成都中海名城项目设计构想

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1、中海名城】项目策划书项目设计构想1. 项目概况1.1 地理位置及素质【中海名城 】位于市南部的高新技术开发区， 处于二环路与三环路之间， 西 临高新大道，北临紫荆西路， 东临元华路和肖家河， 南临机场路西延线和体育公 园。项目所处的高新区始建于 1988年，1991年 3月被国务院批准为国家高新技 术产业开发区。经过十年建设， 该区形成了一区多园的管理模式， 初步形成电子 与信息技术、 生物医药工程与现代食品三大主导产业， 是一个新型的高科技产业 园区。但由于初始规划的局限性， 该园区尚无与园区建设相适应的生活配套设施。 【中海名城 】的开发建设，正好填补这一空白。1.2 项目宗地及周边环境

2、项目用地的西北部现在是电缆厂的主厂区，目前正在生产；用地的北面（即 紫荆西路北侧）有倍特幼儿园（对外接收学生） 、高新区实验学校（含小学、初 中及高中部）、高新区电信局、农贸市场；用地东侧的肖家河神仙树段目前尚未 整治（位于高新实验学校东侧的肖家河已整治成示段，景观尚可） ，枯水季节景 观较差，丰水季节水流较急，景观良好。用地有部分厂房和旧民房需要拆迁，根 据用地协议，高新区政府将于今年 9月 30日前完成首期用地的拆迁并交供我司 约 100 亩土地。南面：规划路尚未形成， 该规划路将由高新区政府按照用地协议的时间要求 逐段完成，且不影响我司的分期开发计划；体育公园正在建设中。北面：紫荆西路已

3、完成大部分， 尚未修建的路段（约 150米）居民已经搬迁， 但房屋尚未拆除，根据“用地协议”的规定，高新区政府将于2000年 12月31日前完成该路段的建设并确保通车， 紫荆西路元华路东侧路段正在建设中。 紫荆 西路北侧的倍特小区除“金叶苑” （约 1.5 万平方米的低档住宅）外已全部建成 并已入伙。东面：元华路已形成并通车，但有部分道路仍为原郊区道路（长约 200 米）根据“用地协议”，高新区政府将于 2001年 3月31日前完成该路的市政化改建 及肖家河神仙树段的治理（包括其两侧各宽5 米的防护绿地建设） 。高新区的商业配套（如农贸市场等）位于该路的北段。元华路东侧有部分旧房（已列入拆迁

4、围，其用地性质为住宅小区） ，【中海名城 】隔元华路与东边的银都花园、紫荆小 区相望。西面：高新大道已建成，新道路也是成雅高速公路的入口，三期地块西侧临 近高架桥的起点。隔路相望有地奥、恩威、西门子、机电设备等现代化新型工业 厂房。1.3 交通状况及市政建设1.3.1 交通状况根据目前状况，用地周边公共交通较为便利，有26路、 28路、78 路共三条公交线路经过地块，其中， 26 路公共汽车由红照壁开往国防乐园，停靠神仙 树公交车站； 28 路公共汽车电缆厂发车，穿行红星路开往火车北站； 78 路公共 汽车由电缆厂发车，经天府广场后穿行蜀都大道开往西部的金沙汽车客运站。用地周边道路通畅， 驾车

5、出行可以很方便地到达市中区、 火车南站、机场、 峨眉山、等地。出地块后延高新大道向北穿过二环路（距离地块两分钟路程）和 一环路（距地块四分钟路程） 可便利达到市中心各地 （十五分钟到华西医大附属 医院，二十五分钟到达天府广场） 。成雅、成乐及机场高速入口紧邻地块，二十 分钟可到机场，五十分钟可到，交通极为便利。1.3.2 市政建设高新区通过十年建设， 市政配套设施较为完备。 但具体到用地周边道路两侧 的市政管网， 就目前情况来说并不完善， 需要由高新区政府按照用地协议的时间 及容要求及时配套到位。目前状况如下：给水情况：沿紫荆西路现有300供水管线，高新大道现有600供水管 线，元华路的北段已

6、埋设300供水管线。污水情况：沿紫荆西路现有800污水管线（沿紫荆西路排向三瓦窑方 向），高新大道现有800污水管线。雨水情况：沿紫荆西路现有1200雨水管线（沿紫荆西路排往肖家河）， 高新大道现有 1200雨水管线。 供电情况：沿紫荆西路现有 10 千伏架空供电线路，高新大道现有 10 千 伏架空供电线路，元华路现无供电线路。燃气情况：紫荆西路上无燃气管道，高新大道西侧现有159天气气管道且在东侧有预留接口。 供热情况：南星热电厂可提供供热条件，主管道已经敷设到紫荆西路电 缆厂大门口附近，电缆厂目前正在使用。 及有线电视情况：紫荆西路北侧有电信营业厅，高新大道已埋设 2.5 万 门通信电缆；

7、高新大道已埋设光纤电缆。1.4 肖家河现状及公园的规划1.4.1 肖家河现状 源头：肖家河发源于清水河，清水河流过西二环路清水河桥后，主流流 往府南河，支流形成肖家河。分支处有铁栏过滤漂浮垃圾，栏后有一水闸，控制 肖家河水量。从水闸处了解及堤上水纹高度，其控制水位在 2.5 米左右 污染情况：肖家河主要流经居住小区，无工业污染源。但因流经地段新 开发小区较多， 以及市政路大量修建， 导致建筑垃圾增多， 并长期堆放在河岸边， 导致河水污染，这也是河水在枯水季节发出臭味的主要原因。 水量：肖家河河道宽约 10 米，河堤宽 47米，堤高一般在 44.5 米，从 河堤水纹线看，水位高时不超过 2.5

8、米。每年 5 1 0月份为丰水季节，河水流量 较大，神仙树段水流较急，河水无臭味； 11 月至次年 4 月份为枯水季节，河水 流量很小，神仙树段水流缓慢，河水臭味明显。 高新区管委会为了改善高新区的环境，已计划对肖家河神仙树段进行彻底治理，并已经在高新实验学校东侧形成了约 1KM的示段，神仙树段的河道治理 会在 2001 年 3 月份完成。1.4.2 公园的规划按规划肖家河神仙树段西侧高新区拟兴建沿肖家河长约 900米、80 米宽（防 护绿地宽 5 米+河道宽 10 米+防护绿地宽 5+公园 60 米）的公园，拟做成开放的、 可供市民健身、休闲的带状绿化空间。河堤设计成生态性、自然状、活泼的绿

9、化 小环境，肖家河神仙树段将彻底整治。1.5 项目所在区域经济发展状况1.5.1 高新区域经济状况高新区已从起步区的 2.5 平方公里发展成规划 40 平方公里； “九五”末实 现GDP1O0乙元；工业总产值200亿元（现有外资企业 240多家，高新技术企业 275家，年产值过千万元企业 70多家，过亿元企业 20家。区目前人口约 20万）； 2010年计划实现GDP450乙元，工业总产值1050亿元，建成中国重要的科技创 业区，中国西部经济的高地， 市经济发达、 社会文明、环境优美的现代化新城区。1.5.2 高新区战略地位及人才战略中央制部大开发战略，从趋势分析， 、将是重点和快速发展的区域

10、，针对， 高新区则是发展的重中之重。在人才战略上，从 2000年7月起，进入高新区企 业博士后科研工作站工作的博士，两年将获得 10万元的政府补助经费。高新区 每年还将拿出 300 万元创新奖励基金奖励有突出贡献的各类人才。 在户口、职称 评定及税收政策等方面也将对引进的高级人才大开“绿灯” 。据悉，按高新区的最新规定，从外地进入高新区工作的饿高级人才及配偶、 子女一律优先办理市城区常住户口， 本人落户之前， 其子女入托或就学即享受区 户籍待遇。户口、人事行政关系、人事档案不在的高级人才，在高新区工作满一 年即可申报专业技术职称，不受工龄、 出国前职称和任职时间限制； 正式调入高 新区的高级人

11、才取得突出业绩者可破格申报高一级职称，不受学历、资历、 任职 时间限制。高新区财政每年拿出 100万元作为高级人才创办企业的启动经费 （留 学人员、博士另有渠道），每年拿出 300万元给在高新区技术产业发展中贡献突 出的高级人才。其所获奖励和股权收益如用于再投入高新区技术成果产业化项目 或投资新办企业的，免征个人所得税。海外留学人员在区工作期间的工薪收入， 个人所得税起点按境外人员对待， 入区定居者其出国前工龄和回国后的养老保险 缴费年限合并计算。 进入高新区区域性博士后科研工作站工作的博士， 高新区管 委会每年给予每人补助 5 万元（共两年），由其个人自行支配。据最新了解， 39 家博士公司

12、已入住高新区。这些博士中包括一名中国工程 院院士、一名美国科学院院士和 13 名博士后，大部分系从美、德、日、英、加 等国归来的留学生。2房地产市场现状及发展趋势2.1 房地产市场的现状调查2.1.1 投资情况统计显示， 1999 年房地产共完成投资 93.97 亿元，较 98年增长 17.5%，其 中完成住宅投资 55.4 亿元，增长 21.7%。99 年新开商品房 593.45 万 m2, 同比增 长 17.8%，新开工项目比重为 44.7%。2000年 13月市房地产开发完成投资 12.3 亿元，同比增长 34%，其中住宅 8.23 亿元， 同比增长 27.8%，新开工面积 182.34

13、 万m,同比增长96.2%。2.1.2 开竣工情况1999年 新开工总规模中,住宅面积为 460万平方米,占 84.8%；1999年商 品房竣工总量达 444.24 平方米,同比增长 36.7%。2.1.3 销售情况1999 年全年销售商品房 370.5 万平方米, 同比增长 11.7%。其中,住宅销售 336.9 万平方米,同比增长 8.4%（在住宅销售面积中 , 普通住宅为 216.56 万平方 米,占 64.3%,安居房为 104.7 万平方米,占 31.1%；别墅、高档公寓为 15.65 万平方米,占 4.6%）；写字楼 8.98 万平方米,同比增长 16.2%；商业用房 22.28

14、万平方米,同比增长 86.1%。个人购房大幅上升是 99 年房市最显著特点,去年 个人购房 278.9 万平方米, 同比增长 25.1%,占住宅销售的 82.8%,比重较 98 年 上升了 11.1 个百分点。99 年实现商品房销售额 68.26 亿元,同比增长 38.8%,其中住宅销售 54.43 亿元, 同比增长 26.2%。 2000年 7月市统计局对市城镇居民住房条件、 消费状况 等进行的专项调查显示：今年有 12.2%,即 9万家庭打算购房。2.1.4 空置情况1998年末空置商品房 136.9 万平方米,其中住宅空置面积 91.42 万平方米； 199 9年末空置商品房 124.8

15、3万平方米,同比减少 8.88%,其中住宅空置面积 79.35 万平方米,同比下降13.2%；2000年5月末空置商品房 119.46万平方米,比1999 年同期增加 7.88%,比今年一季度末的 107.93 万平方米扩大 2.6 个百分点,其 中住宅空置量为 82.59 万平方米,比 1999年同期（70.31 万平方米）增加 17.47%, 比今年一季度末的 72.07 万平方米增加 14.6%。另外,根据了解, 商品住宅的空置情况有一定的区域性。 其中市东面和北面 房屋空置率居高； 9697 年房地产热潮中位于老城区商住楼和西面别墅区空置 率高，而我们集中了解的城区南面和西南面新开发的

16、小区因注重小区环境和户型 设计，其空置率则较低。数据表明，虽然商品住宅的销售量在稳步增加，但随着供应量的进一步增 加，商品房的空置率特别是住宅的空置情况不容乐观， 房地产市场特别是住宅市 场的竞争将趋于白热化。从近期市 2000年房地产交易会看：2000年夏季房地产交易会首日共成交各类房屋 1073套，成交金额 3.2 亿元. 其中商品房成交 1046套，面积 11万平方米。为期7天的交易会上，共有 57.06万人次到会咨询，成交各类房屋达 65.18 万 平方米，成交金额达 18.9 亿元。参与人数、房屋成交面积、成交金额创历次 房 交会之最。2.2 房地产市场发展趋势预测商品住宅将是房地产发展主流， 而且住宅市场的竞争也是最为激烈的。 预计 市的住宅市场会有以下几方面的发展趋势