北京潞河名苑危改项目三期工程项目建议书

《北京潞河名苑危改项目三期工程项目建议书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京潞河名苑危改项目三期工程项目建议书（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、潞河名苑危改项目三期工程项 目 建 议 书北京国美置业有限公司2005 年 10月项目主要特点1、该项目属于公司整体转让项目，操作简单，风险性小，后续手续较为简单，资金投入少，而实际回报率高，交易较安全。2、各项规划经济指标仍有调整余地,因此发展商受益存在上升空间，进而回报率还可能有所提高；3、项目属于区政府重点改造项目，有税收优惠以及配地政策支持。潞河名苑危改项目三期工程项目关键词表编制日期：2005年10月18日项目名称潞河名苑危改项目三期工程项目跟进人：石维项目编号 XT05-CHP-A-00* 项目定位：住宅商业基 本 情 况项目四至该项目南侧近邻通州区主干道玉带河大街，北侧近邻繁华的

2、商业中心新华大街，东接佟麟阁路，西侧紧邻新仓路，地处通州区域中心项目背景该项目开发主体为北京潞河房地产开发有限公司，主要股东中法苍天神代理有限公司80%，北京市京渔万泉渔业公司10%，北京市民望房地产开发有限责任公司10%。规划指标 规划建设用地：73050m2，容积率：3.12代征用地： 22105 m2 总建筑面积：317760m2，其中住宅公寓142000+40760m2，商业75000m2， 地上面积：227760m2，地下面积60000m2其中车库50000 m2配套：10000 m2投 资 分 析土地成本 土地总成本：35000万元，单位指标1358元/m2（可售面积） 其中转让费

3、：35000万元，单位指标1358元/m2（可售面积） 地价款：0 万元，单位指标0 元/m2（建筑面积）综合成本 建设总投资：103243万元，单位指标4005元/m2（可售面积）市场判断 预计销售收入：166161万元，商业售价8400 元/m2， 住宅售价5643 元/m2 该项目所处地区为通州核心区，周边已有潞河中学、潞河医院，区位与交通环境较好，住宅售价43804650元/m2，商业售价900017000元/m2，社区配套日趋完善，升值潜力巨大，市场销售前景可观。投资收益 税前利润：43180万元税后利润：28931万元自有资金：18916万元利润率 投资利税率：42%投资利润率：2

4、8%权益投资回报率：161利润贡献 单位销售面积贡献： 1122元/m2手 续 情 况 土地手续已取得土地证、建设用地规划许可证及附件规划手续其他情况交 易 条 件交易方式交地标准七通一平交易价格总价35000，具体金额待商议后定付款条件股权100%转让过户，付3,000万元规划修改到位，付1,000万元完成拆迁，付2,000万元开工，付5,000万元销售后一个月内，付2,000万元注：拆迁费用(2.2亿)和时间进度由对方包干，我方通过专用帐户分笔打款，付一户、走一户。其他要求略项目 特点1、该项目区域位置优越，市场供求关系良好，区域投资建设环境持续向好,产品升值潜力大；2、后续手续较为简单，

5、资金投入少，而实际回报率高，交易较安全；3、各项规划经济指标仍有调整余地,因此发展商受益存在上升空间，进而回报率还可能有所提高；目 录第一部分 项目情况简介5一、项目概况5二、项目经济技术指标15三、项目功能分布15四、项目进展情况15第二部分 项目市场分析17一、项目背景概述17二、市场调研数据及分析18三、项目前景预测及市场定位21第三部分 项目经济分析22一、项目转让价格及转让方式22二、开发成本分析22第四部分 项目静态盈利分析23一、项目销售情况分析：23二、利润估算24第五部分 动态盈利分析24一、销售进度25二、现金流量分析25三、动态盈利指标26第六部分 付款与交割26第七部分

6、 项目建议27一、风险评估27二、投资优势27第一部分 项目情况简介一、项目概况1.项目名称：潞河名苑危改项目三期工程2.项目位置：通州区新城南街四至范围：项目南侧近邻通州区主干道玉带河大街，北侧近邻繁华的商业中心新华大街，东接佟麟阁路，西侧紧邻新仓路，地处通州区域中心，地理位置十分优越。该地区为通州区的黄金地段，也是通州区的政治、文化、教育中心。 北 项目与北京市城区的相对区位北 项目在通州区的相对区位3.项目现状：4.项目周围实景5.其他： 6.项目单位：北京潞河房地产开发有限公司北京潞河房地产开发有限公司是于1996年9月经北京市建委批准，在北京市工商局正式注册的房地产开发企业。由中法苍

7、天神代理有限公司、北京市水产局万泉渔业公司及通州区房屋土地管理局民望房地产开发有限公司三个法人股东共同投资组建。成立时注册资本为1000万元，该公司于2002年12月经国家工商行政管理部门核准变更为注册资本6000万元。公司经过多年的市场竞争，现已发展为综合型的房地产开发经营企业，具有较大的物业综合经营规模，该公司已成功运作和开发了潞河名苑四员厅小区。7.项目开发及转让方式北京潞河房地产开发有限公司负责进行潞河名苑危改项目三期工程开发和引资建设。转让方式：项目公司股权100%转让，国美置业100%收购。二、项目经济技术指标1. 建设用地面积73050平方米，土地规划用途为住宅、公寓、配套商业及

8、地下配套、车库。2. 总建筑面积317760平方米，其中，住宅部分222000平方米，配套公建部分95760平方米。3. 地上建筑面积：227760平方米，其中，普通住宅142000平方米，公寓40760平方米，住宅底商20000平方米，商业25000平方米；地下建筑面积：90000平方米，其中包括地下一层商场、车位和其他面积。4.居住区建筑高度以30米为主，个别建筑物控制在55米以下。5.容积率：居住区为2.67，商业区为4.5；总容积率为3.12；绿地率：30%。6.机动车位：1220个。三、项目功能分布 功能分区为住宅、配套公建和地下配套、车库。四、项目进展情况12005年2月18日北京

9、市通州区发展和改革委员会转发北京市2005年商品房屋建设计划的通知，通发改（2005）第62号；2. 2004年4月2日北京市通州区发展计划委员会转发北京市2004年商品房屋建设计划的通知，通计社（2004）96号；3. 2003年7月1日北京市规划委员会审定设计方案通知书，2003规审字0542号；4. 2002年12月4日北京市发展计划委员会、北京市建设委员会关于通州区新城南街及四员厅小区继续办理前期手续的函，京计投资函（2003）第17号；5. 2002年11月4日通州区人民政府拆迁办公室关于北京潞河房地产开发公司四员厅及新城南地区拆迁计划与方案的批复；6. 2001年5月10日通州区人

10、民政府国有土地使用证，京通国用（2001出）字第054号；7. 2000年10月11日通州区人民政府国有土地使用证，京通国用（2000出）字第075号；8. 2000年9月25日通州区人民政府国有土地使用证，京通国用（2000出）字第074号、077号、078号；9. 1997年7月8日北京市城市规划管理局建设用地规划许可证及附件，97规地字0129号；10. 1997年5月4日通县计划委员会关于转发市计委、市建委开发建设通州镇新城南街及四员厅危改小区可行性研究报告的批复通知，（1997）通计（基）字第59号；11. 1997年4月17日北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会关于开发建设通州镇

11、新城南街及四员厅危改区可行性研究报告的批复，京计基字（1997）第0268号；12. 1997年2月17日通县计划委员会关于转发市计委、市建委关于通州镇新城南街及四员厅危改小区住宅项目建议书的批复通知，（1997）通计（基）字第4号；13. 1996年12月18日北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会关于通州镇新城南街及四员厅危改小区住宅项目建议书的批复，京计基字（1996）第1029号；14. 2001年7月3日北京市通州区人民政府关于加快通州区旧城城市危旧房改造的办法通证发（2001）26号；15.北京市潞河房地产开发有限公司营业执照；16. 2003年9月12日北京市国土资源和房屋管理局

12、关于授权办理新城南街及四员厅小区国有土地使用权出让的批复京国土房管出（2003）791号；17. 北京市潞河房地产开发有限公司股东会决议；18. 北京市潞河房地产开发有限公司营业执照。第二部分 项目市场分析一、项目背景概述新城南街南临通州区主干道玉带河大街，北临繁华的商业中心新华大街，东、西紧邻佟麟阁路和新仓路，地处通州区域市中心，地理位置十分优越。该地区为通州区的黄金地段，也是通州区的政治、文化、教育中心。北1）通州地处东部发展带，城市功能定位为综合服务中心，又身为京城3个未来新城之一，同时，“新北京总规划”将通州区定位于非常有利的发展地位。CBD区域规模明显，媒体东移成定局，给通州区带来旺

13、盛的需求。2）八通线的开通和京通快速路的建设使得从通州到达国贸CBD的时间仅有25分钟左右，交通非常便利，而其商品房均价比北京市区低1000多元，产品升值空间大。3）04年通州全区房地产开发完成投资额50亿元，比上年度增长103；开复工总面积540万平米，同比增长61；商品房竣工面积124万平米，同比增长了33；销售商品房面积135万平米，实现销售收入50亿元，分别比上年提高了66和194。从区内房地产业的开发规模、发展速度、经济效益等主要指标来衡量，在北京市远郊区县中位居前列。4、2004年通州区房地产开发量计划在500万平米左右，预计总投资近百亿元，比2003年又有大幅提升。 4）由于近两年道路交通、市政设施的快速改善，通州整体价格已由两三年前的2600元/平米升至3600元/平米以上，有了较大幅度的增长。综上所述，通州区市场供求关系良好，产品需求旺盛，政策的倾斜也使整个区域的建设投资不断加大且持续向好，预计通州区域市场未来将成为京城投资开发的新热点。二、市场调研数据及分析1.市场调研数据项目销售均价(元/m)开 发 商物业地址备 注潞河名苑 （一期） (住宅)3600北京