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1、目录第一章总论- 4 -1.1项目背景- 4 -1.2项目概况- 5 -1.3问题与建议- 7 -第二章 项目建设的必要性- 8 -2.1项目建设的指导思想- 8 -2.2项目建设背景- 8 -2.3项目建设的必要性- 9 -第三章 项目建设条件分析- 12 -3.1项目建设位置- 12 -3.2项目建设条件- 12 -3.3项目建设环境- 14 -3.4结论- 14 -第四章 项目建设方案- 16 -4.1项目建设标准- 16 -4.2项目建设规模- 16 -4.3主要技术经济指标- 16 -4.4建设内容及设计方案- 17 -4.5公用配套工程- 19 -第五章 节能措施与评价- 21 -
2、5.1节能措施综述- 21 -5.2编制依据- 21 -5.3建筑专业的节能措施- 21 -5.4其它节能措施- 23 -5.5节水措施- 23 -5.6成立节能机构- 24 -第六章 生态环境影响分析- 25 -6.1环境设计依据- 25 -6.2环境现状- 25 -6.3环境影响预测- 25 -6.3.2声环境- 26 -6.4环境保护措施- 26 -6.5综合评价结论- 28 -第七章 消防与安全防卫- 29 -7.1消防- 29 -7.2安全防卫- 30 -第八章 项目组织管理与施工进度- 32 -8.1项目组织管理- 32 -8.2项目进度安排- 35 -8.3招投标计划- 36 -
3、第九章 投资估算与奖金筹措- 41 -9.1估算依据- 41 -9.2估算范围- 41 -9.3估算取费标准- 42 -9.4投资估算- 43 -9.5融资方案- 43 -9.6资金来源- 43 -第十章 效益及还款能力分析- 44 -10.1社会效益评价- 44 -10.2经济收益分析- 48 -10.3效益分析结论- 50 -第十一章 结论与建议- 51 -11.1结论- 51 -11.2建议- 51 -第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称穆屯村城中村改造项目（商业用地）1.1.2项目承建单位概况承建单位：渭南市奥林匹克体育发展有限责任公司项目负责人： 渭南市奥林匹克体育发展有限责任
4、公司是经渭南市人民政府批准，于2009年12月10日正式成立的具有法人资格的国有控股公司，主要从事渭南市体育场馆运行管理、体育产业开发及设施建设、体育赛事组织、房地产开发、房屋租赁等业务，公司注册资金来1亿元人民币。公司注册地址：渭南市朝阳大街中银大厦16楼。1.1.3编制依据中华人民共和国城乡规划法城市房屋拆迁管理条例国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干问题渭南市委、市政府关于进一步加快城镇化建设的决定渭南市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要渭南市城市建设总体规划（2008-2020）渭南市区房屋拆迁管理暂行办法陕西省城市规划管理技术规定项目单位提供的有关资料1.1.4项目提出的理
5、由和过程为了改善穆屯村“城中村”居民住房商业配套问题，提升渭南城市中心区域品位，完善渭南城市中心区功能，为市体育中心提供资金支持，市政府决定，在进行体育中心建设的同时，将体育中心周边地区451.715亩土地用于商住开发建设用地，通过市场运作招、拍、挂等方式融资建设。这样一个方面改善城市中心区的商业配套，另外一方面加快城市基础设施建设，提高城市中心区土地使用效率，渭南市奥林体育产业务发展有限责任公司提出了该项目的建设意向，项目提出后，公司进行了大量的调查研究，研究结论认为，项目的建设对提高城市品味、加快城市基础设施步伐、改善城中村群众生活，扩大城市就业以及解决渭南市建设土地不足问题有重要的意义。
6、1.2项目概况1.2.1项目区位置该项目拟建地址位于乐天大街以北，市体育中心以西，新盛路以东，北邻住宅综合楼一区。项目规划总用地451.715亩。1.2.3项目建设规模与目标 渭南市奥林匹克体育中心商业改造项目总占地451.715亩。其中建设用地381.169亩，绿化用地30.807亩，代征乐天大街用地30.894亩，规划路7.845亩。采用招、拍、挂形式，由开发商建设。主要建设商业综合用房。项目规划总建筑面积45万平方米，其中商业房43万平方米，公共建筑2万平方米。配套建设道路、供水、供电、绿化、采暖、消防、监控、网络、通讯等公用设施。1.2.3主要建设条件该项目建设条件较好：一是国家和渭南
7、市政府对加快城中村改造和改善城市居民住房条件出台一系列扶持政策，支持城市基础设施建设和城中村的改造；二是项目建设方案符合渭南市城市总体规划（2008-2020）；三是项目建设区位于渭南高新区，交通、电力、供水等基础条件较好，可以满足建设要求；四是项目建设涉及的村民对项目建设持支持态度，确保了项目建设顺利进行；五是项目建设紧邻渭南市体育中心，周边有陕西省首家三级甲等医院渭南市中心医院、渭南市文化艺术中心、博物馆等大型公益性建筑，紧靠渭清路、乐天大街等城市主干道，区位优势明显，开发潜力较大。1.2.4项目总投资估算及资金来源项目估算总投资9亿元。其中：主体工程投资约6.5亿，配套工程投资1亿，前期
8、工程费用近5000万，基本预备费5000万，建设期利息5000万。资金来源：招商引资。1.2.5项目建设周期本项目建设期限为4年，2011-2014年。1.3问题与建议该项目的建设符合国家政策，建设依据充分，项目提高城市品位，改善了城市环境和居住条件，给城市中心提供较完善的商业配套。渭南市政府对该项目大力支持，召开专题会议研究解决建设中存在的突出问题。该项目建设条件优越，社会效益显著。项目建设的主要问题有二点：一是项目涉及前期拆迁，其进度决定了本项目的进度。二是项目投资较大，资金落实有一定困难。为确保项目建设顺利进行，建议建设单位做好以下工作：一全力做拆迁工作，为项目建设创造前提条件；二是多渠
9、道筹措建设资金，加强招商引资力度；三做好规划及前期设计工作，力增建成后为渭南城市亮点；四抓好工程项目管理工作，确保工程质量进度和投资目标的实现。建议政府管理部门尽快批复项目相关文件，使项目尽快启动。第二章 项目建设的必要性2.1项目建设的指导思想穆屯村“城中村”改造以改善城中村综合环境，完善城市公共服务功能，构建和谐社区为目标，按照政府主导、市场运作、科学规划、综合改造、尊重民意、因村制宜、利民益民的原则，坚持以城市规划为指导，以机制创新为基础，以城市基础设施建设、地块开发及安置房建设为抓手，以实现农村转变为城市社区为主导，加强“城中村”改造的控制和引导，充分消除在景观、体制、社会、经济等方面
10、的城乡差异，从而实现现有村民居住社区化、保障社会化、环境生态化的战略目标。2.2项目建设背景近年来，渭南市经济发展较快，2009年全市生产总值实现655.5亿元，较上年增长14.3%。工业生产持续增长，全市规模以上工业累计完成工业总产值696.32亿元，同比增长19.3%。全市城镇居民人均可支配收入13652元，增长24.1%。固定资产投资完成333.59亿元，比上年增长54.5%，全社会固定资产投资完成509.39亿元，同比增长52.7%，其中城镇固定资产投资完成457.05亿元，增长59.9%，基础设施完成投资139.5亿元，增长23.1%，一大批城市基础设施建设项目开工建设，市政府安排的
11、2009年城建项目，是建市以来数量最多、规模最大、投资额度最高的一年，中心城市总投资达38.73亿元。渭南市委、市政府新近出台的关于进一步加强城镇化进程的决定中，明确将渭南中心城市的发展定位为国际山水文化旅游城市；关中东部新兴工业城市；秦晋豫黄河金三角商贸物流澡心城市；关中最适宜人居的绿色生态文明城市。并按照每年增加1.6万城市人口的增长速度，力争到2020年中心城市人口将达到60万以上。穆屯村所处位置是将来渭南市城市中心，东邻渭南市文化行政办公区，与渭南市中心区绿色走廊相连，东北部为渭南市行政中心，南、西靠渭南市商住区，北部为渭南市将来的重要交通通道，对渭南市城市形象影响较大，因此，必须尽快
12、进行城中村改造，以改变目前村庄与城市不相适应的状况，促进城市面貌的改善。本项目为总体改造提供商业配套，提升渭南城市中心品位和城市形象有重要意义2.3项目建设的必要性2.3.1项目建设是加快城市社会文化发展，提高群众生活质量的需要社会文化发展要求市民群众形成先进的文化观、价值观。通过提高了城市的整体品位，推进了城市发展。该项目就是利用目前城中村珍贵的土地资源，通过住宅开放建设，改善居住环境，完善社区功能，改进医疗卫生、文化建设条件，提高城市人口质量，推进城市社会文化进步，为渭南中心城市发展奠定基础，对提高渭南城市整体形象带来有利条件。2.3.2项目建设是加快城市可持续发展，推进城市化和现代化的需
13、要城市要发展，就必须要有充分的土地资源来支撑。渭南市由于地理位置限制，目前可供开发建设的土地资源日益枯竭。该项目的实施，将形成可供开发的土地资源，为城市发展注入了活力。2.3.3项目实施是建设生态型城市的需要该项目的建设，将对穆屯村城中村进行改造，在满足人们生活必须的住房建设的同时，建设大量的绿化，满足人们休闲和健身需要。据测算，项目建成后的总体绿化率将由目前的不足15%提高到45%左右，消除了一批城市卫生“死角”，美化了城市环境，对建设生态型城市有重要的推动作用。2.3.4项目建设是加快城市基础设施建设的需要随着项目的建设，将配套建设道路、电力、通讯、医疗卫生等公共服务设施，使群众的居住环境
14、大为改善。也促进了城市基础设施建设。2.3.5项目建设是提高城市管理水平的需要该项目的实施，将为渭南市高新区城中村改造提供成熟的经验，为大规模进行城中村改造打下基础，为提高城市管理水平创造了条件。2.3.6项目建设是提高群众收入和保障水平的需要项目实施后，一方面可以为每户拆迁群众提供一套成本房和25平方米的商业建筑，用于补助群众的收入；另一方面，项目实施后，可以为当地群众提供就业岗位，提供群众收入。据测算，项目的实施，每户群众年收入将增加10000元以上，大大缩小与城镇居民的收入差距。同时，项目建设时，将充分考虑当地居民的社会保障问题，同步建设一些保障性设施，提高群众的社会保障水平。第三章 项
15、目建设条件分析3.1项目建设位置该项目拟建地址位于乐天大街以北，市体育中心以西，新盛路以东，北邻住宅综合楼一区。项目规划总用地451.715亩。3.2项目建设条件3.2.1气候气象条件项目区区内气候为暖温带半湿润大陆季风气候，春季温暖，夏季炎热，秋季多雨，冬季寒冷干燥，四季分明。据渭南气象站1953年-2000年资料，多年平均气温13.5，最高42，最低-15.8，多年平均降水量578.11mm，最大年降水量835.6mm，最小年降水量301mm；多年平均蒸发量1336.2mm，最降水量的2.3倍，年内降雨量主要集中在7、8、9月份。3.2.2工程地质条件渭南市区座落在渭河南岸的-级阶地上，南依坡塬，北濒渭河，尤河南北穿越而过。海拔在338-405米之间，地势较为平坦，由南向北倾斜，坡度0.5-5之间，平均坡降3，土壤承载力为12-22T/m2，属-级非自重湿陷性黄土和级自重湿陷性黄土。渭南市城区属汾渭地区渭河小区东部。其地质构造是汾渭内陆
