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1、 佳宁娜友谊广场物业管理投标方案一、整体设想 1-21.1项目情况 11.2实质物业管理服务 1-2二、管理模式 3-122.1 管理架构 3-62.2 工作流程 7-82.3 信息反馈渠道 8-92.4 控制方式 9-102.5 商场物业管理要点 11-12三、管理服务人员配备 13-143.1 各类人员数量与文化素质要求 133.2 人员来源与岗位配置 133.3 管理处主任简历 14四、培训 15-164.1培训计划 154.2培训方式 154.3培训目标 15-16五、 物质装备计划 17-215.1 物业服务人员住房 175.2 管理用房 175.3 管理处配备需用品情况 17-21
2、六、管理预算 22-286.1 说明 226.2 收入项目 22 6.3 支出项目 23-27 6.4 收支盈亏情况 28 6.5 增收节约措施 28七、物业维修基金的管理方案 29-32 7.1 物业维修基金的使用程序 29-317.2 物业维修基金的管理程序 31-32 7.3 物来维修基金资料的保管 32 7.4 小结 32八、管理规章制度过 33-1118.1 公众制度 33-498.2 单位部岗位责任制 50-718.3 管理运作制度 72-1318.4 考核制度 132-138九、档案的建立和管理 139十、质量标准与实施措施 140-14110.1 实施措施 14010.2 标准
3、承诺 141十一、社区文化活动 142-144十二、便民服务项目 145-150 12.1 无偿服务 145 12.2 有偿服务 146-150十三、服务质量的控制体系 151-15413.1 总则 15113.2 质量记录控制 151-15213.3 部质量审核程序 153-154十四、提高管理服务水平新设想 155-158一、 整体设想1.1项目情况 佳宁娜友谊广场是佳宁娜集团与奥康德石油集团共同开发建设的商住大厦，于1997年12月交付使用。佳宁娜友谊广场总占地面积为14,200平方米,总建筑面积为132,600平方米。 为进一步配合发展商的招租、销售，改善住户的生活环境，提高物业品牌和
4、开发商的信誉，戴德梁行物业管理愿承担佳宁娜友谊广场之物业管理服务，致力为发展商、业主与使用者提供国际级的专业物业管理经验、知识与科技，提高物业之管理运作质素，力创精品物来。1.2 实质物业管理服务 佳宁娜友谊广场的物业管理操作服务，主要有以下基本任务：1） 执行土建维修任务2） 执行装饰保养任务3） 执行供电系统的保养任务4） 执行给排水的保养任务5） 执行保安任务6） 督导空调保养任务7） 督导电梯保养任务8） 督导绿化保养任务9） 执行防火系统的保养任务10） 执行商场营商特色的物业管理服务11） 执行佳宁娜广场围的清洁任务12） 执行佳宁娜广场围外建立社区关系任务13） 执行管理员工宿舍
5、的任务14） 执行贵宾接待与接送任务15） 执行物业管理物料储存与使用任务16） 执行空间使用规划任务17） 执行车辆进出限制任务18） 执行节省能源任务19） 执行改养工程任务20） 执行物业管理水平检讨任务21） 执行紧急程序的任务22） 管理处部管理（行政人事、财务等）对于佳宁娜友谊广场的物业管理，应该达到国一流的物业管理水平。体现酒店式服务、环保概念、信息化、专业化的现代管理模式。工程保维系统与部质量审核标准，除参考有关惯例和规外，主要按ISO9002国际质量保证体系的要求和国家物业管理优秀大厦的标准进行。在物业管理交接工作后一年左右，达到市优秀大厦标准，进一步努力获得省和国家物业管理优秀大厦的证书。二、管理模式 2.1管理架构佳宁娜友谊广场管理处人员架构表（总 73人）管理处主任（1人）技术员（7人）安管领班（4人）安管员（44人）人客户助理（3人）助理（2人）物业助理（3）人出纳（1人）维修主任（2人）主管兼（1人）安管主任（1人）会计（1人）主管（1人）主管（1人）主管（1人）工程部（10人）行政人事、财务部（5人）物业部（56人）秘书（1人）工程部人员架构表 （ 10人） 工程部主管（1人）配电总值班、电气维修主任（1人）空调维修主任（1人）弱电技员（1人）值班电工（3人）空调兼泥瓦工（1人）空
