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1、房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：城西花园10-1101房地产价值评估委 托 方：蔡 倩 估 价 方：无锡城市职业技术学院估价人员：杭晨 姜元元 曹梦婷 王平估价作业日期：2023年06月29日至2023年07月3日估价报告编号：（无锡）城院（房估）2023HC6401号目 录致 委 托 方 函 2估 价 师 声 明 4估价 的 假 设 和 限 制 条 件 .6一、估价的假设条件 6二、估价的限制条件 6三、估价报告应用说明 7房 地 产估 价 结 果 报 告.8一、委托方 8二、估价方 8三、估价对象 8四、估价目的 10五、价值时点 10六、价值定义 10七、估价依据 11八、估价原
2、则 11九、估价方法 12十、估价结果 14十一、估价人员 15十二、估价作业日期 15十三、估价报告应用的有效期 15十四、变现能力分析 15附 件191、评估业务约定书复印件2、法定优先受偿权利调查表复印件3、估价对象房屋所有权证复印件4、估价对象国有土地使用证复印件5、估价对象现状照片6、估价机构营业执照复印件7、估价机构资质证书复印件8、估价人员注册资格证书复印件房地产抵押估价技术报告（估价机构存档或用于备案）致 委 托 方 函蔡 倩：受贵方的委托，本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园10-1101住宅房地产进行价值评估，估价目的为拟定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地
3、产抵押价值。估价对象权属状况见表1：表1 估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号坐落房屋所有权人共有情况所在层/总层数结构建筑面积（）他项权利其他权利限制锡房权证惠山字第10029304号城西花园10-1101吴周奇、刘位兰共同共有11/12钢混127.31无无土地登记状况国有土地使用证证号座落土地使用权人地号登记用途使用权类型终止日期使用权面积（）他项权利常国用（2023）第13396号城西花园10-1101吴周奇、刘位兰0115000城乡住宅用地（071）出让2077-10-2410.6无本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用比较法，对估价对象在价值时点202
4、3年06月29日的抵押价值进行了专业分析、测算和判断，在满足本次估价的所有假设和限制条件下的估价结果为（详见表2）：（1）未设定法定优先受偿权利下的市场价值：总价为人民币万元（含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整至82万元），即大写人民币捌拾贰万元整。（2）于价值时点2023年06月29日知悉的法定优先受偿款为0元，大写：零元整。（3）估价对象扣除法定优先受偿款后的抵押价值：总价为人民币82万元（含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整至万元），即大写人民币捌拾贰万元整。表2 估价结果一览表房屋所有权人坐落所在层数/总层数建筑面积（）土地面积（）评估单价（元/）房地产总价（
5、万元）法定优先受偿款（万元）扣除法定优先受偿款后价格（万元）吴周奇、刘位兰城西花园10-110111/12127.3110.66454.6182082合计-127.3110.66454.6182082注：1本报告须经无锡市房地产业协会评估专业委员会备案并加盖无锡市房地产业协会评估专业委员会评估报告备案专用章后方可用于抵押。2本报告仅限于向苏州银行股份有限公司常熟支行申请抵押贷款使用，不作他用。3本报告涉及致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、附件等五大部分，必须完整使用方为有效。4. 估价报告应用的有效期为2023年06月29日至2023年06月28日。无锡城市职业
6、技术学院 法定代表人签章：2023年06月29日估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范和GB/T50899-2023房地产估价基本术语标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 我们已由评估人员（估价人员：杭晨 姜元元 曹梦婷 王平）对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，
7、并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，我们依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6. 权属证书的真伪只有原办证机关才干作出准确判断，颁证机关在办理抵押登记时对权属有瑕疵的房地产依法不能办理相关他项权利登记手续。抵押权人如采用亲自或派员到登记机关办理他项权利登记并领取他项权利证书的方式将在一定限度上防止他项权利证书造假的风险，提醒抵押权人关注这一点。7. 我公司对估价对象的优先受偿权调查截止于委托方提供优先受偿款调查表之日（2023年07月03日）。8.
8、 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。9. 本估价报告的所有或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。10. 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员批准，估价报告不得向委托方、报告使用者及报告审查部门以外的单位及个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不妥而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。11. 参与本次估价的注册房地产估价师。姓 名 注册号杭晨 ： 86601643姜元元： 86601643曹梦婷 ： 86601643王平： 866016432023年07月03日估价的假设和限制条件
9、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：一、估价的假设条件1.假设估价对象现状在估价报告的使用有效期限内无重大变化。2.假设委托方提供的房地产权属证书等资料真实、合法、有效、全面，估价对象无司法机关、行政机关查封等严禁转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件。3.假设交易双方是在公开的市场上进行交易，交易目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较富余的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。二、估价的限制条件1. 本报告估价结论仅为向银行申请抵押
10、贷款拟定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，不作他用。2. 价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。3. 本公司估价人员已对委托方提供所有资料履行了必要的注意义务，未发现明显异常，故本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料（含提供的复印件）全面、真实、合法有效为估价前提，若提供的资料有误致使评估结果有误的，根据房地产抵押估价指导意见规定应由提供方承担法律责任,评估机构和评估人员不承担相应责任。4. 本次评估报告所拟定的房地产抵押价值是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价值减去估价时获悉的优先受偿款后得出的结论，未
11、考虑强制处分与快速变现、处置费用、交易税费等因素的影响，委托方在运用本报告结果时，应仔细参阅本报告的风险提醒和变现能力分析的内容并予以充足的考虑及重视，慎重决策。5. 本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对评估结论的影响。三、估价报告应用说明1本报告涉及致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、附件等五大部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中的部分内容而导致损失，本公司不承担责任。2. 抵押权利双方按规定须到有关管理部门进行抵押登记。3. 本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文字制作本报告，须通过本评估
12、机构及签署本报告的房地产估价师认可。4. 本评估报告的报告解释权为本评估机构所有。本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得本评估机构及法定代表人书面批准；未经本评估机构及法定代表人书面批准，其所有或部分内容不得在任何公开文献或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。房地产估价结果报告（无锡）城院（房估）2023hc6401号一、委托方名 称：蔡 倩 二、估价方机构名称：无锡城市职业技术学院机构地址：无锡市惠山区钱藕路12号 房地产估价资质：壹级证书编号：无锡PG00343法定代表人：杭晨联系电话：邮政编码：252300公司邮箱：三、估价对象（一）房地产权利状况表3 估价对象权属状况表房屋登
13、记状况表房屋所有权证证号坐落房屋所有权人共有情况所在层/总层数结构建筑面积（）他项权利其他权利限制锡房权证惠山字第10029304号城西花园10-1101吴周奇、刘位兰共同共有11/12钢混127.31无无土地登记状况国有土地使用证证号座落土地使用权人地号登记用途使用权类型终止日期使用权面积（）他项权利常国用（2023）第13396号城西花园10-1101吴周奇、刘位兰0115000城乡住宅用地（071）出让2077-10-2410.6无估价对象两证齐全，产权合法、有效，为吴周奇、刘位兰合法拥有。根据委托方提供的资料，至价值时点，该估价对象未设定抵押等他项权利事项。（二）估价对象实体状况1.估价对象建筑物状况（1）名称：城西花园10-11011。（2）规划用途：成套住宅。（3）建
