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1、科技地产：服务科技创新的重要平台在经济格局发生深刻变化的当今世界，自主创新能力正成为国家竞争力的核心，特别是 国际金融危机爆发以来，强化科技创新，加快发展新兴产业，培育新的经济增长点，抢占竞 争制高点已经成为世界发展大趋势。我国政府高度重视科技自主创新，大力实施国家自主创 新战略，加快培育战略性新兴产业，掀起了科技园区建设的新高潮。科技地产作为科技园区开发的崭新模式，已经成为顺应时代潮流、打造市场主导的技术 创新体系、实施国家自主创新战略的重要方式。深刻总结我国科技园区开发的特点，我们认 为，科技园区开发必须坚持“政府主导、统一规划、市场化运作”的开发模式，充分发挥市 场的资源配置作用，将成为
2、未来科技园区开发的趋势和潮流。一、科技地产的定义与内涵科技地产作为工业地产的高阶阶段，以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为 客户群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通 过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群，是实现政府、入园企业、 开发商利益均衡的一种科技园区开发模式。科技地产作为工业地产的高阶阶段是从土地属性来定义的。在我国，土地按照用途分为 工业用地、城市综合用地、住宅用地和商业金融用地等各种类型。科技用地在土地属性上归 类于工业用地，但是，科技是工业化生产链条的前端，属于微笑曲线的上端。科技地产的服 务对象不是普通的工业企
3、业，而是高新技术企业，土地单位面积创造的价值远远高于工业地 产，所以是工业地产的高阶阶段。科技地产理论体系以产业集群理论为基础。产业集群理论是20世纪90年代由美国哈佛 商学院竞争战略和国际竞争领域权威学者麦克尔波特创立的。其涵义是：在一个特定区域 的一个特别领域，集聚着一组相互关联的公司、供应商、关联产业和专门化的制度和协会， 通过这种区域集聚形成有效的市场竞争，构建出专业化生产要素优化集聚洼地，使企业共享 区域公共设施、市场环境和外部经济，降低信息交流和物流成本，形成区域集聚效应、规模 效应、外部效应和区域竞争力。世界一流科技园区是产业集群理论的集中体现。科技地产以创新型和成长型企业为客群
4、对象，重点面向高新技术企业。这些企业一般能 够持续进行研究开发与技术成果转化，形成企业核心自主知识产权，是知识密集、技术密集、 介于第二和第三产业之间的一种产业实体，俗称2.5产业。其从事的生产经营活动一般属于 生产性服务业，具有较强的创新活力、较高的成长潜力，产品具有高附加值等特点。科技园 区拒绝高能耗、高污染、低附加值的普通工业企业。科技地产以服务国家自主创新战略、推动科技创新为目标，所以主导产业都选择急需大 力发展的战略性新兴产业。现阶段，我国发展战略性新兴产业选择了节能环保、新一代信息 技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车七个领域作为重点。科技地产必须坚持以房地产开发为
5、手段。科技地产为入驻企业提供的主要是企业发展的 建筑空间，因此，作为市场化开发主体的开发商，企业必须按房地产开发规律来运作，整个 生产作业流程与房地产开发相一致。科技地产开发必须遵循市场经济规律。开发商作为市场化企业从事科技园区投资开发， 必须按市场规律办事，充分发挥市场“无形的手”的作用，从土地供应、产业招商、物业经 营、资产交易等园区开发过程中，政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、 物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，发挥市场优化资源配置的作用， 使政府、开发商与入驻企业达到价值和利益的平衡。科技地产必须坚持专业化的园区开发运营与要素资源整合。科技地产开发
6、必须保持先进 的规划理念和持续的创新精神，首先要解决产业发展与城市规划的协同与融合问题。在项目 的建筑总体规划、产业规划、建筑单体设计以及园区功能配套等方面，要充分尊重认识企业 生产、生活的规律和需求，要加强园区产业发展的针对性和入驻企业的差异性。科技地产业 务除了给企业提供舒适的物理空间外，更重要的是开发商联合政府、商业伙伴等，对事关企 业发展的政策、资金、技术、人才四大要素资源进行整合，提供完善的产业增值服务体系， 促进入驻企业快速成长。科技地产的目标是打造高新技术产业集群。科技地产在产业招商过程中，要严格控制产 业业态，确保同一产业的企业之间不仅在物理空间上实现聚集，更要在产业链上形成竞
7、争与 合作关系，从而使企业间发生聚合聚变的化学反应，激发企业的创新活力和发展潜力，发挥 产业集群的引领和辐射作用，带动周边区域发展，优化区域的经济结构和发展方式。科技地产开发谋求的是各方利益诉求的均衡，以多方共赢为目的，不仅仅是开发商的利 益。政府通过科技地产开发可以缓解自建科技园区的资金、人才压力，实现持续的税收、就 业等。入驻客户可以通过科技地产享受到产业发展的政策、资金、人才、技术四大要素方面 的配套服务支持，加速科技成果产品化、产业化，实现企业的快速成长。开发商可以通过物 业开发、物业经营、增值服务等方面来拓展传统科技园区开发的盈利模式，从而实现彼此之 间利益诉求的均衡。二、科技地产的
8、运营特点和商业模式第一，始终坚持以产业促进为主线进行综合开发。科技地产开发通过借鉴世界城市先进 的规划理念，坚持以产业为主导，实现“业”与“城”的有机融合，对园区实施包含多种业 态的综合性房地产开发，即复合地产开发理念与模式。复合地产的开发模式是实现各种业态 之间功能互补，相互溢价；运营的关键是安排好销售型物业与持有型物业的运营组合。比如 北科建嘉兴长三角创新园，为产业研发提供的城市配套业态包括了商务办公、商务会所、集 中式商业、星级酒店、生态住宅、高端公寓、城市广场等，通过科学规划和产业业态的控制， 使产业与城市间的矛盾和冲突降到最低，并使各业态之间功能相互补充，能够有效满足区域 人员的职业
9、、生活、娱乐等社会化功能需求，使各业态的功能发挥和产品溢价最大化。第二，有清晰的理念和标准。科技地产开发理念和标准分为两个层次。首先，要认识到 科技地产是一项崇高的事业，在整个园区的功能定位上，必须把握国家战略和区域经济发展 战略两个大的方向，具有高度的社会责任感，应该坚持“服务区域经济、助推产业升级、加 速科技转化、提升社会贡献”的园区功能定位。其次，科技地产业务包含科技新城和高端科 技园区两种产品类型，每种产品也都有独特的开发理念。科技新城作为一种全新的产品，是 综合类、复合型产品，包含科技园区、住宅区和配套商业等产品以及招商服务、产业服务、 金融服务等服务组合，其开发的理念是“以城带业、
10、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”，目 的是打造一个产业化的城市，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到 职、住、娱一体化的综合服务，提升创业人员的生活品质，激发他们的创造性，提升城市的 综合竞争实力。科技园区作为国内比较成熟的科技地产产品，北科建坚持“环境清新优美、 配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”的产品标准，通过提供优美、舒适的物理空 间和完善的产业增值服务，尽可能实现同一产业集聚效应，激发产业创新活力，降低企业落 户的综合成本，提升区域的产业整体竞争力。第三，必须坚持硬环境和软环境同步建设，以“软环境”取胜。科技地产项目开发之初， 开发商就要积极与项目所在地政府以及
11、社会商业伙伴，围绕产业发展的资本、技术、人才、 市场四个要素，共同致力于产业发展要素的整合，提供一系列技术关联性强、附加值高、智 力密集度高的创新增值服务，打造完善的产业服务体系“软环境”，包括：资本、技术、人 才、市场、政策、政务、中介等方面。如在科技金融服务方面，通过聚集银行、担保公司、 再担保公司、小额贷款公司、风险投资公司为企业提供银行贷款、小额贷款、贷款担保，帮 助企业获得政府扶持资金为企业担当融资顾问，提供从直接投资到政策融资的多方式资本服 务系统。北科建集团重点为入驻企业提供创业资本（VC）和私募股权基金（PE）的股权投 资。在技术服务方面，积极构建技术、产业紧密结合的共性技术平
12、台,如青岛蓝色生物医药 产业园，建有GMP、GLP试验室，投资5000多万元构建生物技术实验平台；同时通过引 进产权交易机构及科技成果转化机构，促进企业技术、产品的交易及转移；在人才、市场、 政策、政务、中介服务方面，通过各种方式，降低企业成本，增强企业与市场的对接，为企 业提供完善的服务，使企业有更多的精力专注于企业发展，促使园区内企业形成竞争与合作 并存的关系，打造产业集群。第四，科技地产具有独特的商业模式。科技地产投资规模大、投资周期长，是综合性房 地产开发，属于战略性业务，必须要有适当规模的策略性业务相配合，否则企业的可持续发 展会受到严重影响。北科建集团坚持科技地产为特色，住宅地产、
13、商业地产战略协同，未来 还将适度发展地产金融业务，延伸产业价值链向更高附加值的领域发展，构建房地产领域同 业多元化业务体系，形成主营业务之间的协同效应和互动发展。集团大部分科技地产产品为 开发型业务，部分科技地产产品为持有型业务。科技地产的收入与盈利来源主要有三大方面： 开发型物业的销售收入和利润、持有物业及配套服务经营收入和利润以及投资增值收益。同 时，由于科技地产投资大、周期长，公司要实现可持续发展，在持有培育产业物业的同时， 必须用住宅地产和商业地产作为策略性业务，来降低战略性风险，以保证科技地产的项目品 质。三、科技地产开发应坚持的原则第一，产业规划合理，突出园区特色。科技地产开发不同
14、于普通住宅地产开发，虽然其 开发模式具有较强的可复制性，但具体的项目基本不存在可复制性。因此，每个科技地产产 品都要根据区域的市场资源状况和整体产业发展规划，选择最符合区域实际的产业作为园区 主导产业，从而突出园区的特色，提升园区的品质和行业地位。如青岛要大力发展蓝色经济， 青岛蓝色生物医药产业园就以海洋生物医药为主导产业；无锡要发展物联网产业，无锡中关 村软件园太湖分园以IT和通信为主导产业。第二，区域经济活跃，诚信文化氛围浓厚。科技地产必须在经济最具活力和发展潜力的 区域进行布局。因为科技地产的开发模式是“政府主导、统一规划、市场化运作”，而且是 大规模投资、长周期开发的业务，所以，科技地
15、产必须选择市场化程度比较高、诚信履约文 化氛围比较浓的区域，以确保与政府合作顺畅，降低投资风险。第三，严格控制产业业态，保证科技地产品质。科技地产开发要求政府和开发商在思想 上保持高度统一，必须根据最初的产业规划和功能定位，在招商过程中，坚持宁缺毋滥的原 则选择入驻企业，通过严格控制产业业态，不能因为开发商短期的经济利益或政府的政绩工 程等，改变土地使用性质或降低招商标准，以保证科技地产项目的品质。总的来看，科技地产作为一种纯市场化的高科技园区全新开发模式，就是要充分发挥市 场的资源配置作用，打造高新技术产业集群，形成市场主导的技术创新体系落地平台，发挥 辐射和引领作用，促进区域经济结构调整和发展方式转变，助推区域经济实现又好又快可持 续发展。作者：北京科技园建设（集团）股份有限公司总经理郭莹辉
