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1、 2022年物业管理师考试管理实务精选辅导讲义15第三节物业效劳合同一、物业效劳合同的概念物业效劳合同是物业治理企业与业主(或业主大会授权的业主委员会，下同)之间就物业治理效劳及相关的物业治理活动所达成的权利义务关系的协议。二、物业效劳合同的特点(1)一般状况下，产权多元化的物业治理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业治理企业签订物业效劳合同。物业治理条例第十五条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业效劳合同。”业主大会经物业治理区域内全体业主所持投票权23以上通过，打算选聘物业治理企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业效劳合
2、同。(2)物业治理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监视物业治理活动。物业治理条例对物业效劳合同主体资格作出了明确规定，要求业主大会成立、业主委员会选举必需符合法定程序，要求物业治理企业必需具备相应的资质证书等，此外，还要求在物业效劳合同签订之后应当准时向政府物业治理主管部门备案等。(3)在订立物业效劳合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业治理效劳过程中所发生的相关费用，物业治理企业还应取得肯定的酬金或利润，物业治理效劳是有偿性质。(4)物业治理区域内的全体业主作为物业效劳合同的一方主体，一般不行能在选择物业治理效劳以及选择物业治理企业方面形成
3、全都的看法，其中的单个业主或局部业主，也不行能拒绝某种物业治理效劳或某个物业治理企业。因此，只要通过法定的多数投票权数，全部业主都必需担当相应的物业效劳合同责任。三、物业效劳合同与前期物业效劳合同的主要区分（把握内容）物业效劳合同中关于效劳内容的条款与前期物业效劳合同根本一样，主要差异在于：(1)订立合同的当事人不同。前期物业效劳合同的当事人是物业开发建立单位与物业治理企业；物业效劳合同的当事人是业主(或业主大会)与物业治理企业。(2)合同期限不同。前期物业效劳合同的期限虽然可以商定，但是期限未满、业主委员会与物业治理企业签订的物业效劳合同又开头生效的，前期物业效劳合同将会终止。物业效劳合同期
4、限则由订立合同双方商定，与前期物业效劳合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。四、物业效劳合同的签订(一)物业效劳合同的成立物业效劳合同的成立，是指合同双方当事人就合同的主要条款达成全都，采纳书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。(二)物业效劳合同的生效物业效劳合同通常在成立时即生效。假如合同附生效条件，则在该条件成就时生效。(三)签订物业效劳合同应留意的事项1明确业主委员会的权利义务除了物业治理条例规定的业主委员会应有的权利义务之外，业主委员会的其他一些权利义务，也应在效劳合同里明确商定。例如，业主委员会有权对物业治理企业的效劳质量，根据合同规定的程序提出意见并要求限期整改。
5、同时，业主委员会应担当相应的义务，包括催促业主按时交纳物业费，乐观协作物业治理企业工作，敬重物业治理企业专业化的治理方式和措施等。2明确物业治理企业的权利和义务本着权利和义务对等的原则，在给予物业治理企业治理整个小区日常事务的权利时，也要明确物业治理企业所担当的义务与责任，并且尽可能予以细化。3对违约责任的商定履行合同中如有一方违约就应当赔偿另外一方的损失。损失的计算及赔偿标准应当根据中华人民共和国合同法的规定进展详细表述。对于不行抗力，如地震、战斗等造成的损失应当免于赔偿。要在效劳合同里明确双方违反商定应担当的违约责任，商定的责任要具有有用性和可操作性。4对免责条款的商定在物业效劳合同商定中
6、，订立合同各方应本着公正合理、互谅互让的原则，依据物业的详细状况设立免责条款，明确免责的事项和内容。例如，在物业效劳合同中应当明确商定物业效劳费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用，排解物业治理公司对业主及物业使用人的人身、财产安全爱护、保管等义务，以免产生歧义，引发不必要的纠纷。5物业效劳合同的主要条款宜细不宜粗物业治理效劳及相关活动标准是合同签订的主要目的。在签订物业效劳合同时，要特殊留意以下主要条款：(1)工程，即应逐项写清治理效劳工程。如“房屋建筑公用部位的修理、养护和治理”、“共用设施设备的修理、养护、运行和治理”、“环境卫生”等。(2)内容，即各工程所包含的详细内容，越
7、具体越好。例如，房屋建筑公用部位的修理、养护和治理工程内容应包括楼盖、屋顶、外墙面、承重构造，环境卫生应掩盖的局部，安全防范的实施方法等。(3)标准，即各工程详细内容的治理效劳质量标准。例如，垃圾清运的频率(是一天一次，还是两天一次)、环境卫生的清洁标准、安全防范详细标准(门卫职责、是否设立巡逻岗)等等。此外，还要留意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如，要避开采纳“干净”等用词，由于在合同的执行过程中很难对是否干净作出精确推断。(4)费用，即在前述的治理效劳内容与质量标准下应收取的相应费用。物业治理效劳是分档次的，不同档次收取的费用是有较大差异的。在明确了解了工程、内容和标准
8、后，费用确实定往往是双方争辩和争论的焦点。在确定合理的费用时，要经过具体的内容测算和横向比拟。为防止合同过长，双方还可就详细问题增加合同附件。6合同的签订要实事求是物业的开发建立是一个过程，有时需分期实施。在订立合同尤其是签订前期物业治理效劳协议时应充分考虑这点，既要实事求是，又要留有余地。比方，对于“24小时热水供给”的效劳，在最初个别业主入住时，一般无法供应，因此在合同中应赐予说明，并给出该项效劳供应的条件与时机以及在未供应该项效劳时应适当减免物业治理效劳费。又如，当分期规划建筑一个住宅区时，在首期的合同中就不应把小区全部建成后才能够供应的效劳工程内容列入。7明确违约责任的界定及争议的解决
9、方式在物业治理实践中，难免会产生各种各样的问题。这些问题既可能发生在物业治理企业与业主之间，也可能发生在业主之间；既有违法的问题，也有违约、违规以及道德和熟悉水平缺乏的问题。明显，对于不同性质、不同层面的问题、冲突与纠纷，要通过不同的途径、实行不同的处理方式来解决。一般状况下，有争议的合同应当通过友好协商解决。假如协商不成，则可依照合同中商定的仲裁条款恳求仲裁委员会仲裁，或者向人民法院提起诉讼。五、物业效劳合同的终止物业效劳合同可以因以下缘由终止：(1)物业效劳合同商定的期限届满，双方没有续签合同的；(2)物业治理企业与业主大会双方协商全都解除合同的；(3)因不行抗力致使物业效劳合同无法履行的，物业效劳合同将自然终止；(4)物业治理企业假如被宣告破产，应根据国家规定进展破产清算，物业治理合同自然无法连续履行；(5)法律、法规规定的其他情形。
