《小区物业管理规章制度及操作流程.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《小区物业管理规章制度及操作流程.doc（31页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、东平县城市建设综合开发公司下属各物业管理公司物业管理规章制度及操作流程为加强各物业公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本内部规章制度，各公司员工应根据本公司工作分工，加强对本制度的学习和领略，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实行。本规章制度连同公司管理规定、公司文献及相关管理制度，具有同等的效力，各物业公司应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。不尽之处，公司将适时予以补充。本规章制度从下发之日起执行。第一部分岗位职责物业公司经理岗位职责1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。2、带领全体员工
2、对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的公司形象。5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。6、制订年度工作计划，明确目的、任务，督促所属公司职工履行岗位职责，坚持年终考核。7、重视人才，合理使用人员，按照德、勤、能、绩定期进行考核。8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向工公司报告工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和规定，并及时答复，认真解决。9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。10经常与上级公司和相关部门沟通，理顺关系
3、，发明良好的外部环境。各物业公司副经理岗位职责1、在经理领导下，协助经理抓好全面工作。2、重要抓好设备设施维修、保养计划的制订和贯彻工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。4、制订年度工作计划，明确目的、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向经理报告管理工作情况，以各种方式听取业主的建议、意见和规定，并及时答复、认真解决。6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。7、经常与上级公司和相关部门理顺关系，发明良好的外部环境。各物业管理处主任职责1、在
4、公司的领导下，全面实行本部门的各项工作。2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。6、负责管理处的平常事务和管理工作。7、负责所属物的收缴。内勤员岗位职责内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。、出纳岗位职责1、清点汇总部门交来的款项；2、审核原始凭证是否完整；3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；4、解决银行存款收入和支出业务；5、填制记帐凭证，交会计记帐；6、保证钞票和银行支票使用安全
5、。保安人员岗位职责（一）、总则1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全；2、遵守公司规章制度，服从领导，完毕公司交给的其它工作任务；3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作；4、负责做好机动车辆的管理工作；5、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式防止、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急解决能力；6、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录；7、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。（二）、保安队队长岗位职责保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各
6、项管理工作。1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的规定和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实行组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实行管理；2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的贯彻，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。；3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，贯彻岗位责任制和奖惩条例；4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属对的解决好工作中的各种问题，
7、为下属解决实际问题；5、解决有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导报告，并采用果断措施，控制事态发展。6、完毕公司交办的收费等其它工作任务。（三）、保安班长岗位职责保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队平常事务的实行工作。1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；2、检查本班人员的着装仪容、工作环境卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品；3、负责填写值班记录，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；4、及时做好上传下达和请示报告工作，与辖区业主搞好关系；5、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，解决好一般性的治安事件和业主的投诉，贯彻
8、安全措施，防止各种事故，工作中有解决不妥的事应及时向上级请示报告；6、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。7、完毕公司下达的其他任务。（四）保安员岗位职责1、门岗熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况；保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法；做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题；对任何有损物业辖区物
9、业管理的行为，及时进行规劝和制止。2、巡逻岗严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，树立公司良好形象和个人道德风范；树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，保证物业辖区治安安全，秩序井然；熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时解决；熟悉物业辖区消防设施的配置，并能纯熟使用各种消防器材，掌握防火自救知识；巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序；积极参与
10、职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。监控值班员岗位职责1、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时告知值班保安解决，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时报告变动情况直到问题解决完毕。2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简朴的维修；3、出现异常情况时，坚持、确认、报告，并做好情况记录；4、负责设备的平常巡视、情况记录；5、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。维修人员岗位职责1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向；3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业
11、主提出的各种报修；4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以保证安全，防止意外事故的发生；6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可；7、爱惜工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。8、负责对共用部位设施的巡视和保养。9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。清卫工岗位职责1、遵守公司制定的各类规章制度；2、尊重领导，服从分派，及时完毕工作任务；3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业
12、辖区的良好的卫生环境秩序；6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；7、对保洁范围内物业的异常情况及时行保安员或管理员报告；8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无端损坏的酌情补偿。绿化工岗位职责1、遵守公司的规章制度；2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；5、对的并纯熟操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；6、花草树木及时浇水，防止过
13、旱和过涝；7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90以上；8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充足运用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理处报告。第二部分公共制度全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。接待来信来访来电投诉制度为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目的，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改善服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，特制定本制度：1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义
14、务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或可以给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反映的问题当场予以接待，而后转告相应部门。2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于社区管理的见解、建议、意见等。3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，某某物业”。4、受理投诉时，必须热情接待，积极询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。6、对投诉内容要认真记录，及时派人解决或向主管报告并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作,积极同有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事.8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减少投诉，把矛盾消灭在投诉之前。9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行进一步探讨并找出解决办法，防止反复发生。10、对投诉要记录，投诉资料要存档。管理人员文明服务标准1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业
