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1、 目 录一、项目背背景2二、现状分分析22.1、地地理及区区位分析析22.2、社社会经济济基本状状况分析析22.3、现现状用地地分析222.4、现现状景观观环境分分析32.5、现现状建筑筑分析442.6、现现状公共共配套设设施分析析52.7、现现状道路路分析662.8、现现状市政政工程分分析62.9、现现状环卫卫设施分分析7三、对规划划方案的的解读和和建议措措施83.1、综综合整治治范围883.2、综综合整治治目标883.3、综综合整治治原则883.4、综综合整治治措施883.5、规规划方案案分析及及建议措措施93.5.11 给水水工程设设计93.5.22排水工工程设计计93.5.33电力工工
2、程设计计93.5.44通信工工程设计计93.5.55燃气工工程设计计93.5.66道路交交通设计计93.5.77环卫工工程设计计103.5.88公共服服务设施施设计1103.5.99公共开开敞空间间设计110四、施工图图技术标标准与依依据111五、工程设设计及重重难点分分析1335.1、给给水工程程设计1135.2、排排水工程程设计1145.3、电电力工程程设计1145.4、通通信工程程设计1155.5、燃燃气工程程设计1165.6、道道路交通通工程设设计1665.7、环环卫工程程设计1195.8、防防灾与减减灾工程程195.9、公公共服务务设施设设计2005.10、公公共开敞敞空间设设计20
3、05.11、消消防安全全工程整整治211六、项目投投资估算算24七、图纸228一、项目背背景随着深圳市市社会经经济的快快速发展展，深圳的城城市建设设有了很很大进步步，城市市规模在在不断发发展扩大大，但同同时城市市中的一一些地区区由于生活活环境较较差，已已不适应应现代化化城市生生活，这这些地区区不但影影响了居民的的生活，也也损害了了城市形形象，导导致这些些地区对对人的吸吸引力大大大减弱弱。生活活在城市市中的人人，对自自己所居居住的建建筑物，周周边的环境境、出行行、购物物、娱乐乐及其他他生活活活动条件件有各自的期期望和不不满，这这些矛盾盾主要表表现在：对自己己所居住住的房屋屋的修理理改造，对对街道
4、、公公园、绿绿地和不不良城中中村等环环境的改改善要求求尽快实实施，对形成舒舒适的生生活环境境和美丽丽的市容容抱有很大大的希望望等。为了了解决这这些矛盾盾，达到到城市可可持续发发展的要要求，城城中村环环境综合合整治成成为深圳圳市城市市建设的的重要课课题。为深入贯彻彻和落实实深圳圳市城中中村（旧旧村）改改造总体体规划纲纲要的的重要精精神及市市委、市市政府提提出近期期建设地地铁3号号线（220099年通车车），改改造深惠惠路沿线线的规划划建设要要求，推推进龙岗岗区城市市化快速速发展，进进一步完完善龙岗岗区的城城市综合合整治环环境，在在旧村的的改造方方面，既既关注改改造的政政策和进进程，更更关注改改造
5、将给给城市经经济和社社会发展展带来的的潜在影影响。区区委区政政府经过过充分的的调查研研究、专专家咨询询，从实实际出发发决定选选取严重重影响城城市形象象和社会会经济发发展，迫迫切需要要改造落落实的村村镇有针针对性的的进行综综合整治治改造2009年年12月月，受深深圳市龙龙岗区城城中村（旧旧城）改改造办公公室的委委托，宝宝安规划划设计研研究院承承担龙岗岗区坪地街道道石灰围围社区石石灰围村村综合整整治规划划编制任任务。经经实地勘勘探，与与居民以以及有关关部门领领导座谈谈，根据据相关政政策规定定及有关关城市规规划编制制的要求求，现已已编制完完成。二、现状分分析2.1、地地理及区区位分析析中心社区石石灰
6、围村村综合整整治项目目位于深深圳市龙龙岗区坪坪地街道道，环城城南路从从项目中中间穿越越，东北北侧是泰泰和路，南靠龙龙岗河。整治总面积为7.51公顷。通过南侧的环城南路可直接进入龙岗中心区，也可上深惠高速直达惠州，对外交通联系便捷；基地的西侧不远处是丁山河，与龙岗河相交于西南方向。2.2、社社会经济济基本状状况分析析区内主要经经济收入入依靠村村民自建建民宅出出租，以以第三产产业为主主，第一一产业比比重极低低，第二二产业亦亦较弱。第第三产业业以私人人出租房房为主。截至20009年底，规划范范围内总总人口约约为30050人人，其中中：户籍人人口3550人，占占总人口口11.48%，暂住住人口约约27
7、000人，占占总人口口88.52%。户籍籍人口与与暂住人人口比例例为1：7.771，暂暂住人口口主要分分布于规规划区内内的村民民私宅内内。2.3、现现状用地地分析本次整治规规划范围围是根据据物业管管理进社社区的需需要，及及改善原原村民生生活水平平的需要要和实际际情况确确定的，不不能作为为房地产产和建设设用地确确权的依依据。整整治范围围内用地地全为集集体用地地，无任任何国有有用地，符符合城中中村（旧旧村）综综合整治治的政策策和规定定，总用用地面积积为7.51公顷顷。其中中，原农农村居民民住宅用用地面积积为5.83公顷，占占总用地地面积的的76.74%；四类类住宅区区体育设设施用地地面积为为0.2
8、28公顷，占占总用地地面积的的3.661%；四类社社区其它它设施用用地面积积为0.4公顷顷，占总总用地面面积的55.355%；四四类住宅宅区道路路用地面面积为00.477公顷，占占总用地地面积的的6.228%，四类住宅区绿地面积为0.37公顷，占总用地面积的4.95%，工业用地面积为0.15公顷，占总用地面积的3.07%，现状建筑主要为居民自建用房，由于建设时间较长，布局相对混乱，且缺少公共配套设施，居住环境很差。现状土地利利用一览览表序号用地代码用地性质用地面积（hha）占建设用地地比例（%）1R41原农村居民民住宅用用地5.7676.744%2R43四类住宅区区体育设设施用地地0.283.
9、61%3R44四类社区其其它设施施用地0.45.35%4R45四类住宅区区道路用用地0.476.28%5R46四类住宅区区绿地0.374.95%6M工业用地0.233.07%合计总用地面积积7.51100用地权属状状况一览览表序号名称用地面积(ha)所占比例(%)1国有用地002集体用地7.51100合计7.511002.4、现现状景观观环境分分析按照景观现现状特点点，以环环城南路路为界将将整治区区域分为为北区和和南区，其其中南区区相对较较为整洁洁，景观观绿化面面积大、植植物长势势较好，但但整体仍仍然存在在比较大大的问题题，北区区景观空空间相当当有限,只有篮篮球场部部分空间间较大,但整体体环境
10、杂杂乱不堪堪,其余余建筑预预留用地地不是菜菜地就是是杂物堆堆放,严严重影响响居民的的工作生生活需要要。北区：1.内部空空地基本本为泥沙沙地面，难以维护路面清洁，路面景观效果差；2.村内主主道路基基本没有有行道树树,道路路景观效效果急待待整治完完善；3.村内绿绿化植物物种类单单一，没没有做专专业和统统一的设设计；4.整体景景观未统统一规划划，部分分区域被被居民围围合作为为鸡舍，对对环境影影响较大大5.老房子子区域内内杂物堆堆放乱七七八糟,纯在严严重的安安全隐患患。南区：1.相对较较为整洁洁，道路路两旁绿绿篱绿化化整齐美美观,行行道树有有待补充充；2.区内有有一块面面积约220000平方米米的荔枝
11、枝林果园园，果树树长势较较好,但但树林下下垃圾成成堆,有有待清理理整改；3.未对既既有绿化化进行较较好的管管理，绿绿化空间间底层杂杂草丛生生；4.区域内内景观配配套设施施缺乏。2.5、现现状建筑筑分析现状建筑多多为居民民住宅楼楼、底层层商业建建筑，还还有部分分公共配配套设施施建筑及及工业建建筑等。总总建筑面面积为9928997.66平方米米。其中中，居住住建筑（含含底层商商业建筑筑）8660622.9平平方米，占占总建筑筑面积的的92.64%；工业业建筑557188.2平平方米，占占总建筑筑面积的的6.116%；公共配配套设施施建筑面面积为111166.5平平方米，占占总建筑筑面积的的6.22
12、%。现状建筑功功能汇总总表序号建筑功能建筑面积（）占建设用地地比例（%）1居住建筑860622.992.6442工业建筑5718.26.163公共设施建建筑1116.56.2合计928977.6100 居居住建筑筑 底层商商业建筑筑 工业建建筑 公公共设施施建筑从建筑质量量上看，通通过对建建筑物结结构构造造、体量量、新旧旧程度（修修筑年代代）、通通风采光光、防潮潮防水、消消防抗震震及文化化历史价价值等内内容为评评价因子子建立评评价体系系，对现现有的建建筑物做做出综合合分析和和评价，得得出现状状一、二二、三类类建筑所所占比例例分别为为32.3%、554.33%和113.44%，总总体建筑筑质量较
13、较好。（详详见下表表）本次规划建建筑质量量评价标标准：一类建筑：砼结构构；是近近期所建建住宅或或公共配配套设施施建筑。建建筑外观观较新，质质量好。二类建筑：砼结构构；是已已建成几几年的建建筑，建建筑外观观略显陈陈旧，质质量较好好。三类建筑：砖结构构；建筑筑外观陈陈旧，质质量差。现状建筑质质量汇总总表建筑分类建筑面积（）所占比例（%）一类建筑203444.52221.900%二类建筑599188.95564.500%三类建筑126344.13313.600%合计928977.6100.000% 一类建筑筑 二类类建筑 三类类建筑2.6、现现状公共共配套设设施分析析片区内设置置了两处处集中停停车场
14、、三处岗亭及道闸、一处小型垃圾用房、一处综合购物商场、一个篮球场、一处物业管理用房以及多段围墙等。区外的公共配套设施主要有坪东学校、深圳龙文学校、垃圾转运站等。总体上看，能够服务片区的现状公共配套设施比较紧缺，且既有配套设施有待修缮：区内围墙以以实体围围墙为主主，沿工工厂厂房房设置，已已有部分分出现残残破，景景观效果果有待加加强；2除物业业管理用用房外设设置有一一处文化化宣传栏栏，区内内其它地地方均未未设置，不不利于片片区居民民信息的的交流；3区内只只有一个个篮球场场，其他他健身设设施非常常紧缺。公共配套设设施现状状图现状配套设设施一览览表序号名称规模说明1村委办公楼楼1座一般2工业用房1座较好3岗亭3套破旧4篮球场1个一般5垃圾房1个破旧2.7、现现状道路路分析石灰围新村村整治区区域外围围市政道道路通行行能力较较好，南南侧有现现状城市市主干道道环城南南路，东东侧是现现状城市市支路泰泰和路，通通过泰和和路可转转深惠路路进入龙龙岗中心心区、布布吉中心心区等地地。目前，整治治范围内内道路职职能和等等级不明明确，人人车混行行的现象象到处都都是；整整治区域域内停车车场等公公用设施施缺乏，占占路停车车现象严严重；整整治区
