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1、广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西机场高速以东、北环高速以北的区域。其定位是广州北部重要的商贸 文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场云尚、绿地缤纷天地以及一线临街商铺。白云新城商圈版块调研项目分布图半亭m云金咎创意园I百僧广场rK?卜语 大黄北农厂州市白云区+ 峦涝服劳电心wB云銅冏业广场图例”凯徳广场 绫纷天抱十倒意大克此 73环球国 聊心1 as百信广琉tJr艮正阳大臣f文拿崗小字云琴主态公囚上站库百佬广埼SL5股和上晓L击乐嘉需幵达广炳 ! rH誌栈道-倚松楼曰刊
2、广州币儿蚩公倒 用:亍rji 广ffl /坪翊广圳白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在 2004年开张后就创造了百货零售业当年开 业即盈利 583 万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版 图扩张到了白云区。如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成 熟的商业体。自 2012 年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合 体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前 两者。数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过 20 万，节假日超过 50 万。近几年,随着多个
3、商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。2015 年以前, 白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如 今绿地缤纷天地及凯德广场云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时 代。百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地缤纷天 地、凯德广场云尚则选择了中高端路线。白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带， 是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星 城市直通广州的必经之站。百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活 的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐
4、饮方面已经 不能够满足消费者需求。百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万 平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5 万平 方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐 克 、阿迪达斯、 歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、 发型设计、美体 SPA 等生活配套商家。 2012 年，广州最大 “苹 果”APPLE专卖店落户百信广场。百信广场概况95%持5號出经養僉或500个开业时间2005年经营状况:位置为新市卫謫业中心，商业发达人流巨大。夕号養蔑無帝蛊站8夕米反达广禾创禅 按资（A 却有頃公司积共五期*现己开三搦牛臣信 广场（一期）4 34万平方 米
5、；巨值对歯街（二、三 期）：25万平方米广州市圍芦物业经籃餐遅有 陋公司停车拉 主力商户广吏巨货、冢乐議超市、UMIQLO頑線店、筐ig 电影院址巴克、稻香酒家、APPLE苹累专换店#百信广场周边居住人口众多，常任人口超过（万，所处广州白云万达广场坐落于广州白云新城，项目包括商业中心、五星级 酒店、城市步行街、甲级写字楼等，进入近 10家主力店及大型室内 步行街近 200个国际国内知名品牌，且均为其品牌的全国旗舰店，是 目前已开业和在建的万达广场中的首个A级旗舰店，也是华南地区全 新的城市综合体，项目集中了万达所有的最优势资源，其主力店包括 万达百货、万达电影城、大歌星量贩KTV、大玩家超乐场
6、、沃尔玛、 国美电器等。万达广场概况万达新业地产題总瘙筑画积购罚宇心总3EKS 駅为7”4万平方米经盪换st100%直持捞业公闵广州万达物业置理有瀬竝司停车拉2000个开业时的2010 年主力商户万达巨货、万达电彩城、大aKTV.大玩冢 超乐烁 沃尔玛、国美电翌等项目定拉区壕星期物甲心项目地址广州市言云区云城京路5小寻踣线距骞地铁2号线飞翔公罔円站454米五号停机坪购物广场 广州五号停机坪购物广场位于原广州白云国际机场候机楼，广州白云 新城商圈核心地块。为保留旧机场历史人文情怀，G5创新采用“航空” 为商场主题，整座建筑由原广州白云国际机场候机楼改建而成，并结 合富有航空元素的建筑空间设计、最
7、新的投影成像技术，将“航空”的 主题以不一样的表现方式呈现。五号停机坪购物广场概况开爰商摺都实业 团总攫簞茴积13万平方米莠西广塢茴积旳万平方 米展数3S停辛拉约2500个开业时间2011年夕月8E主力商户广忻运冢天圾品、天河皴巨货*永旺超市、證天嘉 禾影誠皇僉无印茂品、金宴贝早載中心、 星期8小鍾、焉乐儿主题埜卑白云金枣圍品合斷顼目定拉*航空”主体大型综會购物中心顼目地址广州市自云区机场路云窗衝353様路线广卅地侯2号幾日云公园站A出口西行500米；公交站云营站”凯德广场云尚凯德广场云尚位于白云区云城西路890号，处于白云新城商业中心 和文化中心的交汇处。项目占地面积 3.98 万平方米，建
8、筑面积 8.6 万平方米，是一个集餐饮、娱乐、零售、家庭体验业态为一体式购物 中心，建筑物层数为地上 6 层、地下 2 层。凯德广场云尚概况规划中的地铁 14号线，建筑面积约4万平方米，包括地下2 层及地上4层。从业态来看，绿地缤纷天地定位为一站式亲 子时尚购物中心，主打餐饮与家庭亲子体验。绿地缤纷天地概况开发商3ia*a总建筑閒积廊物中心总運頼画駅为4万平方米20156 月 20 日主力裔户蘇祷稱灵丿L毎乐园、gLOVEBAR.九毛九、乐 裔活动和4 K+ffi3tKTV顼目定拉一站氏奈子时曲菇物中心项目地址广卅市白云区云域西莘888号路线地铁2号线“总云站A出口一线临街商铺万达金街万达金街
9、位于白云万达广场B区商业和C区写字楼之间，呈U字形围绕在万达广场外围。万达金街的商铺均为上下两层，开业之初皮具、服装店面占据金街较大的比重，不到半年，许多服饰类商户选择自主退出，随之而来的则是大量餐饮行业进入金街。因此餐饮、美容美甲、数码产品等零售业务为金街的主要业态。序号放盘案例客流量建筑面积月租金悟息来海备注调査时何（平方米）（元/甲育耒）1万这辰街80163中育枣萬5米.均 可囁两层* 无转让费2017.112 牙达鱼街95168中介2017. H(3万达金街般105165中存2Q17. n4万达金街160137中介2017. n5万这萤衝较大)00150中介2017. H6万达盖街较丈
10、901852017.11百信广场街铺百信广场是白云新城核心商业地段，该区域成熟，社区居住人口已逾 七十万，人流量巨大，生活配套完善，大型商业综合体、医院、学校、 银行一应俱全。经营业态多为餐饮和服饰，由于该地段空置率低，回 报率高，租金每年见涨，因此出售的商铺不多见，可出售的商铺主要 为百信广场开发商少数放售的街铺。租金方面，百信广场周边的临街商铺（非百信物业）的租金也随着地 铁 14 号线在建而水涨船高。百信广场对面的汇侨南路街铺租金在 350-500 元/平方米之间，小面积的街铺可达到 500 元/平方米以上， 而紧挨百信广场的街铺租金可以达到800-1200 元/平方米。序号放盘探例喪逍
11、涵积月祖金信恩来盪（平方茉）（元/平方米）II大36L200中介2017丨i2百僧广场临街_骰280350中介2017J1卜言也广场临街_股15635中介2017.114巨佰广场味街大152000中介2017J15汇侨新域省锚较大60300中介2017.lt；6巨信广场临苛较大18L800中介2017.lt广州城市规划“东进北拓”正在快速推进，一直以来为商贸批发聚集 地、陆空交通枢纽基地的白云区新规划下迎来全新的发展机遇。加上 广州核心商圈建设基本完善，可供应土地资源稀缺，近两年核心商圈 已经少有大型购物中心推出，城市商业向周边区域外拓是必然趋势。 白云区白云新城在广州市 “十三五”规划已经被
12、列入广州重点功能发 展片区，未来商业潜力不可小觑。此次调研范围中，除百信广场人气极其旺盛之外，白云万达、凯德广 场、5 号停机坪客流量适中，而绿地缤纷天地人气稍显不足。白云新 城版块虽林立多处中高档住宅小区，还有大片住宅物业开发建设中， 但居住人口数量并不客观，加之几大商业综合体分流严重，因此商业 体之间客流、人气、租金上差异较大。白云金街租金从开业至今有过 几次较大幅度的变动，经过前几年的低迷状态后，近年租金有逐渐回 升；目前稳定在 150-180 元/平方米之间，业主多以能尽快出租为目 的，售价仍旧维持在购买价时的水平。相比较白云金街，百信广场临 街商铺则价格惊人，作为白云区最繁华的商业综合体，百信广场除开 发商放售的五期临街商铺外，几乎再无业主转手出让。临街售价在 15-20 万之间。虽然白云新城商业当前还在培养阶段，但竞争已经开始，百信、万达、 绿地、凯德等商业地产房企现行入驻。凭借规划利好和招商优惠，未 来，势必还将吸引众多实力房企的争相入驻
