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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.诚投集团冉家坝项目应标书目录第一部分： 区域域环境分分析 1 第二部分 区域及及地块房房地产状状况分析析 8 第三部分 地块环环境分析析 27 第四部分 项目目SWOOT分析析 288第五部分 目标标客户群群分析（针针对商品品房） 30 第六部分 住宅宅部分发发展建议议 333 第七部分 公司司简介 445 第八部分 合作作建议书书 622 第一部分 区域域环境分分析 一、 北部新区基基本概况况1. 地理位置：位于重重庆主城城区北部部，南接接重庆中中心城区区
2、江北区区和渝中中区；北北靠江北北国际空空港；西西邻嘉陵陵江，与与高校、科科研院所所密集的的沙坪坝坝区、北北碚区一一桥相联联；东南南公里里与规划划中的长长江寸滩滩滚装码码头毗邻邻。2. 地域面积：1300平方公公里3. 成立时间：20001年4. 现有人口：9.99万5. 现有交通状状况：2210、3319、2212三三条高速速公路呈呈U型在在新区分分布；已已经开工工建设的的渝怀铁铁路从该该区穿过过，重庆庆新火车车客运站站正在区区内兴建建，西南南大型电电信交换换枢纽之之一在新新区南缘缘。6. 产业特点：重点发发展信息息技术产产业、光光电子产产业、生生物工程程与新医医药产业业、绿色色环保产产业等高
3、高新技术术产业，汽汽车及零零配件制制造等现现代制造造业，以以及出口口加工制制造等产产业。北北部新区区实行一区多多园，开开发建设设汽车工工业园、光光电产业业园、软软件园、环环保产业业园、医医疗器械械园和出出口加工工区等。7. 良好的投资资环境，支支撑北部部新区经经济持续续快速发发展。1）明显的的区位优优势：拥拥有优越越的地理理位置和和发达便便捷的交交通、通通信条件件。2）广阔的的发展空空间：拥拥有国家家级开发发区北部新新区经开开园和北北部新区区高新园园3）良好的的基础设设施和生生态环境境：综合交通通、能源源、给排排水、信信息设施施、生态态环境、园园区基础础设施等等骨干工工程建设设将投资资4500
4、亿。一批体现现重庆直直辖市水水平的文文化、教教育、科科技、体体育、卫卫生、旅旅游等标标志性、功功能性重重点基础础设施项项目正在在兴建，将将逐步展展露北部部新区现现代都市市风貌。分期建成成龙景湖湖生态公公园、黄黄桷公园园、照母母山植物物园、人人和公园园等一批批大型生生态林地地和公园园绿地等等绿色生生态空间间，形成成“人.城城.自然然”共谐共共存的生生态环境境。4）优惠的的扶持政政策：北北部新区区充分利利用直辖辖市和西西部大开开发的政政策优势势，实行行“普惠、特特惠和特特事特办办”的政策策，形成成明显的的“政策洼洼地”，吸引引海内外外投资者者来兴业业发展。5）八年实实现全面面改造三年打造造基础：从
5、20003年年到20005年年，基本本完成77个组团团的基础础设施。五年构建建框架：到20007年年，完成成基础设设施网络络和综合合立体交交通网络络建设，并并形成以以高新技技术产业业为基础础的现代代产业基基地框架架。八年基本本建成新新区：到到20110年，77个组团团基础设设施建设设全面完完成，以以高新技技术产业业为先导导、现代代制造业业为支撑撑、现代代服务业业全面发发展的框框架基本本形成，现现代都市市风貌展展示区风风貌初步步展现，对对外开放放窗口、山山水园林林城区的的轮廓初初步显现现，北部部新区“十里汽汽车城”和光电电、生物物医药、软软件三大大产业基基地基本本形成，北北部新区区包括经经开区、
6、高高新区工工业总产产值力争争达到115000亿元。6）快捷的的服务方方式：政政府采取取了一系系列能提提供快捷捷服务的的措施。7）良好的的发展前前景基础设施施投资快快速增长长。20003年年，北部部新区包包括经开开区、高高新区完完成基础础设施建建设投资资49.7亿元元，比上上年同期期有较大大幅度增增长。落户开发发区的项项目和投投资增长长较快。北北部新区区经开园园和高新新园近四四年共引引进项目目1222个，累累计合同同投资总总额2669.11亿元，其其中20003年年引进项项目877个，占占历年引引进项目目总数的的71%；合同同投资总总额2008.77亿元，占占历年合合同投资资总额的的77.6%。
7、 入驻开发区区项目生生产经营营状况良良好。2003年年北部新新区各项项指标概概况：区域经开园和高高新园指标GDP工业总产值值金额1439.4同比增长53.9%230%二、交通概概况1、交通设设施公交客运运主枢纽纽站：11处枢纽站场场： 5处一般站场场: 6处处公交保养养场: 1处 2、轨道交交通轨道交通通线路三三条：轨轨道三、四四、六号号线。轨道交通通环线l一级轨道交交通枢纽纽站：22处；l三级轨道交交通枢纽纽站：44处。检修站：1处（童童家院子子）占地地30公公顷。 六号线三号线轨道环线四号线3、区域交交通状况况总结：1） 片区拥有渝渝怀铁路路、寸滩滩港口以以及渝合合、渝长长、渝黔黔、机场场
8、四条高高速公路路线，对对外交通通非常便便捷。2） 规划中的轻轻轨三、四四、六号号线贯穿穿整个北北部新区区，使未未来的北北部新区区与其它它主城各各区紧密密联系在在一起。三、城市发发展规划划1、规划性性质：北部新区是是以发展展高新技技术产业业为基础础的现代代产业基基地，是是都市发发达经济济圈核心心增长极极和都市市风貌展展示区。 1） 规划规模：用地规模模：规划划区总用用地面积积1366.600平方公公里，规规划城市市建设用用地911.733平方公公里，占占总用地地的677.155%。 人口规模模：规划划人口规规模为665万人人。 2） 区域规划：用用地形态态由七个个组团构构成：人人和组团团(1号号
9、)、大大竹林组组团(22号) 、礼嘉嘉组团(3号) 、黄黄茅坪组组团(44号)、翠翠云组团团(5号号)、鸳鸳鸯组团团(6号号) 、金金山组团团(7号号) ，各组团之间间由生态态林地、市市级公园园等自然然隔离。人和组团团（1号号组团）：本项目目所在组组团。规划城市建建设用地地18.72平平方公里里，人口口20万万人。 规划主主要职能能：商务务中心、客客运枢纽纽、光电电产业、高档社区。 从城市功能能规划上上看，本本项目所所在的人人和组团团，未来来将成为为城市居居住的中中心区。大竹林组组团（22号组团团）规划城市市建设用用地188.311平方公公里，人人口100万人 。 规划主主要职能能：信息息产业
10、、软软件产业业、光电电产业、生生物工程程。礼嘉组团团（3号号组团）规划城市建建设用地地16.15平平方公里里，人口口18万万人 。 规划主主要职能能：高新新技术研研发，居居住用地地主要发发展高档档社区。 黄茅坪组组团（44号组团团）规划城市建建设用地地5.995平方方公里，人人口3.5万人人。 规划主主要职能能：现代代制造业业。 翠云组团团（5号号组团）规划城市建建设用111.337平方方公里，人人口2万万人。 规划主主要职能能：以汽汽车、摩摩托车配配套产业业为主的的生产及及研发。鸳鸯组团团（6号号组团）规划城市建建设用地地11.7平方方公里，人人口100万人。 规划主主要职能能：为翠翠云组团
11、团和金山山组团服服务的第第三产业业。四、北部新新区主要要特征概概括1、 北部新区的的人口在在未来几几年内快快速增长长。到20155年，北北部新区区规划人人口将达达到655万，而而现有人人口9.9万，这这意味着着未来111年，北北部新区区人口特特别是就就业人口口将快速速增长。2、 北部新区近近两年经经济高速速增长。3、 北部新区拥拥有良好好的生态态环境。4、 北部新区基基础设施施大大改改善。5、 区域对外交交通网络络发达。6、 规划中的三三、四、六六号轻轨轨线将大大大改善善北部新新区与主主城各区区之间的的交通。第二部分 区域域及地块块房地产产状况分分析 一、重庆市市住宅市市场发展展状况：（一）房
12、地地产市场场供给部部分1、土地供供应现状状（土地地购置）年份土地购置（万万m2）增幅（%）1999624.5532000619.221-1%2001870.33441%20021320.2645.2%分析：房地地产开发发土地购购置呈高高速增长长的态势势，远远远高于同同期全市市房地产产开发投投资的增增长速度度（在后后面的房房地产开开发投资资分析中中可见）。11999920002年，重重庆市通通过各种种方式完完成土地地购置的的总量达达到了334344.344万平方方米，除除20000年增增长幅度度出现负负值以外外，20001和和20002年较较上年的的平均增增幅达440%以以上。2、房地产产开发投
13、投资 房地产开开发投资资年份完成投资（亿亿元）增长率（%）1999112.55115.6%2000139.66324.1%2001196.66740.9%2002245.99125.0%分析： 220022年以前前，重庆庆房地产产土地价价格以及及商品房房价格与与全国发发达城市市相比，明明显偏低低，加之之土地供供应不够够市场化化，为部部分开发发商谋取取暴利提提供了机机会，开开发投资资也呈逐逐年稳定定上升趋趋势，220022年重庆庆市政府府公布了了新的土土地价格格且出让让金、配配套费都都成倍上上调，还还加强了了土地买买卖的管管理，这这直接影影响到房房地产开开发的投投资增长长率。 住宅开发发投资年份完成投资(万元)增长率(%)199952335572000728122539.133
