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1、上市房企2012年报出炉 万科收入最高中海最赚钱近日，随着绿城简介最新动态、恒大简介最新动态、保利简介最新动态等一批上市公司2012年报的出炉，各公司去年全年的表现与定位也变得清晰、完整起来。总体而言，绝大多数上市地产商均保持着上升势头，杭州市场最关心的绿城终于在破产门前得到了喘息的机会，净资产负债率降了近100%；万科则以实现营业收入1031.2亿元排全国榜首；中海因净利润率达到29.3%成为最赚钱的地产商之一；而保利以去年447亿元的拿地规模成为扩张最快的房企。上周末，绿城中国发布2012年全年业绩。去年绿城中国实现营业收入为353.9亿元，较去年增长61.1%；净利润60.5亿元，同比增
2、长47%；归属于上市公司股东的利润为48.5亿元，同比增长88.4%；净资产负债率下降至49%，较2011年底的148.7%有大幅改善。财报显示，2012年绿城中国实现营业收入为353.9亿元，主要来自于物业销售、酒店营运、物业出租及销售建材等业务板块。而销售额上涨原因是交付项目较多，销售面积增加所致。绿城中国表示，得益于经纪人模式的销售改革，盘活所有可售资源，截至去年年底，公司实现合约销售物业面积约283万平方米，较2011年增长约61.7%，销售金额约546亿元（归属于集团的权益金额为273亿元），超额36.5%完成2012年销售目标。全年与合作伙伴共耗资120亿元购进7个土地项目（均不在
3、杭州），新增建筑面积210万平方米，现有总土地储备可支撑公司未来5年发展。值得一提的是，在公司前景展望中，绿城表示将继续施行轻资产战略，凭借在规划、营造等方面的专业能力和资源整合管理能力，一方面维持独立或合作的项目开发模式，提高周转收益率。另一方面透过与外部机构广泛的代建合作，在控制负债率和资本支出的前提下创造新的市场和利润空间。2013年，预计新开工建筑面积为748万平方米，44个项目或项目分期共计573万平方米建筑面积竣工。此外，随着周一晚间保利地产年报的披露，中国地产业的第一军团细节面貌也基本描定。继住宅销售规模在2010年突破千亿后，2012年万科的营业收入也突破千亿，全年公司实现营业
4、收入1031.2亿元，排全国第一，净利润125.5亿元，同比分别增长43.7%和30.4%。一系列数字表明，万科依然是房地产行业内资金最充裕、财务结构最稳健的企业之一。保利地产去年实现营业收入689.06亿元，同比增长46.5%，净利润不敌中海、万科，但去年保利花了447亿元拿地，高于万科的430亿元，稳坐扩张最快的企业名号。而单从盈利方面比较，中海仍然是最赚钱的地产商之一，以2012年的净利润率来看，中海地产去年股东应占净利润达到151.6亿元，净利润率达到29.3%，为全国最高。业内预期北京细则更为严厉 部分开发商作最坏打算与广东省细则“温和”落地相比，业界预期北京细则更为严厉。近两周来，
5、北京已制定了调控细则的征求意见稿，并在小范围内征求意见。在上述征求意见稿中，主要对现有调控政策进行强化处理。其中，为应对“假离婚”等现象，北京可能加强对本地户口的单身含离异人士的限购，鼓励单身或离异人士持有一套房。同时，“二套房首付比例七成、贷款利率上浮至基准利率1.3倍”的条款，也在上述征求意见稿中。此外，在土地出让环节，北京将鼓励采用“限地价、竞房价”的办法，用以抑制高地价的出现。提高二手房交易最低计税价格等措施，也有可能作为储备政策。至于“北京版”细则的出台时间，业界预计已经临近。这主要与近期北京的房价、交易量等市场表现相关。根据北京市住建委的数据，3月第三周（3月18日-24日），北京
6、市二手住宅网签9912套，与上一周比明显回落。这也是“国五条”出台以来，北京二手住宅交易量首次出现回落。同期，北京新建商品住宅网签量为2426套，环比下降8.7%。尽管如此，京城个别新盘仍然出现抢房、“一日售罄”等现象。多数业内人士认为，尽管成交量有所下滑，但从市场表现看，恐慌情绪仍然存在。且根据国家统计局的数据，今年2月，北京新建商品住宅价格环比上涨3.1%，同比上涨7.7%。上述情况决定了北京可能会加快政策细则的出台节奏，且“北京版”的细则力度或高于其他城市。多位业内人士向中国证券报记者表示，提高二手房最低计税价格的条款，很有可能最终落地，用以遏制“阴阳合同”等情况的发生。另外，不排除提高
7、二套房交易门槛的可能性，此举将对市场带来不小的杀伤。北京的部分开发商和中介机构负责人向中国证券报记者表示，对北京即将出台的政策细则，已经做好了最坏的预期。另据了解，针对“国五条”中最受关注的二手房交易个税内容，住建部和国税总局目前正在制定相关的指导意见，旨在抑制投机的同时，也对刚需进行保护。但北京在具体执行中，预期仍将以“从严”为基调。二三线城市调控细则或四月出台 力度或小于一线城市近日，媒体报道哈尔滨将限建又限购、长沙提高房贷利率等调控内容。中国证券报记者27日致电上述两城市房管部门核实情况，两城市房管部门均称不属实，目前在等待省政府相关调控文件出台。据业内人士透露，3月31日或是一线城市出
8、台调控细则的大限，而中西部省份及省会城市可能陆续会在4月上中旬出台相关政策。且在调控力度方面，一线城市在限购、税收和信贷政策上趋严；而二三线城市或有差别化对待，调控政策不会出现“一刀切”情况。哈尔滨长沙辟谣有媒体援引哈尔滨市住房保障和房产管理局的消息称，2013年哈尔滨中心城区除棚户区改造项目外，不再供应商品住宅建设用地；与此同时，哈尔滨计划将楼市限购范围首次覆盖全市八区，将此前不限购的呼兰、阿城两区纳入限购范围内。中国证券报记者致电哈尔滨市住房保障和房产管理局，其宣传部门相关负责人表示，未听说过此消息。“我们要等黑龙江省政府根据国五条出台相关文件后，才能据此结合哈尔滨具体情况制定调控细则。目
9、前，省里都没动静，我们不可能越级自行出台政策。”该人士说。他进一步指出，在全国省会城市中，哈尔滨近几年的房价涨幅是靠后的。主要原因是哈尔滨外来人口比例小，购房刚需主要是本地人，供需矛盾不突出；哈尔滨楼市投机投资性需求的比例也较小，就东北地区而言，想投资房地产的人绝大部分会选择大连。同时，他表示，如果黑龙江省政府出台调控政策，哈尔滨会严格执行。但就哈尔滨自身的情况来说，在限购、限价、二手房交易个税等方面的措施不太可能太严厉。而且，是否在3月31日前出台也未有定论。而长沙版的调控细则也在一些媒体上出现多个版本，主要集中在限购区域扩大、二套房贷利率提高两方面。中国证券报记者致电长沙市住房和城乡建设委
10、员会法规处，其相关人士表示，这只是一些传言，调控细则还没出来，不了解具体情况，也不确定是否会在3月31日前出台。据悉，3月22日在湖南省房地产行业工作会议上，湖南省住建厅向各地市、州住建部门传达了国五条精神，通报了全省房地产市场形势和保障性住房建设情况。湖南省住建厅或就落实国五条正在积极准备相关调控政策。各省市调控力度有差别据一位业内研究人士分析，北上广深等一线城市3月31日前出台调控细则应该问题不大，但一些中西部省份或许要等到4月初才能出台。“今年以来，北上广深四大城市的房价涨幅确实比较大，国务院文件和住建部领导都要求地方政府要在3月底出台相关细则。而且广东省已经率先出台调控细则，明确广州、
11、深圳要在月底前出台地方细则。”上述业内研究人士称，“中西部省份可能会先等着一线城市细则出台后，参考其中的内容，并看社会反应如何，再制定本省的细则。而且省政府文件要报国务院批复、城市文件要报省政府批复，走程序的时间不会太快。因此，4月份可能是地方政府政策出台的密集期。”此外，在调控力度上，一线城市会比较严厉。据悉，北京在限购、二套房贷利率和二手房交易个税计征等方面会提高门槛。上海也会对限购政策升级，深圳可能在限价、限购方面趋严。据哈尔滨住房保障和房产管理局人士介绍，二三线城市调控力度会小于一线城市。各地房地产市场情况不一样，地方政府对个税征收、限购、限贷等政策的运用也会不一样。但总体来看，措施应
12、该没有一线城市严厉，毕竟二三线城市的房价涨幅和市场供需矛盾没有一线城市大。而且少数二三线城市房地产市场还急需解决去库存的问题。业内专家：政策落定一手房保持热度，二手房成交大跌3月楼市令人迷茫，接下来的楼市又将何去何从？本报记者近日采访了多位业内专家，他们多数认为，二季度杭州楼市成交预计不会进一步升温，但维持目前的热度可能性还是很大。一手房：成交或将维持目前热度“受到政策面以及供应量的影响，整个3月份的行情比起前两个月有了明显的增长，但这样的增长态势接下来应该不会延续。”汉嘉地产顾问总裁梅杰认为，国五条细则出台后，受到政策影响，市场出现了一些恐慌性的反应，导致行情走热。二季度商品房供应还是有一定
13、的量，因此在成交量上预计会平稳过渡，但要进一步增量很难。他还认为，目前的行情主要集中在一线重点城市，而一些三、四线城市尚未摆脱高库存风险，目前仍处于库存消化期。而在某品牌房企任职的一位资深业内人士则从市场态势、供应、购买力三个方面分析认为，今年二季度楼市或许会有一个比较明显的价格上升，三、四季度将呈现高位震荡的格局。从市场态势来看，提速或刹车都会有一个过程，目前的楼市正处于缓慢上升期到急速上升期，3月份已经是量价齐升的局面，这种局面若不受外力影响基本可以在二季度结束。其次从供应来看，从土地出让到商品房出售有个过程，所以商品房供应会有波动，经过去年的去库存，目前杭州市区主流地段的供应量趋紧，而新
14、的供应基本上要从四季度起才会逐步出来，因此在二季度甚至三季度的市场基本会维持升势。而从购买力来看，调控政策对购买力的影响很大，之前的调控便是通过行政命令让购买力断崖式衰减，而新的调控政策即便进一步严格执行限购，也达不到限购刚出台时的威力。因此，通过调控新政来压房价的力度将有限。至于信贷政策，若二套房的首付比例上调，会有一些影响，但影响程度与之前比相对温和。而土地市场很有可能依然保持较高的热度，不排除出现高溢价地块的可能性。浙江昆仑置业集团简介最新动态有限公司营销副总监张骏勇则认为，3月份包括高端物业的成交、刚需住宅的成交放量，都是市场对政策的应激反应，这种市场行情能否持续很难说，但首次置业的刚
15、需毫无疑问是接下来调控政策的首要保护对象，因此，这块的成交量包括价格还是很有可能稳中有升。三四月份有刚需小户型推出的开发商对未来定价的预期，大部分都表示“会根据原有的定价策略”、“会随行就市”，一些新盘有可能以非常优惠的价格入市，而一些销售比较稳定的楼盘，更多的是稳中略升的定价策略。国五条地方细则本周或密集出台 广东版细则放权各市广东成为全国首个落实国五条细则的省份，市场认为迈出了细则落地的第一步。而国五条细则所涉及的二手房交易个税、二套房贷、限购范围等新政变成可操作的执行办法的担子，显然落到了市一级政府的身上。尽管广州、深圳等省会、直辖市和计划单列市被明确要求在本月内出台年度房价控制目标，但
16、在国五条及其细则中，并未对各地出台细则时间有明确要求，且目前个税、房贷等具体操作办法有待税务、金融等部门的解释，因此业内人士认为本周地方各省市或将密集落实国五条，但也不排除先出房价控制目标后出细则的可能性。广东版细则放权各市前天傍晚刚刚出台的国五条广东版细则由于是全国首个地方细则，引起了广泛的关注。广东省房协秘书长王韶表示，广东版细则的出台重点是一种表态，表明广东一如既往地严格执行中央有关房地产宏观调控政策的态度和决心没有改变。一位知情人士也向南方日报记者透露，一方面个税的计征办法还有待国税总局解释，另一方面二套房贷的权限在人民银行当地分支机构，因此广东省这份细则能够明确的只能是限购范围、房价控制目标、增加中小套型普通商品房供应、加快保障房建设等。“特别是广州、深圳需要在本月内公布房价控制目标，因此广东省在25日紧急转发国五条并提出指导性意见，成为全国第一份地方
