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1、高层楼宇智能化系统的运行及维保方案XX从建筑物的结构、大楼各种设备、先进效劳和管理体系以及用户的需求岀发，对弱电系统进行最优化的组合,以各系统的智能化综合布线为了根 底,楼宇自动控制、千兆电脑骨干网络为了核心,集现代建筑、现代通 信、现代控制和综合效劳理念为了一体,为了客户提供了 一个高效、舒适、便 利的人性化环境,是新型高档智能 商务区,是长沙乃至湖南地区的 智慧宝岛 和 信息港湾 .XX 设备众多,有变配电系统、照明系统、给排水系统、暖通空调系统、语音数据综合布线系统、火灾自 动报警与消防联动控制系 统、公共 平安防范系统、停车场管理系统等等,这些系统设备的运行、平安状况、 能源使用和管理
2、等都实行电脑自动监、控制与管理, 采用智能化的管理系 统形成集中监视、集中管理、分 散控制的方式,能保证 XX 内设备运行的平安,节省运行费用,还可急时了解各系 统运行情况并自动形成各种 数据 报表和专项统计文件.1 智能化系统的日常运行XX 各种设备的运行状况在智能化系统的电脑上得到全部反映.值班人员 24 小时实时监控各种设施设备的运行状况,调整运行模式和设备状态,到达提升效率、保证平安、降低运行本钱、延长设备使用年限的目 的.1.1 信息智能化系统的日常运行1.1.1 语音、数据综合布线系统信息处理已经成为了管理者最重要的环节,综合布线系统是智能化大楼的根底,一切电源、信号和控制设 备都
3、需要通过线缆连接,一个标准的 布线系统能带来高效优化的自动化管理. XX 的语音、数据综合布线系统 的数据网络局部垂直主干采用光纤,水平主干采用美国朗讯的超五类线,为 了商务区的住户提供了 INTERNET 接 入、网上购物、网上医疗、网上教学、网上游戏、 IP 电话等应用 / 管理平台.语音电话局部垂直主干采用大对 数电缆,水平主干采用美国朗讯的超五类线,为了客户提供了语音电话、可视电话等语音、图像效劳1.1.2 图像电视布线系统图像电视布线系统接入有线电视宽频网络,为了有线频点播、星电视、数字电视提供了保证1.1.3 楼宇自动控制系统楼宇自动控制系统包含变配电、给排水、暖通空调、电梯设备等
4、电脑监控管理系统.通过对建筑物内 部环境和工作状态的监测、 控制和管 理,提供一个既平安、可靠、节能又舒适宜人的工作环境.实现楼内自 动化管理,免受不必要的干扰,但在需要的时候,也可 通过楼宇自动控制系统传 呼我们保安 / 物业人员,并适 时出现.a. 变配电系统楼宇自动控制系统对变配电系统的电压、电流、有功功率、无功功率、功率因数、用电量等各项参数进 行测量和记录,显示电力 负荷及上述 各参数的动太图形,当参数值超出允许范围时产生报警信号,并对高压 开关柜、低压开关柜的工作状态、故障状态、电力变 压器的温度进行监视,统 计动力、照明各回路用电量.b. 照明系统楼宇自动控制系统对公共照明设备的
5、控制以时间表为了依据,预设程序控制灯组的开关,以实现节能运行； 对于特别场所的照明按时间表预设程序进行调节；对于泛光照明设备与艺术照明设备按需要或时间表自动组 合灯光,以实现不同的效果.c. 给排水系统楼宇自动控制系统对给排水系统的水泵、污水泵、水箱、管道、集水坑、污水处理池等设施进行流量、 压力、液位等参数的监测 与报警,监视设备的运行状态与故障状态,自动调整投运的水泵台数,联动相应的 进出水阀门.空调冷水机组等的监视、记录与报警楼宇自动系统对冷水机组供回水压差、供回水温度作自动控制,对冷水机组进行运行参数、状态、故障实现设备的运行指导与参数调整,并对冷水机组进行能源计量与统计.并增加对中
6、央空调系统设备的综合管理,使各设备之间的协调性 得以增加 从而提升了效率,使能耗降低e. 空调末端设备楼宇自动控制系统对空调机组设备 （风机、风阀、水泵、加湿器及电动阀门等） 实施联动控制,并对送风 温湿度或室内温湿度作 自动控 制,实现各设备的最优启停控制.对空调设备 （风机、风阀、过滤器、水泵、加 湿器、检测器、电动执行器及调节阀门等） 进行运行参数、状 态、故障等的监视、记录与报警,对室内与室外 空气的温湿度、室内空气 品质进行监视、记录与报警,预防 高楼烦恼病 ,保证大厦内空气净 化、森林化、 自然化.f. 通风系统按空气环境要求自动控运行状态,从而到达节省楼宇自动控制系统对建筑物内通
7、风用送排风机的运行状态进行监视与遥控,局部重要区域（如停车库等）制送排风机启停g. 电梯设备楼宇自动控制系统对电梯的智能启停控制,实现最正确的运行控制,减少人为了失误,使设备长期处于良 好能源和保护设备的作用1.1.4 火灾自动报警系统和消防联动控制火灾自动报警系统是为了了早期发现并通报火灾、急时采取有交举措、控制和扑灭火灾而设置的一种自 消防设施,是人们同火灾作斗争动的有力工具,在楼宇建筑防火工作中,发挥着越来越重要的作用,成为了现代消防不可缺少的平安技术设施.a.消防报警系统消防平安至关重要.管理处将严格遵照中华人民共和国消防法的条文规定,采取 预防为了主,防消结 合的原那么,将预防放在道
8、位,人防、 技防、物防并重.一旦发生火警信号,按 CPM 灭火作战处理方案执 行,切实做到万无一失.b. 消防联动控制设备消防联动控制设备在收到火灾报警信号时,能自动启动相关消防设备及显示其状态,主要包含自动喷淋 系统的控制装置、室内消 火栓系统的控 制装置、防排烟系统及空调通风系统的控制装置、防火门和防火卷帘 的控制装置、电梯加降控制装置、火灾应急播送、火 灾警报装置、火灾应急照 明与疏散指示标志等控制装 置.c. 发生火警处理规程XX 发生火警时,要做到忙而不乱,急时报警,并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作.d. 火灾报警程序发现火警时,立即用消防电话或普通电话向监控中心报警、也可启动手
9、动报警器,使楼层警铃、火灾报 警器的信号传到监控中心 用电话报警时,必须讲清以下事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身 份.e.接到报警后的处理方法定属火警误报,通知监控中心复位；如证实火警,应立即通知监控中心启动报警设施并通知相关人员到现场施救,巡视员应利用就近现有设施进行灭火.如火警严重,监控中心在组织前期扑救的同时应向 119 报监控中心利用消防播送引导人群利用消防楼梯向平安地点疏散；使电梯降至首层；切除火灾区域电源 ; 启动相关防、排烟风机、消防泵.管理处主任向有关部门报告,并协助指挥灭火,管理处其他人员要立即到现场参加灭火,设备值班人员 那么坚守岗位,随时听从
10、指挥,管理员负责 疏散人群,帮助护理伤者.工程部派人到 XX 门口引导消防队进入火场,指示消防栓位置1.1.5 卫星电视接收系统根据国家相关的法律法规,保证楼内客户急时收看欧美多频道的精彩电视节目1.2 安防智能化系统的日常运行 安防智能化系统由彩色闭路电视监控系统、有线呼救报警系统、保安电子巡更管理系统、光电红外线防 范系统组成一个有机的整 体.当非授 权侵入报警时,监控中心接到报警信号,通过信息交换,闭路摄像监视 系统将报警地点附近的摄像机切换到指定监视器上监 视,同时视频录像机自动记 录现场情况,以便查询.而 有线呼救报警系统那么保证了客户在紧急状况下,能得到适时的帮助.1.2.1 光电
11、红外线防范系统监控中心负责监视重要位置和通道的越界和出入控制,并能根据需要调整设置各时段的系统运行方式1.2.2 彩色闭路电视监控系统彩色闭路电视监控系统的摄像点分布方案是依据大厦的功能布局,在停车场、主出 层直升机平台、 各层楼梯走 / 入口、电梯轿箱、项 道等部位布置摄像机, 为了用户提供一个无死角的全方位电视监视系统, 并采用数 字硬盘技术和报警联运技术,让客户工作生活安心、舒心、放心.监控中心将实施 24 小时屏幕监控,同时将重要区域监控情况记录,以备查证.当出现异常情况时,监控 中心立即通知该区域工作人员进行现场 处理.紧急情况时按 CPM 应急处理方案执行.1.2.3 有线呼救报警
12、系统通过在大厦各层走道设置有线式呼救报警按钮,当出现盗警等紧急情况时,能急时让大厦保安了解出警 位置、方位和时间,使保安能第一时间赶 到事发现场,保证或维保客户的生命财产平安.1.2.4 保安电子巡更管理系统保安电子巡更管理系统用于对巡视员的巡视管理,能自动记录巡视员巡视到位的时间以及每次巡视的时 间间隔,急时了解巡视过 程中的任何异 常情况,保证巡视员的人身平安,还有防范非法入侵,监控可疑动向 的作用.监控中心将把巡视路线和签到器资料由巡更 系统加以记录及控制.当出现 异常情部报警时,监控中 心将立即与巡视员进行对讲联系,确认情况类别.一般情况时,由巡视员处理后 继续按路线巡视,监控中心 将
13、记录事发原因及 处理结果.1.3 物业管理智能化系统的日常运行 物业管理智能化系统是我们面向客户最直接的窗口,我们一贯重视物业管理智能化系统的建设,在除 XX 原有的远程计费系统、感应式 IC 卡停车管理系统、 LED 电子图文展示民间和背景音乐播送系统等了系统外, 在进驻后, CPM 将逐步 建立 中航物业CPM 公司个性、特色的效劳管理软件系统 “平台,为了客户提供我们1.3.1 中航物业管理软件系统CPM 进驻 XX 后,将在一年内建立基于 WINDOW2000 操作系统的中航物业管理软件系统（ 2000 版）,其 硬件系统 采用星型结构的局域网CPM 根据多年业应用物业管理软件的经验,
14、开发了中航物业管理软件 2000 （广域网版）,它采用CLIENT/SERVER 与 B/S 数据库方式相结合,克服了因层次和部门分隔导致的信息共享、沟通方面的障碍,协同 工作建立在基于计算 机网络环境的 群件系统 （基于电脑网络环境的高效协作支持系统） 之上,全面准确掌握 公司管理的动态信息,提升日常管理工作效 率、工作水平、事物管理水产 和辅助领导决策,增加内部信息管 理和交流,增加急时准确地统计和汇总物业管理信息的水平,更好地为了 各级领导的决策提供辅助支持,保证 公司 在剧烈的市场竞争中能够健康、稳定持续开展.建立以集中管理为了主,覆盖公司各管理部门、 各远程管 理点,并在此根底上建立
15、全公司集中式物业 管理数据库,走向网络化、扁平化.同时,客户可根据需要登陆我们中航物业管理软件系统平台,随时查询相磁的物业管理知识、通知、公 告、以及物业管理费、水 电费等等,充 分利用网络,实现了资源信息共享,信息互通,使物业管理和效劳更 加急时、周到、准确.客户甚至可通过网络向我们物 业管理公司指出设施设备的报 修,物业管理建议的投诉、 反应等等效劳.1.3.2 远程计费系统XX 是一座高档的、智能化的大楼,它的点点滴滴设计都表达着人性化.为了预防抄表时对客户的打搅,创 造一个高尚、隐性的物业管理效劳,大 厦的冷水、风机盘管、电表等都使用远程抄表、计费管理系统.133 感应式 IC 卡停车管理系统根据 XX 建筑功能布局、车辆总数、停车场分布、道路通行水平、岀入分流原那么等制定车辆岀入口管理及 道路交通管理方案.管 理处对于 车辆的管理,除了在地下停车场进出口设一固定岗外,将充分利用智能设备的先进功能,把办理停车手续的车主资料记入电脑,并配发感应式停 车卡,以控制道闸起落,完 成车辆岀入登记.外来车辆在停车场岀入口进行系统识别,给予一次性放行通过 未经授权的外来车辆不能进岀地下停车场.a.车库入口流程库入口流程图b. 车库岀口流程图 2 车库出口流程图1.3.4LED 电子图文展示屏LED 电子 除了通过物业管理软件平台,向客户发布重要信息和通知及
