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1、前 言项目前期工作方法：2004年年8月，我我司派遣遣市场部部到镇江江市进行行实地调调研。从从城市发发展、旅旅游资源源、商圈圈演变、商商铺租金金、项目目优劣势势等多个个方面进进行考察察。u 深入了解镇镇江市的的城市发发展轨迹迹和发展展潜力。为获取最为为权威有有效的数数据，深深入了解解镇江市市近年以以来的发发展轨迹迹和城市市发展潜潜力，我我们走访访了我们们还走访访了规划划局、管管委会、房房管局等等多个职职能部门门，了解解到镇江江市房地地产总体体发展概概况和发发展。u 实地开展调调研工作作，掌握握市场形形势 商业模式发发展、商商圈的演演变、竞竞争对手手分析是是对本项项目有重重要的参参考意义义，我司
2、司组织人人员运用用大量的的人力及及物力资资源对度度假区的的商铺租租金、周周边的商商贸项目目进行了了详尽的的调研，在在产品类类型、商商业发展展、租金金变化、盈盈利情况况、经营营方式等等方面得得出一系系列基本本结论。组织专业分分析小组组，撰写写详尽调调研报告告我司深入调调研收集集到详尽尽的市场场资料后后，组成成一个分分析小组组，专业业撰写分分析报告告，从各各个方面面阐释市市场现状状，预测测市场方方向，针针对项目目自身并并提出合合理建议议。成果体系：第一部分：市场调调查搜寻价价值营销胜利的的基础越越来越取取决于信信息，而而非销售售力量。市市场调研研帮助寻寻找、识识别市场场营销机机会、寻寻找营销销中的
3、问问题、描描述市场场特征、评评估市场场营销效效果以及及预测未未来市场场变动趋趋势。总总之，市市场调研研是为营营销决策策提供客客观依据据。第二部分：产品定定位提升价价值在激烈竞争争的汪洋洋之中，没没有准确确定位的的商业地地产，其其失败的的命运，将将如泰坦坦尼克号号的沉没没一样，不不可避免免！第三部分：价值论论证挖掘价价值人流不等于于客流，若若业态组组织了无无新意，服服务与商商品不能能激发游游客的消消费欲望望，商业业项目的的价值就就不可能能得到最最充分的的挖掘第四部分:整合营营销实现价价值商业物业投投资者来来源的广广泛性、购购买动机机的多样样性与复复杂性，使使其营销销渠道与与推广手手法均与与住宅产
4、产品有极极大差异异。富于于创意地地整合各各类传播播方法，有有针对性性地对潜潜在客户户施以最最猛的营营销攻势势，是决决定项目目成功与与否的关关键性因因素之一一。第一部分：市场调调研搜寻价价值结论：一、 宏观环境通过对镇江江市历史史、经济济及远景景规划等等方面的的大势把把握，我我们得出出：1. “天下第一一江山”文化古古城的旅旅游资源源和集工工业、港港口、旅旅游为一一体的历历史文化化名城的的定位赋赋予镇江江市广阔阔的发展展空间和和城市竞竞争力。2. 镇江城市位位于长江江三角洲洲城市连连绵带，苏苏锡常经经济圈和和宁镇扬扬经济圈圈的重合合位，在在常州镇江南京的的地域中中镇江的的行政区区域具有有广泛的的
5、发展空空间。3. 近年来镇江江经济高高速发展展，人均均收入和和人均可可支配收收入增长长幅度大大。 4. 在镇江加快快新区建建设和城城市化进进程的大大背景下下，新区区急需商商业配套套来拉动动新区房房地产业业的发展展、加快快新区人人期集聚聚。5. 丹徒新区交交通便捷捷、政策策优惠、投投资环境境优越。6. 市政府南移移将本项项目纳入入市政府府和新区区政府的的辐射圈圈内，有有利拔高高本项目目商业的的定位。二、 房地产开发发现状镇江山市房房地产开开发具有有较大的的发展空空间，同同时，220044年国家家对房地地产业的的宏观调调控为品品牌开发发商扫清清障碍，从从各项数数据表明明：1. 镇江市整个个房地产产
6、市场处处于景气气状况；2. 由于系列调调控所造造成开发发门槛的的提高，对对于大开开发商来来说是一一种机遇遇；3. 品牌、规模模项目正正处于绝绝佳的入入市时机机，本项项目具有有优越的的市场条条件。三、 商业用房市市场对于一个新新区的形形成和发发展，商商业容量量不可小小觑，但但是，从从实地调调研和访访谈中发发现：1. 丹徒新区的的商业配配套远远远落后于于住宅项项目的规规划，整整个区域域急需一一个较强强较为完完善的商商业配套套来满足足游客以以及小部部分本地地消费者者的购物物需求，拉拉动区域域经济、带带动新区区人气；2. 传统商业模模式落后后：缺乏乏统一定定位、统统一经营营统一管管理，且且同质化化竞争
7、严严重；个个性化特特色型商商业寥寥寥无几；商业消消费与休休闲娱乐乐脱节等等。3. 传统商业不不适应城城市的发发展及高高尚住宅宅小区定定位，这这是市场场的空隙隙点也是是本案的的机会点点。壹、 宏观经济研研究一、 城市概况镇江地处美美丽富饶饶的长江江三角洲洲，是一一座集工工业、港港口、旅旅游为一一体的历历史文化化名城。镇镇江市位位于江苏苏省中部部，长江江下游南南岸，西西接南京京，东邻邻上海、苏苏州、无无锡、常常州，北北与扬州州隔岸相相望。镇镇江市现现辖京口口、润州州、丹徒徒、新区区4区，扬扬中、句句容、丹丹阳三个个县级市市。总面面积38843平平方公里里，总人人口2666.667万。镇镇江春秋秋时
8、名朱朱方，战战国更名名谷阳。秦秦设丹徒徒县。三三国孙权权建都易易名京口口。南朝朝宋置南南徐州，隋隋唐称润润州。北北宋设镇镇江府，始始名镇江江。民国国时期于于19229年后后为江苏苏省会。119499年解放放以后设设镇江市市。19983年年升省辖辖市。全全市现有有文物保保护单位位1255处，其其中省级级以上保保护单位位19处处。19986年年被确定定为国家家历史文文化名城城。镇江风光旖旖旎多姿姿，具有有真山真真水的独独特风貌貌，一向向以天天下第一一江山而名闻闻四方。金金山之绮绮丽，焦焦山之雄雄秀，北北固山之之险峻，丰丰姿各异异，人称称京口口三山甲甲东南；南郊郊的鹤林林、竹林林和招隐隐三寺，山山岭
9、环抱抱，林木木幽深，又又延伸入入城，被被誉为城市山山林。 南山国国家森林林公园峰峰峦叠翠翠，环境境幽雅。 镇镇江不仅仅自然风风景见长长，而且且文物古古迹星罗罗棋布：享誉千千古的金金山江天天禅寺，久久负盛名名的焦山山碑林，别别具风情情的宋元元古街，精精巧独绝绝的过街街石塔，隐隐于苍松松翠柏中中的昭名名太子读读书台，雕雕塑珍品品六朝陵陵墓石刻刻等，记记下了这这座古老老城市的的漫长足足迹，也也吸引了了无数古古今中外外的文人人墨客。焦焦山碑林林和丹阳阳六朝陵陵墓石刻刻为全国国重点文文物保护护单位。句句容市境境内的茅茅山和宝宝华山，分分别是我我国道教教发源地地和佛教教圣地之之一。被被国家列列为重点点旅游
10、城城市和历历史文化化名城。二、 经济环境1. 经济指标纵纵向比较较 国内生产总总值纵向向比较 年份国内生产总总值对比1999年年416.551亿元元2001年年505.一一五亿元元为19999年的1.21倍倍2003年年643.556亿元元为19999年的1.55倍倍 在岗职工平平均工资资对比 年份在岗职工平平均工资资对比1999年年9294元元2001年年117033元比19999年增长长1.226倍2003年年一五2644元比19999年增长长1.664倍 居民可支配配收入纵纵向对比比 年份可支配收入入对比1999年年6570元元2001年年7698元元比19999年增长长1.117倍20
11、03年年9451元元比19999年增长长1.444倍2. 镇江市产业业结构、镇江江产业结结构演变变和分布布u 古代（一八八40年年以前）镇江是一座座有着三三千年文文明史的的古城。最最早见诸诸史料记记载的域域亘在秦秦汉时代代称丹徒徒（今丹丹徒镇附附近），楚楚灭越后后则称谷谷阳，东东汉末年年孙权筑筑“高筑城城”（位北北固山前前峰），以以后历代代的城市市建设均均是以“铁翁城城”为基础础而开展展的，包包括晋陵陵罗城和和唐罗城城。至明明初朱元元璋“高筑城城”时，又又再次修修建城墙墙，至清清末基本本没变。自上而下的的筑城和和自下而而上的集集市相互互促进，逐逐渐融洽洽，形成成对弈式式的城市市形态，沿沿江和两
12、两岸草市市的兴起起又进一一步带动动了城市市发展轴轴的出现现。隋唐唐时期大大运河的的全线贯贯通，镇镇江城外外围绕着着古渡口口和运河河入口处处则形成成了繁荣荣的商业业区。u 现代（1994919999）解放以后，城城市进入入工业阶阶段，第第二产业业在产业业结构中中突飞猛猛进。在在第二产产业中，轻轻工业所所占比例例减少，重重工业所所占比例例上升。解放初期，镇镇江城市市的近代代工业以以轻工业业为主，跟跟城市商商业、手手工业关关系密切切，用地地发展方方向仍沿沿袭过去去向西延延升。但但在588年以后后，强调调变消费费城市为为生产城城市，大大型重工工业在镇镇江布点点，由于于其利用用港口水水深要求求高用水水量
13、大等等特点，城城市用地地向着长长江沿岸岸及长江江下游跳跳跃式钟钟摆（由由原来向向西改为为向东）发发展，城城市结构构也有单单一大饼饼式结构构转变为为多组团团式结构构。工业化时期期，工业业活动成成为镇江江城市化化发展的的主导因因素，镇镇江城市市的发展展，城市市规模的的不断扩扩大，都都是以大大规模工工业建设设为先导导，800年代改改革开放放以后，镇镇江利用用它用水水、用电电、用地地以及港港口沿线线、城市市依托等等条件吸吸引大型型外资、合合资企业业在沿江江定点，使使镇江沿沿江由断断续跳跃跃式布局局态势，填填充为沿沿江工业业带，并并先后开开辟了大大港经济济技术开开发区和和丁卯工工业区。同时，市场场经济的
14、的发展促促进第三三产业的的发展，市市中心不不再是单单纯的“购物中中心”的概念念，而变变化为开开放的城城市核心心区，商商贸金融融服务行行业集中中的地区区，同时时在城市市边缘区区兴建了了许多规规模较大大现代化化的居住住小区。u 新经济时期期（211世纪）镇镇江结构构优化城城市产业业布局远远景展望望人类社会在在21世世纪，进进入了一一个新经经济时代代，知识识、技术术和信息息成为了了新型的的资本和和财富，知知识成为为经济发发展首要要的决定定性因素素。最直直接的表表现就是是产业结结构的变变化，第第一、二二产业比比重下降降和第三三产业比比重逐渐渐上升并并占主导导地位。随着镇江经经济社会会发展和和城市化化的
15、快速速发展，其其城市功功能定位位业不断断被赋予予新的内内涵。镇镇江城市市功能定定位是：国家历历史文化化名城、长长江下游游重要的的港口、工工贸、风风景旅游游城市。根根据其城城市功能能定位，未未来镇江江产业结结构发展展方向：加快工业经经济发展展，增强强对城市市的支撑撑能力。继继续大力力实施“大推进进”方略，以以大项目目促进支支柱产业业、重点点产品的的发展，促促进规模模企业结结构升级级。全面面提高工工业经济济运行质质量和效效益。加快发展第第三产业业，增强强城市综综合载体体功能，要要加快市市场建设设，注重重发展有有地方特特色的专专业市场场。大力力发展旅旅游业，培培育支柱柱产业。加加快发展展新兴第第三产业业，重点点抓好信信息、咨咨询、技技术服务务业和社社会服务务业。加快发展城城郊农业业，提高高服务城城市的水水平和质质量。积积极引导导郊农发发展第三三产业，重重点发展展畜牧业业、水产产业、园园艺业（果果品、蔬蔬菜）和和都市型型城郊观观光农业业，促进进农村劳劳动力向向二、三三产业转转移。加速优化城城市产业业布局。镇江市市近年来来产业结结构变化化近年来三大大产业结结构比较较稳定、调调整平缓缓，
