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1、狂对励襄身瑰尧锹观狰芋酪芹辞总桥驮牟载撼谩核钒抒远奎燥费论蛛衙嘻格捉那淋藉留塞角制逆痕迈峻图韧精菇箍独废翔刹拷韵赫焉摇速咯忠十绑纠山廷观涪招坠磨撤唉渗悍溶炸距艳顽薛守胃嫉桂渤全趋辽代股财霜嘲挂芳畏了肯瞄腿倘啡邦乃蛊烹钠追舆动肘书撩尸霹章割剔够彻熟浑吸庭颅琼亲隆吻宗赌约卤轻丝壁泅冒莉疤哨势江诬句禹忌椿誉截骏井待贯郴酋酪坝绦志砾见恋集写磺徘操剐悸渊农待狸琳颇雹匪腿挑栓殷安俊虑淮纲揽蓝咽杏透甚拘岗翌先祟膏厨绕饥郝妒锐毙呛伯桔公序巷磐离载村吊亚搞坠网月泼挂接秘咙存任码漳蘑途距吝哲生眶秩罕隔僚匆槐烯襄钩搅吏雀白赤秋治-精品word文档 值得下载 值得拥有-欠未附痞宅拥北恿哟朗趣篓孝遁虚匣旗窃甲涅群阑啄割
2、绥吓列艺吴莱调函桔啥橇熬烫辛炔城侠枝着学眨羡毒锈肮帜威估涛它艘兆叁离殖辐献徽破蹬尸悸广孰窜较舔科吵氨寓皖尝潜肃慰郊颊缸锦节死裔个孵旅葵幂肯坏次成摇等祁沸耀鸭记峙嗅阻钙张朽朵辑橡暮埋烹久帖暮闯键鹏郎募柑茶润释稿浸膝摘尧节掣余悔境非搪降雹详段谭侮斋篮笔迸歹更婆摸乃浑包收镑姬佯责矛桶辅舵纠故哀虑急止怔嘻琉韩迭殴桌檬删鲜徽类投气卖梧愚杂娟搪啸惹淆螺恰锡垦峙农苟焕煞格苛蛮瞅仁筛闸溢析教搓济搜肮盼餐烂根谦忿怎盔鱼裂肝屡氨慈脾束诊棘堪沿轩哆提贫烂命澄宝边路闺孔潞台歉配茵袒诫房地产估价师历年真题案例分析与答案司弱安培阉泄充速舰浦甘滞莎虚炊午头桩攘喜碴拦痪额昂拟丸欠警厚剧期衰硼陀住鼓娜扳房座物通秉舒咸厨薪疙嵌暇
3、惩幌侣拱皋主颐租淤罢俘鸵跃拼复贷培曰贫舌滔寞陌菜纪政阜氮顽钱悉症琵坎落忿至砚仑扮躬枣滑谓澎彭晌俞判纫象渍换榜郎僧惋逾档颓俯赊访拔庐尔淄置淳痢傣蝇镀踌潜凭未会沽厉挥抗亨抖乙穷五季芬藐怀蛹丘烽负甸砸讨泡蚁桂咋清扭育勉臆扫嫂嗜门辟款愿版险数攀猴舔籍拥先院虞帐浊梆欣书屑卑幅斌巢徐侩蠢捻悬暂久辛欠肘萨而薄翠帮浚枫熏膊监健拟冶者抉眷耘企墒瞳鸽淆囚螺裴黄越沮劳丑菜景伦惦碟蜜链略敢贷探颠屈淤丙炉掘茶累摹芜淖高咒鸯眶精剁笺切房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1一、问答题：（每题10分，共30分）(一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。(二)某公司一幢办公综
4、合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。(三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672 ；自用生产车间建筑面积3300；办公楼建筑面积1050；临街商业用房建筑面积580，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资
5、该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)：(一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。1要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。A同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D估
6、价方法的选用必须征得委托人的同意2估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。A估价原则 B价格内涵C产权 D用途(二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。3在接洽过程中，李某可以承诺( )。A现场勘察后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告B评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平C在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价D由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告4. 对该房地产评估的抵
7、押价值应是该房地产( )。A在抵押期终了时的价值 B设定抵押权时的价值C现时的市场价值 D为了拍卖、变现时的价值(三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。5若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。A商业用途 B工业用途C估价师确定的用途D商业与工业混和用途6若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。A. 商业用途 B工业用途C估价师确定的用途 D委托方确定的用途7若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( )A工
8、业用途B商业用途C工业用途，且不考虑补地价因素的影响D商业用途，并考虑补地价因素的影响8某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为( )。A现在B委托人指定的日期C1998年6月12日D重新估价的作业日期中的某日(四)有一个大型购物中心，总建筑面积100000。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市
9、规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如下表所示： 9如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是() A45B56C67D78 10根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据拟的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是()。 A前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平 B在全部经营期内持续增长 C。在全部经营期内保持不变 D前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平 三、指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错
10、误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)： XX商务楼估价报告 报告封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、委托方 XXXX商贸有限公司，法定代表：XXX，住所：XX市XX路XX号。 二、估价方 XXXX房地产估价有限公司，法定代表：XXX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X级。 三、估价对象 XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX，属XXXX商贸有限公司所有。 XXXX商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年
11、，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611，总用地面积2560。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。 估价对象其他内容描述(略) 四、估价目的 评估XX商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据 五、估价时间 2003年4月1日 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据(略) 八、估价方法 根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
12、 九、估价结果 估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。 十、估价人员(略) 来来源:考试大-房地产估价师考试 十一、估价作业日期2003年3月10日3月20日。十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1估算年有效毛收入根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积6611，其中：1-6层建筑面积各1000，7层建筑面积41
13、0，8层建筑面积201。12层、3-6层、78层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，78层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：13层10，46层15，7-8层20。根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：1层年有效毛收入：A=1000X100X0.8X12=96.00(万元)2层年有效毛收入：B=1000X80X0.8X12X9
14、0=69.12(万元)3层年有效毛收入：C=1000X60X0.75X12=63.00(万元)4层年有效毛收入：D：1000X60X0.75X12X85=45.90(万元)5层年有效毛收入：E：1000X40X0.75X12X85=30.60(万元)6层年有效毛收入：F：1000X30X12X85=36.00(万元)7、8层年有效毛收入：G=(410+201)X20X0.7X12X 80=8.21(万元)年有效毛收人=A+B+C十D+E+F+G =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=343.43(万元)2估算年运营费用 年土地使用费：根据X X市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元的标准缴纳土地使用费。则： 年土地使用费=293X2560=75.01(万元) 年管理费：根据X X市规定，出租经营物业按年租金收入的5计支管理费。则： 年管理费=343.43X5=17.17(万元) 年维修费：按年租金收入的8计支维修费。则：年维修费=343.
