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1、 房地产企业营销设施的财税处理一、工程小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理国家税务总局关于印发的通知（国税发202231号）文件规定，开发间接费指企业为直接组织和治理开发工程所发生的，且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括治理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、工程治理费、周转房摊销以及工程营销设施建筑费等。所以可以理解，工程小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以根据上述规定归集入开发间接费用计入开发本钱核算。出售时根据销售开发产品进展税务处理。【例】A房地产开发企业在开发的B工程楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积100平
2、方米，装饰装修后对外开放，该工程楼盘建筑面积2022平方米，发生建筑本钱400万元，另外样板间装饰装修费用50万元，其他开发间接费用100万元，工程完毕样板间销售价款100万元，会计处理如下：1、住宅楼建筑本钱会计处理：借：开发本钱 400万元 贷：应付账款 400万元2、样板间装饰装修费用会计处理：借：开发间接费用 50万元 贷：相关科目 50万元借：开发本钱 150万元 贷：开发间接费用 150万元装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该工程全部商品住宅楼之间根据建筑面积进展分摊，假如需要按套核算开发产品本钱，也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发本钱中。3、结转
3、完工开发产品借：开发产品 550万元 贷：开发本钱 550万元4、样板间出售时的会计处理：借：银行存款 100万元 贷：预收账款 100万元5、结转样板间销售收入和销售本钱的会计处理：借：预收账款 100万元 贷：主营业务收入 100万元借：主营业务本钱 27.50万元 贷：开发产品 27.50万元二、工程小区主体之外的售楼部、样板房的财税处理对于工程小区之内主体之外的售楼部、样板间等营销设施一般不行以直接计入开发间接费用核算，而是需要依据国税发（2022）31号文件规定推断处理。企业在开发区内建筑的会所、物业治理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进展处理：（一）
4、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建筑费用按公共配套设施费的有关规定进展处理。（二）属于营利性的，或产权归企业全部的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除企业自用应按建筑固定资产进展处理外，其他一律按建筑开发产品进展处理。在会计处理中对于房地产开发企业开发的配套设施一般分为两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施工程，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店
5、、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发工程外为居民效劳的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，假如没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发本钱。 相应地对于配套设施支出的归集分为如下三种核算方式：1对能分清并直接计入某个本钱核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发本钱，并在“开发本钱房屋开发本钱”账户中归集其发生的支出。2对不能直接计入有关房屋开发本钱的第一类配套设施支出，应先在“开发本钱配套设施开发本钱”账户进展归集，于开发完成后再按肯定标准安排计入有关房屋等开发本钱。3对能有偿转让的其次类配
6、套设施支出，应在“开发本钱配套设施开发本钱”账户进展归集，除企业自用由“开发本钱配套设施开发本钱”转入“固定资产”科目外，工程完工后由“开发本钱配套设施开发本钱”转入“开发产品”科目，企业可以依据需要进展“开发产品”科目的工程核算。即房地产企业利用建筑的会所预先充当售楼部、样板间，假如符合上述国税发202231号文第十七条第一款的规定，则视为公共配套设施费进展会计处理，企业可以选择上述第1种或第2种的核算方式。假如符合上述国税发202231号文第十七条其次款规定，充当售楼部、样板间的会所等营销设施需要单独核算本钱，若是企业自用，根据自建固定资产进展财务和税务处理。非企业自用，则计入开发本钱核算
7、处理。即企业应当采纳上述的第3种核算方式。这样房地产企业就存在肯定的操作的空间，既可以将上述房产转作固定资产，也可以连续按开发产品治理，不同的处理方式，会带来的肯定的税负差异，因此开发企业在确定治理方式时，在考虑便利客户和自身治理等因素的同时，也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。例如，将售房部（接待处）、样板房作为固定资产治理，房地产企业要担当该局部房产的房产税（以房产原值按规定减除肯定比例后(10%30%)的余值的1.2%计算缴纳）和土地使用税，但是在从投入使用的次月起，却可以按规定对其计提折旧，获得抵免所得税的好处。由于该局部资产只有在对外销售时才缴纳营业税，自用或撤除则不需缴纳营业税，
8、因此还能免除或获得该局部税收资金的时间价值。另外，假如将售房部（接待处）、样板房按开发产品处理，由于其本钱包含在开发产品中，所以只能从产品的销售中回收，税务处理需要根据实际销售缴纳营业税和根据国税发202231号文的规定确定销售收入缴纳企业所得税。其次，对于售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，假如企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；假如伴同房屋一同出售，可以计入开发本钱核算；假如单独计价销售，则计入营业外收入并依据财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知（财税2022170号）规定的销售自己使用过的固定资产，根据小规模纳税人标准（实际中房地产企业少有一般纳税人），减按2%征收率征收增值税。三、工程小区之外的售楼部、样板房的财税处理房地产企业除在工程小区内设置建筑的营销设施外，还有可能在工程小区之外的人口活泼密集区设置工程展现区、接待处、售楼部等营销设施。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。对于工程小区之外的营销设施，税法没有相关规定，笔者认为这些都应当属于工程销售环节产生的费用，无论税务处理还是会计处理都应当计入营业费用或销售费用处理，假如自建构成企业的固定资产，由此计提的折旧可以计入营业费用或销售费用处理。
