规划最高日用水量约880吨，最高日排水量约790 吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约2640立方米，电话直线为880对。2.5 基地现状及动拆迁项目基地面积约46.7公顷，淡水养殖场“田”块状水塘及淀浦河延伸支河的水 面面积约占基地的80%，水塘河底深1.2米（淤泥深度约0.5米），淤泥底至室外地坪 标高约为2.7米，基地内主要通道干线两旁种植的杉树

4、高大挺拔，成排直立。动迁情 况比较单一，仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓库用房的拆迁，约2000余平方米建筑，由原土地使用方根据双方土地转让协议约定负责场区内人员、房舍内设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场内土方平整工程。项目计划按三期滚动开发，总建设期 4.5年（含前期工作），计划于2002年1月 初开工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在 2002年8月初 正式启动，整个楼盘于2006年3月底全部售完。第3章项目建设的必要性3.1 项目提出的背景项目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、水陆空交通便捷，附近居住小区布点疏密适中，邻近大量高级白领、商务人员工作的外国

5、公司、闵行区的高科技工业园 区等区域，这样的地理优势为拓展中高品位的别墅建设需求创造了良好前提。加之项目地块具有天然水资源与树木资源，可供小区充分吸收、利用，为塑造优美、独特的 水景特色的智能化别墅区开发创造了优越的条件。由此，项目地块具有较大的升值潜力，也有较好开发价值。目前，该项目的建设项目选址意见书批准文件、详细规划方案批准文件、配套的征询书面意见等申报可行研究报告前的各项工作已完成。3.2 建设的必要性3.2.1 项目建设符合地区发展规划青浦区位于上海西南方，地处江、浙、沪三省市交界处，东与上海闵行为邻，南 同松江区、金山区和浙江省嘉善县接壤，西与江苏省吴江市、昆山市毗邻，并沿吴淞 江

6、同嘉定区相望，区域面积约677.8平方公里，人口约45.6万。青浦区是上海文明的 发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，早在几千年前就创造了灿烂的“菘泽文化”。青浦区境内地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地，生态环境优良， 尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风火绮丽，是上海著名的旅游度 假区。根据十五规划发展战略，青浦区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的 上海西大门和美丽后花园，依据青浦区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风 格迥异的特色居住区”的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格， 适应各类 消费层次的中、高档别墅，既符合地区发展规划的要求，同时也满足了

7、房地产消费市 场对房产品位逐步提升的需求。3.2.2 项目基地选址优势项目基地系原青浦区淡水养殖场地，丰富的自然水资源及树木资源以及基地东西 临界的养殖场界河为别墅住宅建设的特色、品位创造了先决设计条件。项目基地北靠 通航的淀浦河，距上海虹桥机场12公里，离沪宁高速公路仅8公里，其南邻余山国 家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷及周 边旅游地环境优美之优势。323项目建设满足房地产市场的消费需求随着房产品档次、品位的不断提升，人们对住宅的环境要求开始有了新的认识， 对住宅小区的环境在生态、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面 是生态环境的考虑。“

8、东方夏威夷”水景别墅小区的开发与设计正是迎合、满足人们 对现代住宅的这种愿望，小区凭借原地块中不可多得的天然资源一一河流与杉树林， 营造清水、蓝天、绿地的“生态健康住宅”。同时，整个小区内的别墅在规划上临水 而建、依水造景，以形成光影流动，天水一色的美景，小区的杉树林为业主营造返朴 归真、原汁源味的生态环境。随着未来社会经济、生活、科学技术的迅速发展，房产 品的知识、心理、精神折旧也在加速，住宅档位的适度超前，是延长房产品生命周期 的有效手段。“东方夏威夷”水景别墅小区的设计定位，正是贯穿了这一理念。3.2.4项目建设的必要性在上海这一国际大都市有计划的开发营造一批高品位的别墅，既顺应国家宏观

9、经济政策的导向，同时也能带动地区经济的繁荣与发展。本项目建筑符合青浦县规划要求， 对合理调整土地使用结构有良好的作用， 开发 商可带来经济效益和社会效益双赢业绩。因此，本项目的建设是必要的。第4章项目的市场研究4.1 市场分析4.1.1 上海房地产市场的总体状况根据中房上海指数办公室2001年5月份调查数据显示，在持续推行二、三级市 场联动、停止实物福利分房和住房货币化分配等一系列政策带动下，在去年竣工和销售大幅度增加的基础上，本市房地产继续保持供销两旺价量齐增的局面。5月份中房上海住宅指数为682点，比上月上升6点，涨幅为0.89%,比去年同期上升30点， 涨幅为4.6%;与最低点99年11

10、月份相比上涨了 41点，涨幅已达6.4%。在过去相 当长时间里，本市房价上扬区域主要表现为浦东新区、西南区域，随着市政建设的迅 猛发展，规划设计的全面提高及房改政策的逐步到位，进行住宅投资已成为本市居民 主要消费倾向。在此情况下，近期上海住宅房价的上升区域在本市东、南、西、北、 中全面开花，新开楼盘普遍攀升。在2001年，上海房地产市场呈现近年少有的良性运行态势，在国家政策引导作用日趋明显的带动下，市场供求予盾趋缓，需求主体的住房消费观念日趋理性，房地产开发理念和注重居住质量的新世纪住房建设正在向更高的层面展开。种种因素致使房产成交量迅速上升，开发量与成交量首次出现持平，房价稳中见升。房地产开

11、发投 资快速回升，市场交易量保持了强劲的攀升势头，批准预售面积与实际预售面积之比从1997年的1:0.23缩小到1999年的1:0.74，到了 2000年年末则为1:0.96, 2001年 房地产市场更是火旺。货币购房政策、上海的人均GDP快速上扬（已突破4000美元）、 国家对房地产开发的支持性政策等对房地产市场保持供求两旺的持续性提供了有利 条件。4.1.2 上海别墅销售市场的供求关系及竞争分析4.1.2.1 供给关系有关部门曾作过专门的市场调查，对水景住宅能接受并认为有发展前景的占68%,而建造的水景中的别墅其升值空间将更加广阔。从1992年起至今开发建造的别墅楼盘大约160个，可建造面

12、积约在1000万平方米左右，目前已交付使用或正在 建造的总量约700万平方米，其中约有4050%的人购买的是价位相对较低的联体别 墅房。4.122需求分析很久以来，别墅对于人们来说都是可望而不可及的。但随着经济的不断发展，别墅不再是海市蜃楼，它已成了人们争相关注的一个热点。有资料表明，2000年第一至第三季度商品房预、销售面积达 1029.06万平方米和1054.67万平方米，而别墅的 销售量占到其中的15%左右，并呈现继续上升趋势。(1) 对居住环境需要的分析在二十一世纪，环保已经是一个非常敏感的话题。 郊区清新的空气，使人们远离 都市的嘈杂和繁华，回归自然，亲近自然，并且随着社会的不断进步

13、、城市格局的变 化、交通的发展，郊区生活、市区上班将是城市发展的标志之一。(2) 从对购买能力分析经过二十几年的改革开放，一部分事业有成的人士已完成最初的资本积累，在考 虑改善住房条件的时候，都会不约而同的选择别墅。除了首期付款后，其余都可以通 过各种贷款来完成，一般来说，总价约在160200万的一套别墅，对大多数成功人士 均认为是可以接受的。以购买总价约在120万元的普通型别墅为例，若首付20%，余 款以30年按揭，每月的还贷约在5500元人民币左右，具有这一承受能力的人群将更 大。(3) 对需求人员结构分析某项市场调查表明，别墅房购买群体中，证券银行等金融从业人员占20%，是一 个不容忽视

14、的别墅房消费群体。而证券公司中30岁以下的年轻人占80%以上。换言之，在购买别墅的人群，已经从以前的公司老板、企业家慢慢的向社会的白领阶层、 金融界人士、机关公务员等转变，他们收入稳定、年富力强，对自身的要求较高，随 着WTO的到来，这部分的队伍将更加扩大，更多的外来人员 (包括国内、国外的)也 将加入其中，也就是说有意购买别墅的人员队伍正在不断的扩大。4.1.2.3 竞争分析开发商建造别墅的单位成本比一般的商品房要高，但别墅建安工程的建设周期相 对来说较高层、多层的商品房短。从 2000年别墅的成交速度来看，人们对别墅的需 求呈上升趋势，若从同一时间开始建造，别墅的收获期的到来比其他类型的商

15、品房早。4.2 青浦区房地产市场简述4.2.1 区域条件青浦区是上海文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，境内地势平坦，河流纵 横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地。青浦区生态环境优良，尤其是风景名胜淀山 湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风光绮丽，是上海著名的旅游度假区。本项目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹桥机场 12公里，离沪宁高速公路仅 8 公里，南邻余山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、 空交通便捷及周边旅游地环境优美之优势。4.2.2 商品住宅发展前景青浦区的商品房住宅建设近几年得到了迅速发展，且投资前景也较理想。尤其是沪青平公路两侧的别墅住宅通过该条交通枢纽网络得到规模发展，别墅建设无论从开发规模、住宅品位、公建配套等都是统筹规划，注重大环境与小环境的协调、保护和 营造生态环境，为市民创造了优美的居住条件、便捷的出入交通。同时各楼盘在大市 场的影响下及自身的住宅品位格局，带来了旺销的良好势态，给开发商带来了丰厚的 回报率和开发热情。根据十五规划发展战略，青浦区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的上 海西大门和美丽后花园。依据青浦区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格 迥异的特色居住区“的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格， 适应各类消 费层次的中、高档别墅，可满足房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求