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1、商场内铺操作方案 经过前期与开发商的接触和协商，对商场内铺采用“产权式商铺”的方式销售，现将具体运作方案和需遵循的原则分析如下：一、 产权式商铺的实现手段及方式1、产权式商铺是典型“两权分离型”商铺，投资者购买商铺后，只拥有商铺的所有权，而不拥有所购商铺的使用权。众所周知任何房屋的使用权都是衍生在所有权之中的，因此，产权式商铺的运作必须建立在剥离使用权和确立所有权的基础上。可见产权式商铺势必历经两个程序过程、发生两种经济行为、建立两种法律关系、创造两种收益模式。两个程序过程：一是剥离产权商铺的使用权，集中掌握（租赁）在经营管理公司手中； 二是确立产权商铺的所有权，分割转移（销售）到投资自然人手
2、中。两种经济行为：一是投资自然人购买商铺时，发生的商品房买卖（交易）行为；二是投资自然人出租商铺时，发生的商铺租赁（非交易）行为。两个法律关系：一是投资人（买受方）与开发公司建立的的商品房买卖合同关系；二是投资人（出租方）与经营管理公司建立的商铺租赁合同关系。两种收益模式：一是投资人（出租方）出租商铺使用权，获取租金静态收益模式；二是投资人（出卖方）出售商铺所有权，获取增值动态收益模式。运用产权式商铺的手段，实现“大商场，小业主”的运作方式，建立所有权、管理权、经营权三分离的运营模式。2、实现产权式商铺的三种手段的应用内容 商铺销售总价12万元，出租期限12年，年回报率7%，期满退铺 租赁商用
3、房租赁合同内容：租赁期12年，租金每年为商铺总额的7%，期满退铺托管商用房托管合同内容：托管期12年，每年收益为商铺总额的7%，期满退铺合作合作经营商场协议内容：合作期12年，分成收益为商铺总额的7%，期满退铺3、实现产权式商铺的三种手段的法律责任比较租赁方式：就是直接承租经营，在法律、法规上，有较完整的概念和操作规定，其税种费率明确，法律责任清晰，政府部门租赁监管，投资者的收益列入经营成本，收益水平与经营管理公司经营效益无直接关联，对投资收益的保证既有义务又有责任。托管方式：就是委托经营管理，在法律、法规上，概念明确、授权充分、操作规范，是典型的合约式经营行为，政府无法监管，有关条例未加限制
4、，投资者的收益表现为直接经营收益，经营经营管理公司的经营效益高低直接关联，投资者收益水平的高低，投资收益“随波逐流”，对投资收益保障是有义务而无责任。合作方式：类似实物投入合作经营，在法律、法规上，没有完整的概念和操作规定，是典型的合约式经营行为，政府部门不监管，完全市场化，投资者的收益表现为全部经营利益分成；经营管理公司经营效益的保障性不确定，自然无法承担保障责任。4、实现产权式商铺的三种手段的共同特征和市场应用情况分析共同特征：三个主体，开发公司（法人）、投资者（自然人）、经营管理公司（法人） 两份合同，使用权控制商用房管理合同；产权转移商品房买卖合同 合同关联性，当事人相同投资者；标的物
5、相同商品房。以商业经营为先，强化合同经营效应作用-租在前，售在后；即管理合同在前，买卖合同在后。应用情况：、租赁、买卖这两种方式，在法律、法规上，有较完整的概念、规范、操作的规定，其税种费率明确，法律责任清晰，政府部门监管完备。、托管、合作这两种方式，在法律、法规上，没有完整的概念、规范、操作的规定，是典型企业经营行为，政府部门无法监管，责任模糊，执行特别税费。、在商业地产开发销售中，托管委托经营方式应用最多、最广泛；租赁承租转租方式应用最早、最规范；合作合作经营方式已经出现、在起步。综上所述，建议推广使用“委托经营方式”或“合作经营方式”操作产权式商铺。二、 商铺的分割原则1、 主题的原则
6、商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。 2、人性化的原则 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。 3、科学利用的原则 商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有
7、可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。 综上所述，本案商场内铺的分割在遵循1、2条原则的前提下，注重第3条减少空余面积。目前各大城市商场内公摊系数都有达到50%的情况出现，这样有利于后期经营，但销售难度较大，例如投资者购买了20的商铺，而呈现在业主面前的使用面积只有10。虽然本案的投资者不用自己经营，但我们也应尽量规避这一不利因素，把公摊系数控制在25%左右，将有效销售空间面积提高到最大化，这样能使业主容易接受，也能为开发商带来更多收益。三、 商铺的销售价格制定策略现今房地产市场上销售进程策略主要采用渗透定价策略或
8、取脂定价策略，渗透定价策略主要采用低开高走的价格策略，而取脂定价策略一般采用高开低走的价格策略，而大多开发公司都采用渗透定价策略。而对本案而言，是采用产权式商铺的方式销售，其价格制定应注重以下原则：1、 回 报 率这是最重要，最直接的数据，一般的原则是把它建立在投融资平衡点。所谓投融资平衡点，其基本思想是投资收益额能够足额地偿还按揭（融资）还款额。 举例说明：商铺总额10万元，投资回报率7%，投融资比例1:1,首付5成，按揭5成。 月租金收入： 100000 元 7 % 12 月 = 583.33 元/月 月还贷支出： 5 万元 111.66 元/月.万元 = 558.30 元/月 显然，收入
9、与支出相平衡，收入大于支出，还贷有保障。2、总价范围在具体制定价格以前应进一步了解税收方面的问题，如果在每铺月回报在800元以上，政府部门收取税费的话，那么每铺的总价应在（800127%）14万元以下，这样就在面积和价格的制定上注意这一点；如果不收取税收，则单铺总价也不要过高，控制在20万元以下，大部分铺位在10万元左右为最佳，因为中小投资者在消费群体中占大多数，样制定价格有利于后期销售速度。3、定价依据 前期确定对商场部分在确定经营商家后再进行销售，那么在价格制定时第一种方式是根据最终与经营方确定的年租金来推算价格，这样考虑到实际销售率后，租金收益与回报额能达到持平，甚至有节余；第二种方式就
10、是开发公司可以根据成本+利润的方式提前制定销售价格，再根据预测实际销售率来推算租金水平，作为招商过程中的租金要求。四、资产处置合同期满商铺资产的如何处置。一是进行交易，退铺、回购、优先购买；二是不进行交易，续租、自主经营、业主委员会决策。 商铺投资是产权式商铺是一种新型的、大众化的投资模式。它除具有其独特的一面，又具有与传统投资模式相象的一面，不妨细想一番。象储蓄 -买个商铺象“存本” 每月租金象“取息” 貌似存本取息的储蓄 神似投资房产获收益象股票 -出租使用权得租金 象似“股息”和“分红” 出售所有权得收益 象似“博差”赚“增值”象债券 -企业实力作保障 座享其成分利润 长期经营 稳健运作 资产保障 空间无限象基金 -专业公司经营 专业人士管理 无需操心打理天天有收益 月月拿回报 年年能增长象收藏 -城市的中心 核心的商圈 绝版的地段永恒的房产 有限的商铺 稀缺的土地抢到就赚到 买到就升值 拥有能富足象工资 -月月银行来领取 方便及时贴家用 租金源源不断 价值日日看涨 保障年年增强 租金回报-即投即得投资效益-立竿见影 / 文档可自由编辑打印
