《深圳万韬咨询 标杆企业集团房地产成本核算指导》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳万韬咨询 标杆企业集团房地产成本核算指导（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.标杆企业集团房地产成本核算指导目 录第一章 总总 则 第二章 成成本核算算的基本本程序 第三章 成成本核算算对象的的确定 第四章 成成本费用用项目及及核算内内容 第五章 会会计科目目与帐簿簿设置 第六章 成成本费用用的归集集与分配配 第七章 成成本报表表 第八章 附附 则 房地产开发发企业成成本核算算指导（讨论稿）第一章 总总 则1-1 为为了加强强成本管管理，规规范集团团房地产产开发企企业成本本核算，正正确计算算开发产产品成本本，便于于成本资资料的比比较和
2、分分析，根根据股股份有限限公司会会计制度度会计科科目和会会计报表表及其其附件三三“房地产产开发业业务会计计处理规规定”与我国国具体会会计准则则等有关关规定，以以及集团团财务务管理规规则和和会计计管理规规则的的要求，制制定本指指导。1-2 集集团房地地产开发发企业成成本核算算的任务务是：建建立和完完善成本本核算基基础工作作，严格格遵守成成本开支支范围，合合理确定定成本计计算对象象，正确确归集和和分配开开发成本本及费用用，及时时、准确确、完整整地提供供成本核核算资料料，及时时发现成成本管理理中存在在的问题题，以便便寻求降降低成本本的途径径。1-3 各各房地产产开发企企业，建建立成本本核算责责任制，
3、不不断完善善成本核核算基础础工作，改改进成本本核算办办法，严严格按照照国家以以及集团团成本管管理的要要求，正正确组织织成本核核算工作作，并自自觉接受受集团的的监督。第二章 成成本核算算的基本本程序成本核算的的一般步步骤：第一步：根根据成本本核算对对象的确确定原则则和项目目特点，确确定成本本核算对对象。第二步：按按成本核核算及管管理的要要求，设设置有关关成本核核算会计计科目和和帐簿，按按成本核核算对象象归集开开发成本本费用。第三步：按按受益原原则和配配比原则则，确定定应分摊摊成本费费用在各各成本核核算对象象之间的的分配方方法、标标准。第四步：将将归集的的开发成成本费用用按确定定的方法法、标准准在
4、各成成本核算算对象之之间进行行分配。第五步：编编制项目目开发成成本计算算表，计计算各成成本核算算对象的的开发总总成本。第六步：正正确划分分完工和和在建开开发产品品之间的的开发成成本，分分别结转转完工开开发产品品成本，按按建筑面面积计算算完工产产品单位位成本。第七步：正正确划分分可售面面积、不不可售面面积(由由主管部部门划分分提供)，根据据有关规规定分别别计算可可售面积积、不可可售面积积应负担担的成本本，按与与结算销销售收入入配比的的原则正正确结转转完工开开发产品品的销售售成本。第八步：编编制成本本报表，根根据成本本管理和和核算要要求，总总括反映映各成本本核算对对象的成成本情况况。第三章 成成本
5、核算算对象的的确定3-1 成成本核算算对象的的确定原原则：应应满足成成本计算算的需要要；便于于成本费费用的归归集；利利于成本本的及时时结算；适应成成本监控控的要求求。3-2 各各单位可可根据上上述原则则，参照照下列条条件，结结合项目目开发地地点、规规模、周周期、方方式、功功能设计计、结构构类型、装装修档次次、层高高、施工工队伍等等因素和和管理需需要等当当地实际际情况，确确定具体体成本核核算对象象。(1) 单单体开发发项目，一一般以每每一独立立编制设设计概算算或施工工图预算算所列的的单项开开发工程程为成本本核算对对象。(2) 在在同一开开发地点点、结构构类型相相同、开开竣工时时间相近近、由同同一
6、施工工单位施施工或总总包的群群体开发发项目，可可以合并并为一个个成本核核算对象象。(3) 对对于开发发规模较较大、工工期较长长的开发发项目，可可以结合合项目特特点和成成本管理理的需要要，按开开发项目目的一定定区域或或部位或或周期划划分成本本核算对对象。 成片分分期（区区）开发发的项目目，可以以以各期期(区)为成本本核算对对象。 同一项项目有裙裙房、公公寓、写写字楼等等不同功功能的，在在按期(区)划划分成本本核算对对象的基基础上，还还应按功功能划分分成本核核算对象象。 同一小小区、同同一期有有高层、多多层、复复式等不不同结构构的，还还应按结结构划分分成本核核算对象象。 (4) 根根据核算算和管理
7、理需要，对对独立的的设计概概算或施施工图预预算的配配套设施施，不论论其支出出是否摊摊入房屋屋等开发发产品成成本，均均应单独独作为成成本核算算对象。对对于只为为一个房房屋等开开发项目目服务的的、应摊摊入房屋屋等开发发项目成成本且造造价较低低的配套套设施，可可以不单单独作为为成本核核算对象象，发生生的开发发费用直直接计入入房屋等等开发项项目的成成本。3-3 成成本核算算对象一一般应在在开工前前确定。一一旦确定定，不得得随意改改变，以以保证成成本核算算的准确确性。第四章 成成本费用用项目及及核算内内容4-1 开开发产品品成本核核算应视视开发产产品的具具体情况况，按制制造成本本法设置置成本项项目。成成
8、本项目目一般包包括下列列六项：1) 土地地征用及及拆迁补补偿费2) 前期期工程费费3) 基础础设施费费4) 建筑筑安装工工程费5) 配套套设施费费 6) 开发发间接费费4-2 各各成本项项目的开开支范围围如下：土地征用及及拆迁补补偿费指为取得土土地开发发使用权权而发生生的各项项费用，主主要包括括以下内内容：(1) 土土地征用用费：支支付的土土地出让让金、土土地转让让费、土土地效益益金、土土地开发发费，交交纳的契契税、耕耕地占用用税，土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价、补补偿合作作方地价价、合作作项目建建房转入入分给合合作方的的房屋成成本和相相应税金金等。(2) 拆拆迁补偿偿费：有有关地上
9、上、地下下建筑物物或附着着物的拆拆迁补偿偿支出，安安置及动动迁支出出，农作作物补偿偿费，危危房补偿偿费等；拆迁旧旧建筑物物回收的的残值应应估价入入帐，分分别冲减减有关成成本。(3) 市市政配套套费：指指向政府府部门交交纳的大大市政配配套费，征征用生地地向当地地市政公公司交纳纳的红线线外道路路、水、电电、气、热热、通讯讯等的建建造费、管管线铺设设费等。(4) 其其他：如如土地开开发权批批复费、土土地面积积丈量测测绘费等等。前期工程费费指在取得土土地开发发权之后后、项目目开发前前期的筹筹建、规规划、设设计、可可行性研研究、水水文地质质勘察、测测绘、 “三通一一平”等前期期费用。主主要包括括以下内内
10、容：(1) 项项目整体体性批报报建费：项目报报建时按按规定向向政府有有关部门门交纳的的报批费费。如：人防工工程建设设费、规规划管理理费、新新材料基基金(或或墙改专专项基金金)、教教师住宅宅基金(或中小小学教师师住宅补补贴费)、拆迁迁管理费费、招投投标管理理费等。 (2) 规规划设计计费：项项目立项项后的总总体规划划设计、单单体设计计费、管管线设计计费、改改造设计费、可可行性研研究费(含支付付社会中中介服务务机构的的市场调调研费)，制图图、晒图图费，规规划设计计模型制制作费，方方案评审审费。(3) 勘勘测丈量量费：水水文、地地质、文文物和地地基勘察察费，沉沉降观测测费，日日照测试试费、拨拨地钉桩
11、桩验线费费、复线线费、定定线费、放放线费、建建筑面积积丈量费费等。(4) “三通一一平”费：接接通红线线外施工工用临时时给排水水(含地地下排水水管、沟沟开挖铺铺设费用用)、供供电、道道路(含含按规定定应交的的占道费费、道路路挖掘费费)等设设施的设设计、建建造、装装饰和进进行场地地平整发发生的费费用(包包括开工工前垃圾圾清运费费)等。(5) 临临时设施施费：工工地甲方方临时办办公室，临临时场地地占用费费，临时时借用空空地租费费，以及及沿红线线周围设设置的临临时围墙墙、围栏栏等设施施的设计计、建造造、装饰饰等费用用。临时时设施内内的资产产，如空空调、电电视机，家家具等不不属于临临时设施施费。(6)
12、 预预算编、审审费：支支付给社社会中介介服务机机构受聘聘为项目目编制或或审查预预算而发发生的费费用。(7) 其其他：包包括挡光光费、危危房补偿偿鉴定费费、危房房补偿鉴鉴定技术术咨询费费等。基础设施费费指项目开发发过程中中发生的的小区内内、建筑筑安装工工程施工工图预算算项目之之外的道道路、供供电、供供水、供供气、供供热、排排污、排排洪、通通讯、照照明、绿绿化等基基础设施施工程费费用，红红线外两两米与大大市政接接口的费费用，以以及向水水、电、气气、热、通通讯等大大市政公公司交纳纳的费用用。主要要包括以以下内容容：(1) 道道路工程程费：小小区内道道路铺设设费。(2) 供供电工程程费：变变（配）电电
13、设备的的购置费费，设备备安装及及电缆铺铺设费，供供（配）电电贴费、电电源建设设费，交交纳的电电增容费费等。(3) 给给排水工工程费：自来水水、雨（污污）水排排放、防防洪等给给排水设设施的建建造、管管线铺设设费用，以以及向自自来水公公司交纳纳的水增增容费等等。(4) 煤煤气工程程费：煤煤气管道道的铺设设费、增增容费、集集资费，煤煤气配套套费，煤煤气发展展基金、煤煤气挂表表费等。(5) 供供暖工程程费：暖暖气管道道的铺设设费、集集资费。(6) 通通讯工程程费：电电话线路路的铺设设、电话话配套费费，电话话电缆集集资费，交交纳的电电话增容容费等。(7) 电电视工程程费：小小区内有有线电视视(闭路路电视
14、)的线路路铺设和和按规定定应交纳纳的有关关费用。(8) 照照明工程程费：小小区内路路灯照明明设施支支出。 (9) 绿绿化工程程费：小小区内人人工草坪坪、栽花花、种树树等绿化化支出；绿地建建设费。(10) 环卫工工程费：指小区区内的环环境卫生生设施支支出。如如垃圾站站(箱)、公厕厕等支出出。(11) 其他：小区周周围设置置的永久久性围墙墙、围栏栏支出、园园区大门门、园区区监控工工程费、自自然下沉沉整改费费等。建筑安装工工程费指项目开发发过程中中发生的的列入建建筑安装装工程施施工图预预算项目目内的各各项费用用 (含含设备费费、出包包工程向向承包方方支付的的临时设设施费和和劳动保保险费)，有甲甲供材
15、料料、设备备的，还还应包括括相应的的甲供材材料、设设备费。发发包工程程应依据据承包方方提供的的经甲方方审定的的“工程价价款结算算单”来确定定。主要要包括以以下内容容：(1) 土土建工程程费 基础工工程费：土石方方、桩基基、护壁壁(坡)工程费费，基础础处理费费、桩基基咨询费费。 主体工工程费：即土建建结构工工程费（含含地下室室部分）。 有甲供供材料的的，还应应包括相相应的甲甲供材料料费。 (2) 安安装工程程费 电气(强电)安装工工程费：主体工工程内的的照明等等电气设设施安装装费，有有甲供材材料、设设备的，还还应包括括相应的的甲供材材料、设设备费。 电讯(弱电)安装工工程费：主体工工程内的的通讯、保保安监视视、有线线电视系系统等电电讯设施施安装费费。 给排水水安装工工程费：主体工工程内的的上下水水、热水水等给排排水设施施安装费费。 电梯安安装工程程费：主主体工程程内的电电梯及其其安装
