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1、xx地产电梯采购、安装、维保工程流程控制要点一：电梯采购的发起（项目部发起）1、 电梯招标时间的确定（项目部编写）根据具体项目交楼时间及投入使用情况（一般在交付使用6个月以前需要确定）而定。一般在主体结构开始施工后，主体结构封顶前由项目部发起电梯采购（考虑到土建对电梯井道预留尺寸、基坑深度、机房尺寸和高度、层门尺寸、井道圈梁设置等，可能存在反复施工问题而造成成本增加，应尽量提前发起）。2、 电梯梯型的确定（项目部编写）根据设计图纸和项目的实际需要，先确定电梯的梯型：（1） 有机房或是无机房（2） 客梯、货梯或是消防电梯（3） 是否为观光梯，要求哪一面或是几面可以观光（4） 是否是无障碍电梯3、
2、 电梯装潢标准的确定（项目部编写）电梯采购过程中，项目往往会忽略装潢标准的约定，而厂家报价在条件不明确的情况下，一般会按照标配报价。到货后才发现标配的东西并不能满足项目档次需求时，只能进行二次变更。因此，在采购招标前通常需对厅门的材质、召唤面板的样式、按钮的材质、轿厢内部装潢的样式进行确定。比如，厅门是烤漆钢板还是发纹不锈钢或是镜面不锈钢；按钮的材质是塑料还是金属，用什么颜色、材料的塑料或金属；轿厢内部的装潢样式和标准，要不要预留二次装修的重量，预留多少等等。项目各电梯规格型号参数见附件1：电梯技术规格表（通用版），由项目部填写。二、 电梯合同编写注意事项（工程部、成本部、有关项目部联合执行，
3、三周内完成）1、安装合同的编写(其中：供货周期和工期由项目部根据项目现场情况确定，可分期分批次确定供货周期和工期)电梯采购中，电梯价格是一个最主要的考评指标。电梯报价中一般分为设备费和安装费，对设备费和安装费的付款方式以及发票的种类都应明确；除价格外，还应写明设备的供货周期和安装工期，这个会影响到项目的整天进度和交付时间。电梯作为一种特种设备，不是整装出厂，而是分为很多部件到现场安装调试完毕试运行并投入使用的，所以对安装队伍瓷质审查尤为重要，即应要求电梯生产厂商负责（或委托有相应资质的安装单位）电梯的安装、调试、报验、质保期维保等全面的服务，应约定质保期的时间和维保范围、易耗品、备用品、包括质
4、保期内的工作范围都应有详细的约定。售后维保约定（由成本部、工程部协同编写，该部分纳入合同条款）1、甲方权责（项目部）（1）、按电梯图纸要求完成土建施工，提供施工必备条件，为电梯安装单位提供施工便利条件，负责与其它施工方的工作协调。（2）预计开工日期前三十天，如现场基本具备安装条件，书面通知电梯安装单位进行安装前的勘查工作并予以配合。如现场尚不具备安装条件，可在电/扶梯产品买卖合同项下的“发货确认单”中调整交货期，并于交货日前三十天，书面通知电梯安装单位进行安装前的勘查工作并予以配合。对勘查时发现的土建和其它问题按整改通知单的要求整改。整改完成之后，双方书面确认整改结果并确定正式开工日期。如无需
5、整改，则在勘查结束后，双方书面确定正式开工日期。（3）有权监理电梯安装单位人员的施工质量、施工安全等工作，发现问题及时通知乙方。2、乙方（电梯中标方）权责（1）、进行安装前的勘查工作，派专业人员在正式开工日期前30日内到工地现场依照电梯图纸要求检查甲方提供的土建（包括但不限于预埋件、预留孔、门洞、机房吊钩、电源、配电箱柜、标高线及轴线和各层墙面、地面装饰厚度等等）。（2）、按约定的正式开工日期安排人员进场开工。（3）、严格按国家有关电/扶梯安装标准组织施工（按照甲方提供的附件要求），确保工程质量。（4）、保证施工人员自觉遵守施工现场的有关规定。（5）、除本协议另有规定或双方另有约定外，负责库房
6、、井道、机房内的电/扶梯零部件的产品保管。（6）、配合特种设备监管部门对电/扶梯安装工程的质量检验工作。（7）、乙方仅承担本合同约定项下的相关费用。（8）承担每台 元的总包配合费用。3、工程验收（1）部件安装调试完成后，经当地政府部门验收合格（电梯供货和安装单位包验收合格并拿到特种设备检验合格证），电梯安装单位应书面通知甲方。甲方在接到电梯安装单位递交的“电/扶梯安装竣工报告”及当地政府部门出具合格证明后5日内签署盖章；如甲方既未在前述5日内签署盖章又未提出工程确实存在不合格项目的有效证明，则可视为工程通过验收。（2）对验收中存在的不合格项目，甲、乙双方根据合同中各自所承担的责任和义务分别予以
7、及时整改合格。4、移交在下列条件全部具备的前提下，电梯安装单位向甲方移交工程:a、乙方已收到本合同全部款项及相关买卖合同中所约定的全部款项。B、收到特种设备监管部门验收合格证书。C、双方应在“安装工程项目移交书”上签署并盖章。如由于甲方原因无法办妥移交手续，自电梯安装单位向甲方递交“安装工程项目移交书”之日电/扶梯保管责任转移至甲方，电梯安装单位对所安装的电/扶梯的控制器保留所有权。5、保修及保养服务（1）、每批货物自特种设备监管部门验收合格之日起，电梯安装单位向甲方提供为期24个月的免费保修、保养服务；但最晚不超过每批货物按合同约定货到工地后的30个月（具体免保日期的计算以上两种情况以先到日
8、期为准）。免费保修期内，对确因安装质量问题造成的电/扶梯故障（不包括照明灯具故障），电梯安装单位负责保修；对因下列原因引起的电/扶梯故障、损坏等，电梯安装单位可予以修复，但其费用由甲方承担：a、货物所在建筑的任何缺陷或问题所导致的故障；b、因甲方或业主使用、管理不当等人为因素导致的故障；c、若甲方未经乙方同意，自行委托第三方进行电梯的安装、调试，则乙方不承担任何质量和安全责任，也不提供任何保修服务。（2）、两年免费维保期过后，如甲方继续选择乙方维保服务，乙方在免费维保期后两年内收费详细如下：（以下两种方式由甲方任选一种）a、清包价 元/月/台。（每月例行保养2次,并响应24小时召修服务，详见附
9、件4：清包维保内容（通用版）b、全包价 元/月/台。(每月例行保养2次,并响应24小时召修服务，详见附件5： 全包保养内容（通用版）)（3）、甲方如另需对电梯轿厢进行内装饰，并由甲方组织装饰队伍进行施工，乙方配合，待装饰完毕后再统一调试和验收。附件1： 电梯技术规格表（通用版）甲方名称项目名称产品台数 台梯号产品型号额定载重 kg层/站/门数 层 站 门额定速度 m/s井道尺寸宽度 mm；深度 mm；提升高度 m停站标记基站位于 1 层对下列 选择项目，仅保留确认的选择项。标准电梯制造及安装安全规范（GB7588）驱动方式VVVF控制方式单台 消防返回开关在基站 消防员操作功能，用于梯号： ；
10、暂停服务开关在基站 内部通话五方对讲控制功能消防返回，对讲机，强制关门，超出运行时间控制，锁梯开关，轿内照明开关，轿内风扇开关，自动平层，测试运行，暂停服务显示，轿内运行方向显示，满载控制，超载保护，轿内紧急照明，下行高峰，上行高峰，检修运行，回召服务，自动返回基站，蜂鸣器（轿内），温控开关，光幕，自适应开门时间（呼叫），消防BR2，司机服务，CCTV，BA接口，错误指令消除，五方对讲，紧急操作工具，轿厢到站钟，运行次数，温度测试，一卡通授权楼层等。特殊要求或其它附加说明厅站召唤一体式 面板材料： 发纹不锈钢（或镜面不锈钢） 厅站指示数字式带运行方向指示 型号 D ； 面板材料：发文不锈钢（或
11、镜面不锈钢） 其上行显示颜色：红；其下行显示颜色：红；按钮形式D型按钮 厅门尺寸宽度 mm 高度 mm开门形式中分 厅门装潢发纹不锈钢 共 樘，用于停层 ；厅门门框50x 50m 用于停层 ；发纹不锈钢 共 樘，用于停层 ；轿厢尺寸宽度 mm； 深度 mm； 结构高度 mm； 轿厢装潢有，型号为前壁 侧壁 后壁 吊顶形式及材料：标配 轿底装潢：无，甲方自理，预留厚度 mm，预留装潢重量 kg轿门装潢 轿内操纵厢面板材料 镜面不锈钢 副操作箱 无 ，面板材料与主操作箱相同按钮型号：D型按钮底坑深度 mm；顶层高度 mm；井道结构 井道支架固定膨胀螺栓 注意事项1、土建尺寸详见双方盖章确认的电梯土
12、建布置图，如有变更应得到双方书面确认。2、甲方应按双方确认的电梯土建布置图施工，否则甲方应自行承担由此而造成的责任，并负责整改土建，若乙方提供的图纸有误，则乙方应承担由此造成的责任。3、如果消防开关在中央控制室、暂停服务开关在中央控制室、或者配备多方对讲或小区监控系统，其机房至中央控制室的电缆及布线工作由甲方自理。4、由于轿厢装潢重量会影响电梯安全运行，如甲方自行对合同约定的轿厢装潢及重量进行变更，请务必事先与乙方确认。附件4： 清包维保内容（通用版）1、按国家、行业保养规范、生产厂家标准全面维护保养，确保电/扶梯正常运行。2、电梯维保单位提供专业维护保养人员对电/扶梯进行常规检查和预防性例行
13、保养，定期对服务设备的各类部件进行系统地检查、清洁、调整和润滑。3、电梯维保单位不对牵涉到电梯安全运行的元器件内部进行修理，仅执行更换。4、在本合同规定的服务期限内，电梯维保单位如在执行本合同上述之例行保养工作时，发现部分零部件受损或必须更换时，须书面提醒甲方予以更换，甲方应对此及时确认。上述零部件更换所需费用应由甲方另行支付给电梯维保单位，甲方须在更换零部件前付清零部件购置费用。5、本合同提供每天24小时，每周7天的故障处理服务并保留热线服务记录。6、在接到客户紧急报修后，电梯维保单位按照合同约定及时派遣专业维保人员赶赴现场进行故障处理。7、电梯维保单位积极配合甲方的年检。甲方承担政府部门年
14、检所发生的费用；由于电梯维保单位原因引起的复检（当地政府部门年检），复检费用由电梯维保单位承担。8、本合同提供的所有常规维护保养工作，均按国家法定工作时间进行。若甲方有特殊需要，电梯维保单位可在甲乙双方协商确定的任何时间内提供服务，但由此产生的额外费用由甲方承担。9、电梯维保单位自行配备工作所需的工具及设备，保养时设置现场安全警示标志。附件5 全包保养内容（通用版）1、按国家、行业保养规范、生产厂家标准进行全面维护保养，确保电/扶梯正常运行。2、提供专业维护保养人员对电/扶梯进行常规检查和预防性例行保养，定期对服务设备的各类部件进行系统地检查、清洁、调整和润滑。3、对本合同范围内的电/扶梯正常
15、使用情况下损耗的零部件进行免费更换，但以下条所规定的除外。不包括下列服务和部件：（1）、电梯：电梯轿厢；电梯轿厢内轿壁，轿门、吊顶、照明灯管、扶手、镜子、轿内装饰及其他建筑装饰和配件； 电梯厅门、厅门面板、门框及地坎；任何厅外设备的面板；各类供电装置；通讯设备及电缆、音乐装置、传媒装置、保安系统等非迅达设备；电梯井道壁架、导轨、底坑水泵等与井道建筑相关的设备及井道机房的电线、井道电缆、曳引机、补偿链/绳，曳引钢丝绳等。（2）、扶梯：扶手带，扶手玻璃，梯级链和驱动链，扶手板、装饰板、护板、行架及各类照明、消防喷头等装饰物、机房开关之前的线路及电缆。（3）、任何由于人为的或不可抗力等因素引起的工作所产生的材料及人工费用。（4）、额外增加或更改设备
