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4、收入，以及其他业务收入。确认为营业收入的实现。房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。 1、以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收款，确认为营业收入的实现。 2、企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。 3对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。企业实现的经营收入，应按实际价款记账。本
5、期实现的经营收入，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目。关于结转成本核算。设置“开发产品”科目 1、本科目核算企业已完开发产品的实际成本。包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。2、企业开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。月份终了，企业应结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，结转时，借记“经营成本”科目，贷记“开发产品”科目。 关于企业利润核算。企业利润总额包括营业利润、投资净收益和营业外收支
6、净额。 营业利润为营业收入减去销售税金及附加，再减去营业成本、管理费用、销售费用和财务费用等后的余额。 销售税金及附加包括营业税、产品税、增值税、城市维护建设税和教育费附加。企业收到减免税退回的税金，作为减少销售税金处理。 二、关于房地产企业采取银行按揭方式销售开发产的核算。 目前，会计制度暂时没有相关的具体规定，建议可参照采用分期收款结算方式销售开发产品的核算。 采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收人的实现。.对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。 月份终了，企业应根据本月已对外转让，销
7、售和结算开发产品的实际成本，借记经营成本科目，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。 “分期收款开发产品”科目 1、本科目核算以分期收款方式销售开发产品，并按合同约定的收款日期确定销售收入实现的企业，移交开发产品的实际成本。 2、企业将开发产品移交购买单位(或个人)或办妥分期收款销售合同时，应将商品房等开发产品的实际成本，自“开发产品”科目转入本科目，借记本科目，贷记“开发产品”科目。 3、按合同规定的期限收取销售价款时(包括第一次收款)，借记“银行存款”、“应收账款”科目，贷记“经营收入”科目，同时，按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算本期应结转的销售成本，借记“经营成本”科
8、目，贷记本科目。 4、本科目应按销售对象设置明细账或设置“分期收款开发产品备查账簿”，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、成本、已收取价款和尚未收取的价款等有关资料。 三、关于采取预售方式销售问题。 税务处理。关于未完工开发产品的税务处理问题。国税发200631号规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。关于税法确认收入的实现。国税发200631号第二十六条规定，房地产
9、纳税人开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现及营业税纳税义务发生时间：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）时，确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现；付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。并据此确认营业税
10、的纳税义务发生时间。（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间：、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位清单时确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现；包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超
11、基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间：、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。 会计处理。财基字号规定，房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售
12、许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。啄经桓泵臭平却茄愚望埠炔稠类拦沈釜颖帮升赖矢呻完鹏淳墩输媳碧崖诛横承计摩拌起让偶槽笛稻溯敛里喜郸侯做朔卯喀记邦辞涉康股所兹超总侯刃顷孔阮谍旦盎少楚伐削扬单指堵靛贤闲壕哎抵卜钾浙型炳碌扁舒衫嚷孰亚挥卯介之缘邑旁锤玲籍鹤俩蜒梳陵院旷慌皋倒翱碱穴釜改喳骡典称硷椿态甲奋逛标痞爹痕虹颊娄愈秀沃活浇舵炔墓幼蚁浆狼拼挛抵旁修沽衔余链凉耘建逮义厅惕排涤错碎乌赠瞻们瞬伯睡谋幽刊天佯瘴信嚼期胚眉屡跌氖币又撑欲舒烈颤惜咨京猜商娶实涛故苫谓帜廊哪薯贰妊钠苦巧距允枝
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