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1、一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1熟悉房地产估价的含义；2掌握房地产估价的本质；3熟悉房地产估价的必要性；4熟悉估价当事人；5掌握估价目的；6掌握估价对象；7熟悉估价时点；8掌握价值类型；9熟悉估价依据；来源：建设工程教育网10熟悉估价假设；11熟悉估价原则；12熟悉估价程序；13熟悉估价方法；14熟悉估价结果；15掌握国有建设用地使用权出让的需要；16熟悉房地产转让和租赁的需要；17掌握房地产抵押贷款的需要；18掌
2、握房地产征收征用补偿的需要；19熟悉房地产损害赔偿的需要；20掌握房地产损害赔偿的需要；21掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要；22熟悉房地产税收的需要；23了解房地产保险的需要；24熟悉企业有关经济行为的需要；25了解房地产行政管理的需要；来源：建设工程教育网26熟悉其他方面的需要；27掌握房地产估价师的职业道德；28熟悉中国房地产估价行业发展概况。二、内容讲解三、房地产估价的必要来源：建设工程教育网性（一）专业估价存在的基本前提一种职业乃至一个行业的生存与发展，必须建立在社会对它有内在需要的基础上，仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。因此，如果社会大众无法认识或了解一种职业和行业
3、存在的理由，以及这种职业和行业对社会福利及社会进步带来的贡献，那么这种职业和行业就难以在现代竞争激烈的社会中存在下去，更不用说要持续发展了。来源：建设工程教育网虽然任何资产在交易时都需要衡量和确定价格，但并不是所有的资产都需要专业估价。对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产，通常不需要专业估价。例如，2004年11月25日发布的最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释200416号）第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”可见，一种资产只有同时具有“独一无二
4、”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通过简单的比较）便可以得知，就不需要专业估价；一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。6房地产需要专业估价的理由有（）。（2001年、2005年试题）A房地产具有独一无二性来源：建设工程教育网B政府部门要求估价C房地产的价值量较大D估价人员要求估价来源：建设工程教育网答案：AC（二）房地产需要专
5、业估价真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值量大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；买者和卖者的人数众多；买者和卖者都有进出市场的自由；买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；买者和卖者无串通共谋行为；消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市
6、场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看作近似于完全市场的实例。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第条和第条。另外，尽管房地产所有权（中国为房屋所有权和建设用地使用权）可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房来源：建设工程教育网地产价格合理形成的因素，所以难以形成一般人容易识别的适当价格，从而需要房地产估价师进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。值得指出的是，在需要专业估价的不同类型的资产中，
7、因为它们之间的特性不同，把握影响其价值的因素所需要的专业知识和经验有很大的差别，所以对它们的价值进行评估通常不是同一个估价师甚至不是同一家估价机构所能胜任的。例如，对于房地产、古董、矿产、机器设备、无形资产等，由于它们的质量、性能、产权状况、市场行情等不同，很难有同一个人对它们都“识货”，更不用说要科学、准确地评估出它们的价值了。进一步来说，估价是与估价对象这个“物”密切相关的，与某些浮在“物”上的专业服务不同，从这个方面看估价类似于设计。建筑设计、汽车设计、服装设计、发型设计等虽然都是设计，都需要造型和讲究美观等，但仍然“隔行如隔山”。对于社会大众来说，通常也只有具有相应估价专业知识和经验的
8、估价师得出的估价结果才会令其信服，才具有公信力，估价因此必然会出现适当的专业分工，形成按照估价对象划分的不同专业和相应的估价师。国际上，一般把估价专业划分为房地产、古董和艺术品、矿产、机器设备、企业价值、无形资产等几大类。即使是房地产估价，在美国等市场经济发达国家和地区，通常还分为住宅估价和商业房地产估价两大类，在这两类中又有各自的专业范畴。例如，在住宅估价中，有的房地产估价师专做小型的（一至四个单元）给多户家庭使用的住宅估价，有的房地产估价师专做大面积住宅估价。在商业房地产估价中，有的房地产估价师可能专做土地开发估价，有的房地产估价师可能专做工业房地产估价，或者专做写字楼估价，或者专做零售商
9、业房地产估价。总之，估价如果不分专业，一个估价师如果什么资产都可以估价，就好比是一个教师什么课都可以教，一个医生什么病都可以看，某些估价师可能因所有估价业务都可以承揽而一时得利，但终因没有专业化发展而不能提供优质服务，进而会发生“信任危机”而不被社会认可，得不到社会尊重而难以持续发展，最终受害的将是估价师和估价行业自身。至于估价机构，可以根据拥有的估价师的专业情况以及自己的发展定位等，专营某种资产估价业务，成为某种专业的估价机构；或者从事多种资产估价业务，成为综合性的估价机构。（三）房地产估价在估价行业中占主体来源：建设工程教育网房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是由下列3个方面决
10、定的：（1）房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。在一个国家或地区的全部财富中，房地产的比重最大，一般占50%70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%50%。例如，1990年美国的房地产价值为88万亿美元，大约占美国全部财富的56%。房地产也是家庭财产的最重要组成部分。据有关资料，房地产占家庭总资产的比重，在西欧国家为30%40%，在美国为25%左右。美国家庭平均拥有的房地产资产4倍于其股票资产。2002年，中国农村居民的财产中，土地和房产是最大的两项，约占74%；城市居民的财产中，房产占的比重高达6439%。在总量不多于房地
11、产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。某些资产虽然在理论上需要专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有这种资产的专门估价师。一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其来源：建设工程教育网估价活动的其他资产中，一般还要分专业。这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。（2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价
12、。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要估价，房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。（3）房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可
13、行性研究、房地产开发项目来源：建设工程教育网策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务，这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。第二节房地产估价的要素一、估价当事人来源：建设工程教育网估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人。其中，房地产估价师和房地产估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。（一）房地产估价师房地产估价师（real estate appraisers，real estate valuers）也称为注册房地产估价师，简称估价师，是指具有房地产估价
14、专业知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并按照注册房地产估价师管理办法注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。一名合格的房地产估价师应具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对其估价专业胜任能力的要求；具有良好的职业道德，是对其估价行为规范的要求。仅有理论知识而缺乏实践经验，难以得出符合实际的估价结果；仅有实践经验而缺乏理论知识，会只知其然而不知其所以然，难以对价值作出科学深入的分析和解释，更难以举一反三、触类旁通地分析解决现实中不断出现的新的估价问题。理论知识和实践经验即使兼备，但如果没有良好的职业
15、道德，也难以作出客观公正的估价。目前中国规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务；房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。（二）房地产估价机构房地产估价机构简称估价机构（appraisal firms，appraisal companies），是指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。目前中国规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价
16、工作3年以上的房地产估价师；资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质；依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，估价机构应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。（三）估价委托人估价委托人简称委托人，俗称客户，是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料，例如，估价对象的权属证明、财务会计信息，并对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责；有义务协助估价师搜集估价所必要的资料及对估价对象进行实地查看等工作；不得干预估价人员
