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1、洪恒 地产2012年度南昌房地产市场研究报告2012年1月-12月江西（南昌）房地产价格指数研究报告Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.第三章 南昌楼市2012年土地市场分析一、2012年挂牌拍卖宗地分析n 年度总结：爱房网统计计，20012年年度南昌昌市（包包括各县县委托南南昌市国国土局挂挂牌拍卖卖）共出出让地块块（因故故终止拍拍卖地块块除外）1134宗宗，出让让总面积积达1227533.36654亩亩，其中中，成功功交易地地块977宗，成成交面积积80445.001899亩。成成交率达达8
2、5.09%；流拍拍地块113宗，流流拍面积积10991.9929亩亩。土地地总出让让金额达达1100.788亿元，比比上年减减少366.2%，每亩亩土地平平均出让让金额为为1655.2万万元，比比上年增增加333.1%。从知名开发发商拿地地区域看看，朝阳阳洲依然然热度不不减，国国贸、联联发两大大开发商商继续在在朝阳洲洲拿地，就就连“天虹”也看重重了朝阳阳洲的发发展潜力力，拿下下一块商商住用地地。而较较20111年，高高新区土土地市场场热度有有了较理理性的回回归，不不过首次次进驻江江西的海海亮地产产，在南南昌选择择了以住住宅主导导地位的的高新区区。此外外，本年年间溢价价率最高高的地块块也在高高新
3、区，并并由大唐唐地产竞竞拍获得得。与海海亮地产产不同，深深圳市莱莱蒙鼎盛盛投资发发展有限限公司这这一外企企首次进进驻江西西则选择择了红谷谷滩这块块熟地试试水。另另外，从从20112年内内政府对对九龙湖湖片区的的大量宣宣传及政政策引导导可以预预测，明明年的九九龙湖区区土地市市场有望望“井喷”。2012年年，南昌昌土地市市场受调调控政策策影响，成成交总量量有小幅幅回落。近近两年经经过“新国八八条”、楼市市限购等等调控政政策及信信贷收紧紧影响，土土地市场场热度有有所“降温”，加上上十八大大提出“调控不不放松，政政策不动动摇”等楼市市基调对对土地市市场也会会造成了了一定的的影响。随着房地产产市场调调控
4、政策策从抑制制楼市需需求转向向土地供供给，不不仅需增增加保障障房土地地供给，也也加大商商品房土土地供给给。同时时加大闲闲置土地地处置力力度、打打击囤地地，增加加一级市市场活跃跃度，推推动土地地的使用用和流动动，促使使整个房房地产市市场生态态链健康康平稳发发展。土地成交表表： 详详见附件件 从从各片区区土地出出让情况况看，220122年南昌昌市土地地市场可可谓“全面开开花”。其中中高新区区尤为可可观，根根据爱房房网统计计数据显显示，本本年度高高新区出出让地块块达444宗之多多，占全全南昌市市出让数数量的332.884%。从土地出让让类型情情况来看看，20012年年南昌市市土地出出让偏向向工业用用
5、地，但但商住、商商业和住住宅等用用地出让让量亦不不差。数数据统计计显示，本本年度南南昌市商商住、商商业和居居住用地地累计出出让466宗，占占出让总总数的334.332%。二、20112年成成交土地地溢价率率商业用地土土地成交交溢价率率，由上上图可以以看出溢溢价率最最高的为为DADDJ200120033。位位于昌南南大道以以南、青青云谱路路以西，起起拍价为为1366万元/亩，成成交价为为2200万元/亩，溢溢价率为为61.76%。被厦厦门中游游投资有有限公司司竞得。溢溢价率最最低的为为JDPP11886，位位于青山山南路以以南、永永外正街街以西，起起拍价为为13110万元元/亩，成成交价为为13
6、331万元元/亩，溢溢价率为为1.66%，被被南昌市市东湖区区商品房房开发公公司竞得得。商住用地土土地成交交溢价率率，由上上图可以以看出溢溢价率最最高的为为DAFFJ200120020。位位于高新新大道以以西、天天香路以以南。起起拍价为为6.66万元/亩，成成交价为为1533.6万万元/亩亩，溢价价率为222277.277%，被被南昌大大唐房地地产有限限公司竞竞得。溢溢价率最最低的为为DABBJ200120015。位位于九洲洲大街以以南、玉玉兰路以以东、红红梅路以以西（控控规C001-001地块块西侧部部分）。起起拍价为为5722万元/亩，成成交价为为5800万元/亩，溢溢价率为为1.440%
7、，被被江西省省煤炭集集团公司司，中鼎鼎国际工工程有限限责任公公司竞得得。居住用地土土地成交交溢价率率，由上上图可以以看出溢溢价率最最高的为为DABBJ200120019。位位于朝阳阳新城桃桃花路以以东、狮狮山路以以南、子子羽路以以西、虎虎威路以以北（控控规A009-002地块块）。起起拍价为为3600万元/亩，成成交价为为4288万元/亩，溢溢价率为为18.89%，被江江西汇通通实业有有限公司司，江西西省建业业投资有有限公司司竞得。溢溢价率最最低的为为DABBJ200120032，起起拍价为为3866万元/亩，成成交价为为4566万元/亩，溢溢价率为为18.13%，被联联发集团团有限公公司竞得
8、得。三、20112年重重点地块块点评重点地块点点评：DDAEJJ201120225 单价113311万元/亩 成成就南昌昌新“地王” 该该项目位位于南昌昌市中心心青山南南路以南南、永外外正街以以西旁边边的一宗宗商业、办办公（兼兼容旅馆馆业）用用地。JJDP111866以单价价13331万元元/亩被被南昌市市东湖区区商品房房开发公公司拍得得，这也也也是220122年南昌昌土地拍拍卖市场场的最高高单价，这这宗面积积为5.5544亩的商商业、办办公（兼兼容旅馆馆业）用用地起拍拍价为113100万元/亩，经经过短暂暂的竞价价，最终终被南昌昌市东湖湖区商品品房开发发公司以以单价113311万元/亩拍得得
9、。爱房网认为为此宗地地面积小小、容积积率高的的地块能能拍出如如起价如如此之高高，这表表明南昌昌城区地地块日益益稀少，竞竞拍起价价高涨，可可拿出竞竞拍的地地块多为为小块商商业用途途地块。不不过，此此地块地地形较好好，地理理位置优优越。在在周边居居住着大大量人口口，中小小开发商商开发此此地作为为商业是是个不错错的选择择。重点地块点点评：DDAFJJ201120220 溢价率率超20000%以上 项项目位于于高新大大道以西西、天香香路以南南，起拍拍价为6.66万元/亩，经经过紧张张激烈的的竞拍，最最终被南南昌大唐唐房地产产有限公公司以1153.6万元元/亩拍拍得，而而本地块块竞拍最最让人惊惊奇的是是
10、，竞拍拍地块溢溢价率高高达22227.27%。如此此高的土土地溢价价成功刷刷新20012年年南昌土土地拍卖卖地块溢溢价，成成为“土地溢溢价之王王”。不过，本地地块在出出让之初初规定，该该地块出出让总价价中的11.433亿元为为秦胜村村9.33万平方方米安置置房和11.333万平方方米地下下车库的的建设成成本。重点地块点点评：DDAEJJ201120116 红谷滩滩拿地恢恢复理性性 DDAEJJ201120116位于于锦江路路以南、赣赣江北大大道以西西（凤凰凰洲HGGT1005-AA07-02地地块），土土地用途途为商业业金融业业、文化化娱乐用用地。该该地块起起拍价为为6544万元/亩，最最终被
11、广广东新中中美实业业投资发发展有限限公司以以8977万元/亩拍得得。 虽虽然该地地块单价价成交价价并没有有让人惊惊奇，比比起往年年红谷滩滩区域内内拍地价价格来说说属于中中下价格格，根据据爱房网网20112年的的土地拍拍卖资料料来看，该该地块是是红谷滩滩全年竞竞拍土地地中价格格偏高地地块。从从这些资资料中不不难看出出，开发发商在红红谷滩板板块拿地地越来越越理性，没没有再出出现“地王”频现的的事件。而红谷滩板板块又一一让人眼眼前一亮亮的地块块则是位位于红谷谷滩新区区金融大大街以西西、规划划路以北北（红谷谷滩新区区中央商商务区BB-8、BB-122部分、BB-144、B-20-5、BB-211-4地
12、地块）的的DAEEJ200120025地地块。不不是说这这块地有有多大多多贵，是是因为拍拍得这块块地的深深圳市莱莱蒙鼎盛盛投资发发展有限限公司，莱莱盈商业业集团有有限公司司（MEETROOSHAANGHHAIHHQPTTE.LLTD）是是首次来来南昌拍拍地的外外资企业业。重点地块点点评：DDAGJJ201120004 DAGGJ200120005 奥克斯斯经开区区地块 作作为开发发过红角角洲高端端项目奥克斯斯盛世经经典的开开发企业业，今年年，南昌昌市奥克克斯置业业有限公公司将视视线瞄准准了还处处于开发发初期的的经开区区。并且且，南昌昌市奥克克斯置业业有限公公司于今今年3月月13日日，以2285
13、万万元/亩亩成交价价拍得地地处黄家家湖东路路以南、龙龙潭水渠渠以北、东东湖北路路以东、长长征路以以西DAAGJ2201220044地块，该该地块起起拍价为为2000万元/亩，无无独有偶偶，当天天另一块块宏远路路以东、龙龙潭水渠渠以北、东东湖北路路以西、华华东交大大理工学学院用地地以南的的DAGGJ200120005地地块，被被其以2282万万元/亩亩成交价价格收入入囊中，而而该地块块起拍价价则为2200万万元/亩亩。爱房网认为为，随着着市中心心、红谷谷滩等板板块土地地饱和，越越来越多多开发企企业把目目光投入入一些基基本配套套设施齐齐全，与与中心地地区相隔隔不远的的地区。而而经开区区无疑是是最符
14、合合开发商商投资的的板块，不不管是从从其所处处位置还还是起土土地储备备量来说说，经开开区或将将成为“第二个个高新区区”，到时时这里也也将大盘盘云集。第四章 南南昌楼市市20112年各各板块分分析一、市中心心板块分分析 寸寸土寸金金的市中中心板块块，拥有有南昌最最繁华的的街面、最最高的人人口密度度、最完完善的生生活配套套设施。南南昌城市市发展迅迅速，最最为直观观的感受受就是中中心城区区概念的的扩大和和交通等等一批基基础设施施的建设设，最受受关注的的地铁一一号线在在20112年进进入实质质性开工工建设阶阶段，洛洛阳路隧隧道也在在6月建建成通车车，还有有其他多多条道路路的改扩扩建工程程多数已已经顺利
15、利完工。随随着更多多的城市市断头路路被打通通，城市市干线街街道“十横十十纵”，外围围干线公公路“一环十十三射”将市中中心的城城市中心心地位再再度巩固固，“大南昌昌”的城市市规划也也逐渐成成型。不不过，市市中心可可供开发发的住房房用地所所剩无几几已是不不争的事事实，受受到可发发展空间间制约的的市中心心板块在在南昌的的房地产产市场中中的地位位正在逐逐渐被京京东板块块、朝阳阳洲板块块所取代代。 从从近几年年市中心心板块商商品房开开发情况况来看，多多层住宅宅基本已已经消失失不见，即即使偶有有出现也也必然引引起市场场的疯抢抢，因而而向高层层商住综综合楼转转变的趋趋势已经经无法改改变。但但即使是是这样，这这些高层层商住楼楼的规模模依然普普遍偏小小，尤其其是近两两年开发发的楼盘盘，如国国金印象象、蘭公公馆、仕仕中心等等均是零零星的几几栋楼，总总建筑面面积在11万33万平方方米之间间，且房房价始终终处于南南昌各大大板块中中的最高高。从今今年整体体表现来来看，市市中心板板块其象象征意义义大于实实际意义义。2012年年12月月，南昌昌市中心心板块综综合价格格指数为为13998.666，环环比111月微跌跌0.551%，同同比上涨涨14.77%。纵观全年的的数据可可以看出出，19月市市中心板板块指数数呈小幅幅上涨，而而10月月12月月，涨幅幅则明显显扩大。结结合新房房供应
