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1、_四川二滩实业发展有限责任公司物业管理办法(试行)第一章 总则第一条 为规范公司物业服务管理工作，完善管理体系建设，提升物业服务管理质量，持续改善业主生活和工作环境，结合公司实际情况，特制定本办法。第二条 本办法所称物业管理，是指公司按照物业服务合同约定的相关内容，组织各级物业管理部门对房屋、厂房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的活动。第三条 物业管理部按照专业类别，分别从环境保洁（包含垃圾清运）、环境绿化（包含生态种养殖）、工程维护（包含给排水、污水处理）、客务服务（包含前台接待、会议服务、客房服务、活动中心游泳馆、健身馆、自营超市等）4个方面。第四条 在保证安全、健康的前提下
2、，公司提倡采用新技术、新方法，依靠先进科技手段和管理创新提高物业管理水平。第五条 本办法中，“物业管理部”指公司物业管理部；“物业服务部”指各分公司（项目部）物业服务部。第二章 管理机构与职能第六条 物业管理部负责统筹指导公司物业服务管理工作，以专业化为管理手段，以标准化为管理目标，完善管理制度体系建设、组建专业队伍、搭建有效平台开展相关工作。其职责如下： （一）负责公司物业管理办法及环境保洁、环境绿化、工程维护、客务服务等专业管理制度、工作流程和标准的建立完善和监督执行。 （二）负责公司物业标准化建设工作，持续改进分公司（项目部）物业管理服务质量，提升物业管理服务品质。 （三）负责搭建现代化
3、专业管理平台及专业团队，在全流域物业管理工作范围内开展案例收集、技术研究、创新管理、专业培训等工作。（四）负责开展业主需求调研工作，并采取有效措施保障业主合理要求得到满足。（五）负责对内、对外协调，处理物业相关应急事务及投诉工作。 （六）协同开展综合物业的招投标、物业合同管理、经营结算工作。 （七）协同公司财务、采购等部门，开展物业设备和物资采购、领用、维保等工作。（八）负责对分公司（项目部）物业制度、标准的落实情况进行技术指导、监督和检查，对存在的问题及时督导整改。第七条 公司总部相关部门根据职责分工对公司物业管理工作进行协同管理，职责如下：（一）公司总经理工作部为公司风险管理和内部控制体系
4、建设工作管理部门，负责对物业管理工作中风险识别、风险分析与评估、风险管理策略制定等工作的指导和监管。（二）公司生产经营部为公司安全生产管理工作的管理部门，负责对物业管理工作中安全隐患排查、安全培训教育、安全质量管理等工作的指导和监督。（三）公司采购管理部是公司采购工作的归口管理部门，负责对物业管理工作中采购计划的编制和审查、采购组织与实施等工作的监督和管理。第八条 各二级单位物业服务部为本单位物业管理工作的责任管理部门，其主要职责如下：（一）负责制定本单位物业管理工作实施细则和各岗位工作手册。 （二）负责对本单位物业管理制度、标准的落实情况进行监督和检查，对存在的问题及时进行整改。（三）负责协
5、同物业管理部搭建专业化管理平台和专业团队，在本单位内开展案例收集、技术研究、创新管理、专业培训等工作。（四）负责协同物业管理部开展标准化建设工作，逐步建立技术指标库。 （五）负责协同开展本单位的风险防范、安全管理、安保消防、综合物业的招投标、物业合同管理、经营结算等工作。（六）负责协同开展业主需求调研工作，并采取有效措施保障业主合理要求得到满足。（七）负责本单位物业管理工作档案的建立和维护。 （八）负责本单位物业管理人员的日常管理。（九）涉及本单位物业管理的其他工作。第三章 物业管理工作任务 第十条 环境保洁管理指根据物业服务合同约定的相关内容，通过宣传教育、专业化清洁和监督治理，维护区域内设
6、施设备、道路、空地、绿地、楼道等的清洁卫生，防治环境污染。 （一）根据作业对象和内容，环境保洁工作主要分为：1. 地面清洁；2. 墙面清洁、3. 公共场所清洁、4. 公共设施清洁、5. 办公区域清洁、6. 卫生消杀、7. 垃圾处理。 （二）环境保洁工作应按照“以防为主，防保结合”的原则开展。“防”要通过恰当的“切入点”和多种组织形式，加强对业主的宣传和引导，并视具体情况制定相关管理规定，进行公示，形成公约；“保”要通过制度建设、明确作业标准、严控操作规程、强化责任意识等方面加强管理。 （三）物业管理部工作任务包括： 1. 指导物业服务部制定物业管理工作实施细则中的环境保洁部分，以及相关岗位工作
7、指导手册； 2. 牵头组建环境保洁专业团队，组织开展案例收集、教材开发、专业培训、难题攻关、技术创新等工作； 3. 负责对环境保洁工作相关的管理制度、操作规范和标准的执行情况进行监督检查； 4. 协同公司总经理工作部、生产经营部、安全保卫部等部门开展专项检查工作。 （四）物业服务部工作任务包括： 1. 制定物业管理工作实施细则中的环境保洁部分，以及各岗位工作指导手册； 2. 协同物业管理部组建环境保洁专业团队，组织开展本单位环境保洁专业的案例收集、教材开发、专业培训、难题攻关、技术创新等工作； 3. 负责对环境保洁日常工作进行监督检查； 4. 协同公司总部其他部门开展环境保洁相关工作。第十一条
8、 环境绿化管理指根据物业服务合同约定的相关内容，对管理区域内的绿植、花卉等进行美化和优化，调节生态平衡，从视觉美观、空气质量、消声防噪等方面为业主提供健康、优良的生活环境和工作环境。 （一）根据作业对象和内容，环境绿化工作主要分为：1. 绿化植物的选种；2. 绿化植物的种植；3. 绿化植物的布置摆设；4. 绿化植物的养护；5. 中耕除草；6. 病虫害防治；7. 灾害预防；8. 绿化植物的移植；9. 生态种养殖。（二）环境绿化工作应本着经济、美观的指导思想，正确、合理选择植物品种，注意植物布置的层次搭配，进行多层次的立体绿化。同时，还要针对不同草木的品种、习性、不同季节、不同生长期及对生存的客观
9、条件的要求，进行针对性和动态性的管理。 （三）物业管理部工作任务包括： 1. 指导物业服务部制定物业管理工作实施细则中的环境绿化部分，以及相关岗位工作指导手册； 2. 牵头组建环境绿化专业团队，组织开展案例收集、教材开发、专业培训、难题攻关、技术创新等工作； 3. 负责对环境绿化工作相关的管理制度、操作规范和标准的执行情况进行监督检查； 4. 协同公司总经理工作部、生产经营部、安全保卫部等部门开展专项检查工作。 （四）物业服务部工作任务包括： 1. 制定物业管理工作实施细则中的环境绿化部分，以及各岗位工作指导手册； 2. 协同物业管理部组建环境绿化专业团队，组织开展本单位环境绿化专业的案例收集
10、、教材开发、专业培训、难题攻关、技术创新等工作； 3. 负责对环境绿化日常工作进行监督检查； 4. 协同公司总部其他部门开展环境绿化相关工作。第十二条 物业工程管理指根据物业服务合同约定的相关内容，对管理区域内的房屋、设施设备从技术和经济两个角度开展运行管理、维保检修、改造更新等工作。（一）根据作业内容和用途，物业工程管理对象主要分为：1. 给排水系统主要指建筑物内部设备中的饮用水净化处理设备、给水设备、排水设备、卫生设备、热水供应设备、消防设备等；2. 燃气供应系统主要指燃气管网、燃气储配站和调压站等，常用设备设施有燃气灶、燃气热水器、燃气采暖炉、燃气表和燃气管道等；3. 供暖通风和空气调节
11、系统主要指供暖设备、通风设备和空气调节设备等，常用设施设备有供暖设备、通风设备和空气调节设备等；4. 电气工程系统主要指供电及照明设备、弱电设备、运输设备、建筑防雷及接地装置；5. 智能建筑设备系统主要指建筑设备自动化系统、通信网络系统、办公自动化系统和结构化综合布线系统；6. 污水处理系统主要指离心机、曝气机、臭氧发生器等设备。（二）物业工程管理工作应以安全生产管理为基本前提，按照“维护保养为主，计划检修为辅”的原则，做好基础资料档案管理工作，完善操作规范和标准，提高工作效率，保证设施设备安全、正常运行。同时，结合设施设备的运行规律及特点，做好节能降耗工作。 （三）物业管理部工作任务包括：
12、1. 指导物业服务部制定物业管理工作实施细则中的工程管理部分，以及相关岗位工作指导手册； 2. 牵头组建工程管理专业团队，组织开展案例收集、教材开发、专业培训、难题攻关、技术创新等工作； 3. 负责对工程管理相关的管理制度、操作规范和标准的执行情况进行监督检查； 4. 协同公司总经理工作部、生产经营部、安全保卫部等部门开展专项检查工作。 （四）物业服务部工作任务包括： 1. 制定物业管理工作实施细则中的工程管理部分，以及各岗位工作指导手册； 2. 协同物业管理部组建工程管理专业团队，组织开展本单位工程管理相关专业的案例收集、教材开发、专业培训、难题攻关、技术创新等工作； 3. 负责对工程管理日
13、常工作进行监督检查； 4. 协同公司总部其他部门开展工程管理相关工作。第十三条 客务服务指根据物业服务合同约定的相关内容，对管理区域内甲方组织开展的接待、会议、文体娱乐等活动提供服务和管理工作。（一）根据作业对象和内容，客务服务工作主要分为：1. 会议服务；2. 前台接待；3. 客房服务；4. 活动中心管理；5. 自营超市管理。（二）客务服务工作应从甲方的实际需求出发，为其提供周到、热情、细致的规范化和个性化服务，营造良好的服务气氛和服务体验，体现公司优良的服务形象和专业的服务标准。 （三）物业管理部工作任务包括： 1. 指导物业服务部制定物业管理工作实施细则中的客务服务部分，以及相关岗位工作
14、指导手册； 2. 牵头组建客务服务专业团队，重点在会议服务、前台接待、客房服务方面组织开展案例收集、教材开发、专业培训等工作； 3. 负责对客务服务工作相关的管理制度、操作规范和标准的执行情况进行监督检查； 4. 协同公司总经理工作部、生产经营部、安全保卫部等部门开展专项检查工作。 （四）物业服务部工作任务包括： 1. 制定物业管理工作实施细则中的客务服务部分，以及各岗位工作指导手册； 2. 协同物业管理部组建客务服务专业团队，组织开展本单位客务服务专业，特别是会议服务、前台接待、客房服务方面的案例收集、教材开发、专业培训等工作； 3. 负责对客务服务日常工作进行监督检查； 4. 协同公司总部其他部门开展客务服务相关工作。第四章 物业服务工作基本要求与标准 第十四条 环境保洁应按以下基本要求做好工作: （一）保持良好的仪容仪表,注重基本的礼仪礼节规范; （二）熟悉拖把、吸水机、清洁剂等常用工具的使用方法及常用材料的特性特征； （三）必须严格按照操作规程开展工作，并做好安全防范； （四）有计划地组织开展工作，并对可预见或曾经发生过的突发性问题提前做好应急预案。第十五条 环境保洁工作应做到以下基本标准:（一）室外的环境保洁工作要按照“六不六净”、“三优三化”的标准进
