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1、例1评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。答案资产评估价值10（140%）6（万元）例2被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。答案资产评估价值10901207.5（万元） 例3被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.答案资产评估价值10（9
2、0120）0.78.18（万元） 【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（26）则评估对象的评估价值接近于：4答案资产评估价值10（15%）10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（261）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：5答案【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种
3、资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年15月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（272）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：6答案300103.6%98.3%103.5%104.7%331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。2、评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。 3、评估过程。选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。搜集有关的评估资料。A.搜集待估土地资料。B.搜集交易实例资
4、料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表1。交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D估价对象坐落略略略略略所处地区临近类似类似类似一般市区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅土地类型空地空地空地空地空地交易日期2007年4月2日2007年3月3日2006年10月4日2006年12月5日2007年10月3日价格总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元单价870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2面积225m2380m2320m2450m2600m2形状长方形长方形长方形略正方形长方形地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通基础设施较好完备较好很好很好交通状况很好较好
5、较好较好很好正面路宽8m6m8m8m8m容积率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。评估价值交易实例的价值（1间隔月份数1%）或者说：评估价值/交易实
6、例的价格100（1间隔月份数1%）/100交易实例A,B,C,D分别间隔6.7、12和10个月即不同时间的价值比等于两个时点的价格指数比。进行区域因素修正交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2判断。BCD自然条件（相同）10（相同）10（相同）10社会环境（较差）7（相同）10（相同）10街道条件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10离交通车站距离（较远）7（稍近）12（相同）10离市中心距离（相同）10（稍近）12（相同）10基础设施状况（稍差）8（相同）10（稍好）12公共设施完备状况（
7、相同）10（较好）12（相同）10水、大气、噪音污染状况（相同）10（相同）10（相同）10周围环境及景观（稍差）8（相同）10（稍差）8综合打分88108100本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。即被评估资产的价值与参照物的价格比等于被评估资产值与参照物的该因素的数值比进行个别因素修正。A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年
8、限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：（10.0994）（10.0676）0.90060.93240.9659这个调整系数的确定我们等到以后再讲解。采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价为：（9091038901942）4948（元/m2）土地评估总价为：600948568 800（元）计算待估土地的初步价格。交易实例A修正后的单价为：交易实例B修正后的单价为：交易实例C修正后的单价为：交易实例D修正后的单价为：作业： 评估轿车甲时，评估师从市场上获得的参照轿车乙在型号、购置年限、发动机、底盘及各主要系统等方面的状况与轿车甲基本相
9、同，区别在于：轿车甲加装了倒车雷达，原价2 000元，市场现价l 000元，已经使用了2年，尚可使用3年；轿车乙右后灯破损需要更换，更换费用300元；轿车乙加装了CD音响一套，原价5 000元，市场现价3 500元，已经使用3年，尚可使用3年。轿车乙的市场现价为125 500元，根据参照轿车乙估算的轿车甲的评估值为多少？答案125500+300+1000*3/（2+3）-3500*3/（3+3）=124650【例2计算题】某同学在成了知名的民营企业家以后，为了感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该基金将长期持续下去，需要在基金设立之初，为基金
10、投资多少钱?当前的市场利率5%正确答案应该投入的资金为P2020/5%420万元【例3计算题】某系列现金流量前四年每年末为10000元，后6年每年末为20000元，假设折现率9%，现值？分析：在这一实例中，1年4年的现金流量相等，可以看做是求4年期的年金现值，5年9年的现金流量也相等，也可以看做是一种递延年金，第10年的可以看作一种复利现值，这样，这笔现金流量的现值可按下式求得：P1 000（P/A,9%,4）2 000（P/A,9%,5）（P/F,9%,4） 3 000（P/F,9%,10） 1 0003.2402 0002.7553 0000.422 10 016（元）1.某收益性资产，效
11、益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增l0万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（）万元。A.1400 B.1700 C.1800 D.19702.某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减l0万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（）万元。A.710B.386C.517D.446 正确答案D 本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递减额10万元，r5%，n10所以P（100/0.0510/0.05 2）1（15%）10 10/0.0510
12、/（15%）10（20004000）*0.38511227.82455.65例211 某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。（注意这个题目告诉的折现率和本金化率相等，如果不相等在应该分别选用）正确答案（1）永续经营条件下的评估过程；首先，确定未来5年收益额的现值。现值总额120.9091150.8265130.7513110.6830140.620949.2442（万元）计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第
13、6年以后的收益进行资本化处理，即：14/（10%）140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估价值49.24421400.6209136.17（万元）（2）50年的收益价值评估过程：评估价值49.24421400.6209（10.0137）49.244285.7351134.98（万元）案例题1【2005年考题】甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%，第二年每股收益率为8%，第三年每股收益率（每股股利与每股面值的比例）为l0%，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达l2%，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15%的水平上。如果无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%，评估基准日为2005年1月1日，求A公司所拥有的B公司股票的评估值。（要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两位。）正确答案（1）折现率=4%+6%=10%（2）求未来前三年股票收益现值之和=9.09+13.22+15.03=37.34（万元） （2分）（3）求未来第四年、第五年股票收益现值之和=16.3
