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1、宝龙城市广场全程推广策划初案 MALL来了，它从大洋彼岸而来，夹风带雨而至；旌旗指处，遍地开花。无论沿海发达城市还是内地一线乃至二线城市，俱皆烽烟四起，一时间，中华大地“MALL火”熊熊。 有人风趣的说，MALL的“大跃进时代”来到了，中国将要成为全球MALL的“高产区”。其实这么说并不夸张。有报道称，到2003年全国已有大型购物中心三百多家，在建的面积超过十万平方米的有二百多家，号称亚洲和世界第一Mall的项目不断在媒体出现，有的建筑面积甚至达到100万平方米，据统计现在我国的购物中心平均达到了15万平方米。 第一部分 国内外SHOPPING MALL发展状况介绍 shopping mall
2、 的定义 “SHOPPING MALL”，意为超级购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。它不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。 SHOPPING MALL的原则如下： SHOPPING MALL的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；l l 适应管理的需要，产权要求统一，不可分割； 尊重顾客的选择权，为
3、顾客提供一次满足购物的服务；l 拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；l 拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。l 统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。l l 有创造新商圈或更新地区的贡献。 SHOPPING MALL的建筑特征 商业空间步行化l 商业空间室内化l 公共空间社会化l SHOPPING MALL的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式。管理者对SHOPPING MALL实行统一的集中管理，SHOPPING MALL的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向
4、管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。 SHOPPING MALL在国内外的起源与发展 1、起源 欧美国家的购物中心伴随家庭汽车化、住宅郊区化而产生，起源早、较为成熟和规范，后逐步蔓延到日本、东南亚和我国香港、台湾地区。美国是发展Shopping Mall的先行者。目前普遍认为Mall是由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。shopping mall是指城市市区购物中心。shopping center是指郊区的购物中心。购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。“sho
5、pping mall”是世界上最为流行的商业业态，是西方国家消费者购物休闲的重要场所。 2、趋势 生态化、娱乐化 SHOPPING MALL在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。日本大阪率先发展生态型SHOPPING MALL，其中amba工程是独具特色的生态SHOPPING MALL，建筑面积达到万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式SHOPPING MALL，该峡谷的植物覆盖28层建筑上面，露天的坡道从层逐渐走到层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。 多样化 现代购
6、物中心的功能趋向多样化，并且常常与其他功能设施形成多功能综合体，它不仅满足购物需要，而且也满足文化、娱乐和餐饮等需求，这样大大增加了购物中心的吸引力，延长了购物者的停留时间。特别值得一提的是，巨型中心进一步加入了内容广泛的休闲设施，几乎无所不包，可以称得上是一个小“城市”。 国内MALL的现状巨资博弈如走钢丝 我国商业发展一直滞后，年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。SHOPPING MALL在年代中期开始引入国内。 SHOPPING MALL在我国发展很快，但是对SHOPPING MALL精髓理解不深，投资的许多SHOPPING MALL
7、缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多SHOPPING MALL经营失败。 国内开发商并没有认识到Shopping mall开发的特殊性，没有采取针对大型商业项目的专业化方式动作，仍沿用住宅开发的套路和国内招商习惯。国内这几年建设Shopping mal的呼声很高，但几乎没有人愿意以大投入聘请专业顾问公司，国内有代表的几家专业顾问公司，迄今还没有那家得到任务完整的委托项目。除了发展商不愿在专业顾问方面投入，盲目自信也是主要原因。 一些购物中心按照国外的思路首先在城郊发展，但是不久就出现了城市“空心化”的问题，为了振兴城市中心区，政府在城市中心推行步行商业街的同时，也在城市中心
8、区规划了少量的购物中心。目前中国在远离城市的郊区建的Mall，由于我国特殊的国情面临着种种的困难。由于各种原因，大部分Mall的运作模式最后都走了样。 中国的Mall的选址，大多数也是选择在城市中心区，但由于定位不明确，与百货商店形成了直接的竞争关系，故而并没有获得好的效益。一些开发商在资金实力不足和追求短期利益的背景下，为回笼资金将商铺大量分割出售。遍地卖铺的结果是，商业和物业之间产生严重的冲突，经营权根本无法统一，最后只落得个“启而不动”的结局。 眼下是“体验经济”盛行全球的年代，Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商心动，Mall已渐成为一种新的投资方向而备受追捧。有的
9、房地产商将购物中心作为物业来做，而有的经商者把它当作商场来做，但它到底是商业还是地产呢？实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。 商业地产包括有商业和地产两个部分。商业地产的开发权、所有权、经营权、管理权是独立分开同时分工合作的。开发商通过运做项目赚取开发投资利润；所有者出租商铺赚取租赁利润；商铺经营者赚取经营利润；商业物业管理者赚取管理利润。操作商业地产需要把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，同时要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式。如果参与经营，则必须拥有商业操作的人才团队，不能只是用住宅开发的经验搞商业
10、地产。最为关键的是，设定科学合理的投资回报的模式，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，实现最大化利润；是赚短期利润还是谋求长远利润，量体裁衣，量力而行。 在现今的中国商界，MALL正在成为使用频率最高的词汇之一，不知MALL为何物者，必将被时代淘汰。虽然摩尔建设还没有中国版本的教科书，但在一旦成功就可能获得房地产、资本运营和商业运营三重效应的巨大吸引下，探险和拓荒者依然纷至沓来。 国内部分重要SHOPPINGMALL案例 MALL项目名称 位置 价格 规模 销售方式 经营方式 经营项目 最小销售单位 车位 开业时间 物业管理 爱建滨江商都 哈尔滨市道里区友谊路488号 6000-55
11、000元 地上商业面积70万平方米，地下30万平方米 出售为主少量出租但尚未启动 整体经营为主，少量自主经营 精品商业区：名品家具城、体育休闲城、通讯产品城、书城、时尚休闲娱乐城、家电城、电脑、精品商厦（13万平方米）、三江美食城（30平方米）、上海一百购物中心、汇金地下商业街（30万平方米）等十几个专业商厦 零售商业集团：澳洲维士百集团、肯得基、麦当劳，以及上海市大型商业集团梅隆镇广场、港江广场、美罗城等 20平方米 地下600个 2003年12月份部分开业 上海菱建物业管理有限公司 金源时代购物中心（京西超大） 北京海淀区远大路 规划总面积68万平方米 只租不售 主体空间由主力店，主题游乐
12、园、环球美食中心、大型商场、专卖店、步行街、室内广场、汽车展厅、屋顶花园等 6800 2004年10月 华南MALL 广州东莞万江区万道路华南MALL体验 1-2层1。2万-1。8万/平方3-4层只租不售 3776万平方米 租售结合，70年产权 统一管理 百货、超市、各类品牌专卖店、精品店、饮食、家居、体育、娱乐健身、旅游、通讯、电脑、家电音像、书籍、电影院、咖啡厅等 20平方米 8000个 2003年10月 美国伟思特/维尔物业投资有限公司 上海曹安商贸城 上海嘉定区曹安公路、外环球和沪宁高速路和丰庄路合围的地块。 1300元/平方米 总用地面积336公顷规划商业建筑面积为31。76万平米
13、专业市场 流金岛经济城、易出莲花、东方汽配城、好美佳等 第二部分 福州商业发展状况介绍 1、 福州商业演进概况 近年来，福州商业经历了剧烈的动荡，经历了痛苦的洗牌之后，出现了一片光明的新气象，概况如下： 1）百货业的快速衰退，主力业态的地位正在被洋超市取代 在福州曾经风光无限的百货业，在沃尔玛、麦德隆等洋超市侵入后，迅速淘汰，新华都、大华都逐渐衰败，东百也在举步维艰之后谋求转型，五洲百货甫开业即倒闭、华联、台百等更是被直接淘汰出局目前，在福州零售业唱主角的已经变成了洋超市及引入现代化经营管理理念的大洋百货等新兴商业形态。 2）本土中小型超市受强烈冲击 原先曾为福州市民带来无限便利的土超市在洋超
14、市的强烈冲击下，已经淡出历史舞台。华榕超市全面出局，久佳超市近日停业，锦鑫量贩超市突然死亡这些超市在信用体系及经营管理体制上落，使福州的本土超市在竞争中显得不堪一击，一溃千里。 3）卖场竞争风险不断加大 近年来，福州大卖场骤然增多。众多零售大鳄云集福州，展开了激烈的逐鹿，沃尔玛、好又多、麦德隆、世纪联华、国美、永乐这些卖场都在多年的运作中积累了一套先进的经营管理机制，且各有优势，在福州弹丸之地，各展其能，竞争空前激烈，加上福州城市规模偏小，人口基数有限，导致卖场风险不断上升。 4）农贸型生鲜食品超市异军突起 随着洋超市的进入，一些新兴的本土超市因无力与那些商业巨无霸抗衡，纷纷走专业化、特色化、
15、本土化的方针，立足于熟悉福州本土文化及消费者心理的特点，寻找市场空白，特别是随着福州市“农改超”工程的实行，给一些农贸型生鲜超市留下了巨大的市场空白，典型的如永辉超市，这些超市后来居上，市场嗅觉敏锐，机制灵活，在福州空前的市场竞争中稳稳占据了一席之地。 5）商业步行街初试锋芒 商业步行街是区域商业经济发展到一定阶段的产物，在整合区域商业资源方面有一定优势。福州也涌现了 一些商业步行街，虽然目前成败还难以定论，但其气势与锋芒却不能不让人关注，最早的是台江步行街，紧跟着中亭街，现在仓山下藤步行街又趁势而上，君临芭莎作为台江步行街的延伸段正紧锣密鼓地运作中，米罗街作为北区的商业代表，引人注目福州步行
16、街，作为福州最新型的商业型态，一时间声势巨大，令人侧目。 2、 福州各大商圈现状及展望 1）鼓楼商圈得鼓楼者得福州 认为得鼓楼者得福州。鼓楼在福州商贸中心区的地位，决定了商家要有所成就，必须“逐鹿”鼓楼。 历史：一条大街千年繁华 鼓楼，无论是三坊七巷、三山两塔，还是南街闹市、东街繁华，无不是鼓楼商业辉煌岁月的真实记录者。 在长长的八一七北路，又数东街口商气最旺。，东街口自1100多年前“开闽王”王审知筑城开始，就是福州城内最繁华的街市，素有“寸土寸金”之称。新世纪的东街口，东百等少数商场称霸的时代一去不复返，而是你方唱罢我登台，新旧势力此起彼伏，东百、华都、新华都、大洋四大商场各踞一角，数十家上万平方米经营面积的商场群雄逐鹿
