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1、工程可行性分析报告西平国际商贸城中国西平目 录第一局部 工程概况6一、工程背景61、工程名称：62、承办单位概况63、工程提出的理由7二、工程概况71、工程四至72、建设规模和周边配套73、主要建设条件74、主要技术经济指标8三、工程位置9四、工程周边环境101、优越的地理位置：102、交通要冲、车流滚滚：103、政府支持：104、商业展望10五、工程S.W.O.T.分析111、工程优势strength分析112、工程劣势weakness分析123、工程时机点opportunity分析124、工程潜在威胁threat分析135、SWOT分析结论14六、工程综合分析151、市场优势15、优越的地
2、理位置：15、交通要冲、车流滚滚：15、政策支持：152、企业优势163、地段优势164、资金优势16七、问题与建议161工程开发建设存在的主要问题162实施建议17第二局部 市场分析18一、城市概况分析18二、城市经济状况分析18三、西平县商业市场环境分析191、二零零八年消费品零售总额增幅创近年来新高202、商业网点密集分布在经贸路和护城河路一带20四、西平县房地产开展211. 供给量分析212.销售价格走势分析21五、目标市场分析221、职业特征分析222、目标客户心理分析221当地居民222当地私营业主233企事业高级管理人员234政府公务员245外出打工人员243、年龄特征分析25第
3、三局部 工程定位25一、定位的基准原那么25二、定位的逻辑结构26三、工程市场定位27四、功能定位284.1.定位着眼点284.2. 市场契机294.3.功能定位30五、经营档次定位30六、定位总结31第四局部 地块分析与规划32一、工程地块描述32二、工程地块环境分析32三、工程地块SWOT分析33四、地块分析小结34五、地块规划建议34第五局部 价格定位及经济效益分析35一、定价方法：35二、价格定位分析361、以同类物业为参照的定价分析36确定参照工程选择标准并选择参照工程36根据参照工程要素确定其权重37一线回归分析38专业市场38街铺39市场定价法修正分析40用租金和年回报率倒算售价
4、法44三、修正价格列表46四、经济效益分析461、评价原那么：462、工程销售收入预估47工程租金收入预估473.工程本钱估算484损益表495敏感性分析49五、社会效益评价501、提升西平城市形象、增强西平的区域价值；512、完善商业结构；513、加快城市化建设。51第六局部 工程开发顺序及资金流量分析51一、工程开发顺序建议511、开发前提：512、经济效益：52二、物业资金流量分析521、现金流出522、现金流入52三、工程开发风险预测531、市场风险：532、技术风险：533、工程风险：534、外部协作条件风险：545、社会风险：546、购置力风险：547、经营风险：548资金风险：5
5、59、市场资源风险：5510、政策风险：5511、拆迁问题威胁：55四、风险分析561、风险等级划分562、风险评估方法56五、风险防范对策591、风险回避592、风险控制593、风险转移594、风险自担60第七局部 综述60第一局部 工程概况一、工程背景1、工程名称： ?西平国际商贸城?2、承办单位概况河南天禄置业是经河南省建设厅批准的专业从事房地产开发企业，资质为 级，注册资金 万元。公司下设财务部、筹划营销部、工程开发部、物业部等多个专业管理机构，拥有高素质管理人员和工程技术人员 多人，中高级职称 人，目前公司在册员工 人。 公司本着“以人为本、诚信至上的企业理念，坚持品牌经营，良性循环
6、的开展模式。多年来，公司始终坚持以市场为导向，以业主为中心，开拓创新，锐意进取，凭借高质量的住宅产品和信誉，赢得了社会的广泛认可和高度信赖。天禄置业热心社会公益事业，到西平投资伊始，听说县老干部活动中心开展活动需要资金，公司总经理马上捐赠了5万元，用于改善和丰富老干部业余文化生活的健身保健器材的采购基金，表达了企业致富不忘回馈社会，是对离退休老干部的真诚关爱。天禄置业在各级领导的大力支持下，积极投身于经济开展和商贸环境建设，努力打造决策科学化、投资专业化、管理现代化、效益最大化的商业地产品牌企业，为区域经济的振兴做出新的、更大的奉献。3、工程提出的理由本地块的商业工程的建设，是根据政府对西平县
7、的整体规划远景目标：发挥工商业、人文和区位优势，将西平开展成为豫中南地区现代商贸流通中心，在西平县107国道经济隆起带建设一个大型的综合专业市场是很有必要的。二、工程概况1、工程四至工程东侧：为西平县委县政府新办公大楼用地工程西侧：紧临107国道；工程北侧：为规划的未来大道工程南侧：西平大道2、建设规模和周边配套西平国际商贸城，107国道旁唯一的600亩大盘，面向中原地区的超大型综合专业市场。工程地交通方便快捷，长途汽车中转站近在咫尺，距西平火车站和长途汽车站都约10分钟的车程。得地利、占天时、享人和之美。巨大的升值潜力，将会成为投资者、经营商家举目关注的焦点。3、主要建设条件1工程已正式取得
8、国有土地使用证。2工程已取得建设用地规划许可证。3工程已取得建设工程规划许可证。4工程已取得政府开展改革委员会的立项批复。5工程建设资金已经开始筹备。6工程已取得当地政府有关领导和部门的肯定。4、主要技术经济指标各项指标说 明工程名称西平国际商贸城工程总资料总占地面积：600亩；建筑面积：50万其中一期开发建设22万；容积率：1.1；用地性质：商业地理位置107国道与西平大道交汇处东柏亭街道办事处小田庄投资商/开发商河南天禄置业商业筹划参谋深圳市波特商业地产经营管理整合推广/广告实施待定首期商业开发规模“西平国际商贸城首期建设商业营运面积22万余平方米，将于2021年底正式对外营业。经营业态涵
9、盖商务办公区、家居家饰区、建材装饰区、五金机电交化区、针织服装区、鞋帽区、日用品区、农副产品区、箱包小商品区等十大主题经营档次中偏下、中档经营特色集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、聚友、观光和社区效劳八大功能于一体大事记2009年9月8日西平国际商贸城奠基，驻马店市、西平县领导和工商界人士一起出席，对工程开展寄予厚望。方案2021年底开工建设，2021年底正式营业。三、工程位置西平国际商贸城工程地处目前107国道的优越位置，西平长途汽车中转站近在咫尺，距火车站和西平长途汽车站均为5公里，到京珠高速公路入口8公里，交通便利。西平县专门邀请华中科技大学等院校城市规划专家，对107国道沿线进行高标准规
10、划设计，明确功能定位，打造107国道西平段经济隆起带。加上近几年的快速开展，107国道沿线必将已成为西平县工商业开展的名片，成为展示西平县繁荣个性的最正确区段。 在工程周边原有根底上，将大力引进知名品牌，建设升级商业网点。为更好地增强西平国际商贸城的功能配套和提高竞争力，本案操作可以考虑建设休闲、娱乐、餐饮、商务办公展览专区，并引进增加本地特色产品、特色餐饮。四、工程周边环境1、优越的地理位置：位于107国道和西平大道交点，107国道是连接北京深圳的国家干线，是贯穿中国南北的经济血管，西平大道是西平县的城市交通主干道，是西平县向西开展的重点路段。这一区段的独有优势得到更新的开展，正如老树发新芽
11、，必将焕发蓬勃的生机与活力。2、交通要冲、车流滚滚：由于地处107国道旁，南来北往的车流不息，是一个辐射广泛的商贸流通新区。3、政府支持：招商引资，始终是西平县委、县政府关注的热点，也是西平经济开展点睛之笔!近期，随着西平县委县政府对招商引资利好政策的出台，并对商业工程与外资企业合作给与了前所未有的大力支持，获得了众多的开展契机。本工程投资大、起点高、辐射广、活力足、前景好，得到了县委县政府领导的高度重视，认为国际商贸城的建成必将对推动西平工业化进程、城乡一体化进程、建设豫南重要的商贸城市、加快西平开展步伐产生重大而深远的影响，因此县里对本工程给予了特别关注和重点支持。在市民生活要求日渐提高的
12、情况下，国际商贸城运用PT37智能化的电子商务信息平台，引进浙江义乌国际小商品城等先进管理模式，将成为西平商贸经济的亮点，本地富有经济实力的经营户及局部外埠商家已确定了投资意向。4、商业展望随着中国经济的强劲复苏增长，加上中部崛起带动经济的腾飞，所以将本工程定位为中原地区规模最大、配套最全、经营环境最好的综合性商贸集散中心和电子商务交易平台，具有极高的商业价值和升值空间。同时更加彰显出国际商贸城的磅礴气势，由此所带来的投资热情将是不言而喻。五1、工程优势strength分析n 区位优势 工程地处西平县107国道经济隆起带核心地段，依托西平大道、棠溪大道、迎宾大道多条城市主干道，植根中原大地，吸
13、引各地投资者经营者，蕴藏着无限商机。n 交通优势南北向长途汽车都途径该地，到长途汽车客运站及西平火车站仅十分钟的车程，交通优势十清楚显。n 品牌优势 开发商是江西知名开发商之一，先后开发了多个大型的住宅小区，市场的信誉得到消费者的认可。从前期调研的数据说明，70%的经营者比拟关注本案工程，32%经营者明确表示会投资本案工程，21%的经营者会考虑进驻本案工程，侧面为工程的推广和经营提供了一定的支撑。n 开发商实力优势天禄置业植根江西，到西平屡次考察后抢抓了这一历史性的机遇。天禄置业与波特公司专业团队的强强联合，品牌影响力持续加大，营销水准进一步得到提升。n 规模优势工程的规模及地段优势，可打造形
14、成107国道经济隆起带规模最大的一个综合专业市场工程。国际商贸城的建成将成为辐射中原地区的商贸中心，大型商业对地区的人流产生巨大的吸引作用，强大的人流必然蕴藏巨大的商机。n 政策优势本工程是驻马店市和西平县招商引资的重点工程，市县两级政府对本工程寄予厚望，希望将本工程打造成一个辐射广、活力足的商贸流通高地，政府的扶持力度相当大。由于这一工程独特的地域区位优势，这一超大型的综合专业市场横空出世，将使西平大商贸大流通跨越一个新历程。2、工程劣势weakness分析n 工程开发周期长，受市场不确定因素影响，不可控风险增大；n 体量大，将面临招商和销售的严峻考验；n 受周边成熟商业市场的直接竞争威胁。3、工程时机点opportunity分析n 区位开展前景良好工程地具有良好的交通条件，优异的人文条件。义乌国际小商品城的进驻将为工程的后期提供大量的人流，加上工程本身的市场影响力，可以做到工程各板块之间相互促进、相互影响、共享资源、
