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1、精选优质文档-倾情为你奉上2007年中国房地产形势分析报告建筑房地产要参编写组一、房地产政策环境分析2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。对于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；以及房地产市场的专项整治，加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房具有明显效果，而本年度央行频频加息，更是前所未有。 文件名称出台时间主要内容政策影响关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定1月1日提高城镇土地使用税税额标准，每平方米年税额在1998年暂行条例规定的基础上提高2倍；将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业土
2、地税在2007年前提对房价有影响作用，上海房价一度出现回落。由于征收土地税从出台到变为实际，显示操作困难重重，很难真正意义上起到一支影响房价的飙升。关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知1月24日土地增值税将执行四级超率累进税率按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。显然，该政策的锋头直指开发商的屯地现象。然而累进税率并没有住挡住开发商疯狂拿地的行动。中华人民共和国物权法3月16日不动产登记制度、建筑物区分所有等制度和权利的落实执行将起到肃清行业市场的作用物权法有利于维护产权人的权利，同时也在不同程度上规范市场秩序。但一旦地产商将各种成本摊到购
3、房者身上，成本转移。高房价再所难免。关于开展房地产市场秩序专项整治的通知 4月紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。在房地产开发环节的监查，一定程度打击了权钱交易和违规操作。有利于公平竞争。缓和了民众打击黑幕的呼声。但是这种事情在地方政府依然没有起到太大的作用。关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知8月集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。开发商一面高喊要土地，一边又大量囤积土地。特别是地产上市企业以雄厚的资金来囤地，从而博取土地带来丰厚收益。文件名称出台时间主要内容政策影响国务院关于
4、解决城市低收入家庭住房困难的若干意见8月7日24号文对廉租房和经济适用房制度做出了提纲挈领性的指示：要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应等。24号文的出台标志着政府住宅调控思路的转变，其关键在于要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。关于房地产交易秩序专项整治工作方案的通知9月建设部、国家发展改革委、工商总局联合部署，在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。打击捂盘惜售，使市场的需求回归一个正常的水平，有利于稳定房价，缓和社会矛盾。关于加强商业性房地产信贷管理的通知9月2
5、7日对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。新政策还将第二套房房贷的基准利率水平大幅上调至基准利率的1.1倍。从资金上掐断了炒房团脖子，炒家被套牢或者退出楼市，使楼市回归理性。相关细则的出台，和二套房标准的确定，堵住了政策漏洞。使得房价转凉。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定11月1日开发商只有缴清全部土地款才能拿到土地证，分期付款、分期拿证的传统模式将成为历史。从土地拍卖的源头规范开发。防范金融风险。使楼市归于健康平稳。关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知/外商投资产业指导目录（2007年修订）5月/ 11月通知规定，外商
6、投资内地房地产项目必须通过审批。目录指出，除对外商投资房地产开发作限制外，新增对外商投资二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制等。连续两年对外资投资内地房地产进行限制，再次显现外资来势汹汹的阵势。中国的房地产市场究竟是不是内外资炒热的央行金融政策3-12月央行从2007年3月18日到2007年12月21日连续6次加息，每一步都让楼市绷紧了神经。6次加息的累积效应，连续加息对购房者的心理预期形成一个长期暗示效果。未来金融政策的调整，主要还是看投资增速和消费价格指数（CPI）后续发展情况而定。改变购房者目前贷款意愿。抑制需求。政策整理：建筑房地产要参编写组二、全国房地产开发投资2007年前11个
7、月增速加快，全国房地产开发投资调控影响有望在08年显现。2007年以来，全国房地产开发投资呈现持续加速增长的势头。1-3月同比增长26.9%，1-6月上升到28.5%，1-9月增长30.3%，前11个月增速加快。国家统计局发布的数据显示，1-11月份城镇固定资产投资完成亿元，同比增长26.8%，增速比上年同期加快0.2个百分点。其中，房地产开发完成投资21631亿元，同比增长31.8%，增速同比上升7.8百分点，高于同期城镇投资增速5.0个百分点，已接近2003年宏观调控前的增长水平。与2006年稳中有降的态势对比，2007年房地产开发投资增速呈现明显的反弹势头，但是由于房地产开发投资周期较长
8、，宏观政策对房地产开发投资的影响具有一定的滞后性，预计2008年年初将逐渐显现。图1：2001年1月-2007年11月固定资产及房地产开发投资增长率变动情况数据来源：国家统计局1、分地区：中西部房地产开发投资增速明显高于东部地区分地区看，目前东部、中部和西部地区房地产开发投资增长率仍在上升通道，其中西部地区房地产开发投资增长率已赶上中部地区的增长速度。预计2008年，受到宏观政策环境的影响，东部、中部和西部地区房地产开发投资增速将平稳运行。东部地区增速可能会有所减缓，中部和西部地区房地产开发投资增速仍将在高位运行。（2）分供应结构：住宅开发投资增速仍然最快，小户型和经济适用房比重提高2、从供应
9、结构来看，以住房为主的房地产开发投资增速继续加快1-11月，全国商品住宅完成投资15440亿元，同比增长33.7%，增速比去年同期提高5.3个百分点，占同期房地产完成投资的71.4%，比去年同期提高1个百分点。3、分户型表1：07年1-11月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况单位：亿元，%投资完成住宅经济适用房办公楼商业其他投资完成住宅经济适用房办公楼商业其他房地产开发投资完成额累计21631.915439.9693922.8023222947比重(以投资总额为100)10071.43.24.310.713.6同期16415.711549.5-759.91951.8215410070.3-
10、4.611.913.1数据来源：国家统计局90平方米以下住房完成投资3360亿元，占住宅投资的比重为21.8%，比前10个月提高0.3个百分点，比上半年提高2.3个百分点。其中，经济适用住房完成投资693亿元，同比增长31.7%，增速比去年同期提高21.3个百分点，占同期商品住房完成投资的4.5%。经济适用住房占住宅的比重尽管略有上升，但仍然不足5%。三、房地产开发企业资金来源2007年以来央行执行的6次加息、10次上调存款准备金率以及提高第二套房贷首付款比例等紧缩性货币政策没有对房地产开发资金来源产生实质影响，房地产开发资金充足，利用外资和个人按揭贷款高速增长，紧缩性货币政策未对房地产开发资
11、金产生实质影响。表2： 07年1-11月全国房地产开发企业资金来源构成及同比增长情况（单位：亿元，%）月份资金来源结构（亿元）同比增长（%）资金来源国内贷款利用外资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款资金来源国内贷款利用外资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款1-2月4286.51122.178.21516.18791570.2920.921.512.1232.520.520.526.219.31-3月7125.51760.6131.32495.21427.72738.41585.426.320.9154.423.222.529.920.81-4月9552.32322.4158.532
12、88.41866.237832218.42626.891.725.723.723.912.31-5月121432817.7222.24119.82345.84983.42953.426.228.889.926.72522.511.91-6月15617.63454.8282.35300.729776579.83940.327.825.968.728.425.426.917.61-7月18689.43950.6333.16332.23607.38073.54819.229.621.474.532.230.330.620.21-8月21997.64529.7371.17294.541869802.3
13、5906.335.126.465.935.233.738.428.71-9月253795123.7423.58370.74773.711461.26895.437.930.163.237.434.941.331.71-10月28863.75611.4483.39317.35350.913451.78044.440.230.167.63836.245.633.41-11月320436098.3539.210271.75956.415133.99027.540.83271.938.538.345.332.9数据来源：国家统计局1-11月，全国房地产开发企业到位资金32043亿元，比去年同期增长40
14、.8%。其中，国内贷款6098亿元，增长32%；企业自筹资金10272亿元，增长38.5%；其他资金15134亿元，增长45.3%。在其他资金中，定金及预收款9027亿元，增长32.9%；个人按揭贷款4092亿元，增长80.5%，占资金来源的比重为12.8%，比去年同期提高2.8个百分点，利用外资539亿元，增长71.9%。2008年对房地产行业资金的监管，可能会成为政府的目标。四、商品房建筑与销售1、商品房施、竣工面积：增速小幅上升2007年以来，土地市场的交易和开发明显升温。统计数据显示：1-11月全国房地产开发企业完成土地购置面积34031万平方米，同比增长15.5%，增速同比提高20.7个百分点；完成开发土地面积21428万平方米，同比增长8.0%，增速同比下降30.1个百分点。图2： 05年1月-07年11月地购置与开发面积同比增长情况 图3： 05年1月-07年11月商品房、住宅施工面积及同比增长情况
